Normas en materia de Licencias. El silencio negativo.
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En cuando a las normas en materia de licencias la normativa urbanística es amplísima en nuestro país. Se harán algunas indicaciones sobre diversas legislaciones, si bien debemos reconocer que el detalle completo es imposible, dado que en esta materia se dictan normas incesantemente.
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Contenido
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Está claro, para todas las legislaciones, que hay determinados actos, en el área urbanística, que exigen la pertinente licencia; y una vez obtenida posibilitan no sólo la realización de lo solicitado, (por ejemplo construir un inmueble, dividir una finca, etc.) sino también la formalización documental (declaración de obra Nueva, parcelación, segregaciones y divisiones de fincas seguida de su deseada inscripción registral.
Concedida la licencia, a ella deberá sujetarse la actuación del administrado.
Pero hay otros supuestos en que se exige la llamada declaración de innecesariedad o la llamada declaración responsable, que, en el fondo, no dejan de ser supuestos de control administrativo; a ello nos referimos más adelante en el epígrafe: otros controles de la Administración.
El silencio administrativoEl problema en todo caso lo plantea el silencio administrativo.
El Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) dice en el art. 11
«3. Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística. 4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen: a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.»
Pero la STC 143/2017, 14 de Diciembre de 2017 [j 1] anuló el inciso transcrito recordando que al estar atribuida la competencia legislativa sobre el urbanismo a las Comunidades Autónomas, a éstas incumbe también la aprobación de las normas de procedimiento administrativo destinadas a ejecutarla, si bien deberán respetarse en todo caso las reglas generales o comunes del procedimiento establecidas en la legislación del Estado dentro del ámbito de sus competencias
Por lo tanto, esta Sentencia admite la posibilidad de que las Comunidades Autónomas, en ejercicio de su competencia legislativa en urbanismo, regulen la posibilidad de considerar estimadas por silencio administrativo positivo las licencias URBANÍSTICAS para actos concretos, pero siempre habrá un límite normativo básico (la ley estatal del suelo) de no poder adquirir por silencio administrativo facultades o derechos contrarios a la ordenación territorial y urbanística. En definitiva, entiende la Resolución de 12 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 2] que cabe que alguna legislación del Estado admita la adquisición de licencias por silencio administrativo positivo, pero de acuerdo con la ley estatal superior se necesita una manifestación expresa del Ayuntamiento, relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable para que el registrador pueda acceder a la inscripción del acto correspondiente.
Es decir, como señala la Resolución de 9 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 3] aunque la regla general sea la del silencio positivo, cabe excepcionarla cuando, como ocurre en al ámbito urbanístico, otra norma con rango de ley establece lo contrario.
Normas autonómicas en materia de LicenciasDada la exigencia genérica de licencias administrativa, que es exigida además de la normativa estatal por todas las legislaciones. Baste recordar:
AndalucíaPara Andalucía tenemos la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.
Detalla el art. 137 los actos sujetos a licencia urbanística municipal.
Están sujetos a previa licencia urbanística municipal las obras, construcciones, edificaciones, instalaciones, infraestructuras y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, así como las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, incluidas las distintas fórmulas de propiedad horizontal reguladas en la legislación en la materia.
Todo ello, sin perjuicio de la obligación de obtener, con carácter previo, las concesiones, autorizaciones o informes que sean procedentes con arreglo a esta Ley o a la legislación sectorial aplicable.
No requieren previa licencia:
a) Los actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa, según el artículo 138.
b) Las obras que sean objeto de las órdenes de ejecución, ni los actos necesarios para la ejecución de resoluciones administrativas o jurisdiccionales dirigidas al restablecimiento de la legalidad territorial y urbanística.
c) Las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, contenidas en proyectos de reparcelación.
d) La constitución y modificación de complejos inmobiliarios en los supuestos exceptuados en la legislación estatal.
e) Los actos de urbanización comprendidos en proyectos de urbanización debidamente aprobados. Tampoco requerirán licencia los actos de urbanización complementarios a las actuaciones edificatorias contenidos en los proyectos que las definan.
f) Los usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos, mineros y cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales que no supongan la transformación de su naturaleza rústica, en los términos que se establezcan reglamentariamente, ni conlleven la realización de construcciones, edificaciones e instalaciones.
g) Los actos promovidos por Administraciones Públicas en los supuestos exceptuados en el artículo 139.
h) Aquellos exceptuados por la legislación sectorial aplicable.
Sin perjuicio de las causas de nulidad previstas en la legislación vigente, serán nulas de pleno derecho las licencias, órdenes de ejecución, declaraciones de fuera de ordenación o asimiladas, u otras autorizaciones o aprobaciones municipales que se otorguen contra las determinaciones de la ordenación urbanística, cuando tengan por objeto la realización de los actos y usos contemplados en el artículo 153.2.
AragónLas empresas comercializadoras o instaladoras de edificaciones prefabricadas susceptibles de albergar un uso residencial, cuya implantación esté sometida a licencia o declaración responsable, exigirán para su instalación, venta, alquiler o cesión de su uso la acreditación de la previa obtención de licencia o de la presentación en el Ayuntamiento de la declaración responsable, debiendo conservar copia de dichos documentos durante un plazo de seis años desde la fecha del acto jurídico.
Dispone el art. 226:
Están sujetos a licencia, conforme a lo establecido en la legislación básica estatal, los siguientes actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo:
a) Movimientos de tierra, explanaciones, parcelaciones, segregaciones o actos de división de fincas en cualquier clase de suelo cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
b) Obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta con excepción de las sujetas a declaración responsable.
c) Obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición cuando alteren la configuración arquitectónica del edificio por tener el carácter de intervención total o, aun tratándose de intervenciones parciales, por producir una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, o cuando tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
d) Obras de todo tipo en edificaciones protegidas por sus valores culturales o paisajísticos en cuanto afecten a los elementos objeto de protección.
e) Talas de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que afecten a espacios de alto valor paisajístico o a paisajes protegidos.
f) Ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
g) Otros supuestos establecidos en el plan general por concurrir razones especiales de interés público que habrán de especificarse en la memoria.
Dice el art.241:
Definiciones.
1. Se considera parcelación rústica toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, siempre que tenga una finalidad exclusivamente vinculada a la explotación agraria de la tierra.
2. Se considera parcelación urbanística toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, cuando tenga por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urbanística.
3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.
Dice el art.245:
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