La licencia de parcelación en la Ley valenciana sobre suelo no urbanizable
| Autor | Antonio T. Verdú Mira, Emilio M. Jordán Cases |
| Cargo | Abogados y Técnicos Urbanistas |
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ASPECTOS GENERALES
Los artículos 242.2 y 259.2 del TRLS de 1992 sujetan a previa licencia municipal las parcelaciones urbanísticas en concordancia con lo previsto en el artículo 1.8 del vigente Reglamento de Disciplina Urbanística (RDU). El régimen jurídico aplicable a las parcelaciones urbanísticas se contiene esencialmente en los artículos 257 al 259 del TRLS de 1992. Los párrafos 2.º y 3.º del artículo 258 y el 3.º del artículo 259 son de aplicación plena mientras que el resto de preceptos mencionados tienen el carácter de supletorios según la categorización contenida en la Disposición Final del TRLS de 1.992. Tal régimen jurídico aplicable tiene su corolario por lo dispuesto en el artículo 16.2 del TRLS de 1992 (precepto de carácter básico).
El nuevo régimen aplicable a las parcelaciones urbanísticas no difiere sustancialmente de la regulación contenida en los artículos 94 y 96 del derogado TRLS de 1976 (Ref.). Por tanto, la problemática suscitada durante vigencia del TRLS 1976 en punto al ámbito de aplicación de la licencia de parcelación urbanística, y a las consecuencias generadas en el supuesto de ejecución de actos materiales divisorios sin título jurídico al efecto o incumpliendo la normativa urbanística siguen latentes.
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En punto al ámbito de aplicación de la licencia de parcelación urbanística destacamos las notas siguientes:
Se precisa la concurrencia de dos elementos:
La división de terrenos en dos o más lotes, siempre y cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población, según lo previsto en el artículo 257.1 del TRLS y aplicación reiterada por la jurisprudencia (SSTS 26- 10- 1983 y 10- 2- 1987). Por tanto, la exigibilidad de la licencia de parcelación urbanística opera sobre la concurrencia de un elemento de carácter instrumental referido a la división de terrenos, y otro de carácter final en tanto el primer elemento «... pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población». En punto al primer elemento, el mismo, conlleva los siguientes requisitos:
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La vigencia de un adecuado instrumento de ordenación urbanística que fije la «parcela mínima» aplicable en función de las clases de suelo previstas (arts. 257.2 y 259.1 TRLS) (Ref.). Teniendo presente en todo caso, el régimen de indivisibilidad de parcelas contenido en el artículo 258 del TRLS, y que según reiterada jurisprudencia «El Plan puede fijar límites a la parcela mínima, pero no la indivisibilidad al margen de los supuestos que enumera el art. 95» (actual 258), según entre otras la STS 22- 10- 1984 (Ref.).
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Se deberá operar en suelo clasificado como urbano, bien por ser esta su clasificación directa o por haberse completado la gestión en suelo clasificado inicialmente como urbanizable programado (vid. arts. 16.2 y 18.1 del TRLS de 1992) (Ref.), dado que en definitiva se pretende mediante el presente control administrativo que las fincas resultantes tengan una aptitud edificatoria, debiendo potencialmente reunir la condición urbanística de solar (arts. 259.4 y 14 del TRLS de 1992). Si bien, la expresada finalidad opera limitadamente ya que «la división de terrenos urbanos que no dé lugar a núcleo de población está excluida de su ámbito de aplicación, bien porque se realice dentro del núcleo urbano, bien porque el destino de las fincas divididas no posibilite su formación. Y ello sin que quepa extraer la consecuencia de que por el mero hecho de actuar sobre suelo urbano vayamos a estar ante una parcelación y el destino tenga que ser el asentamiento de población con fines de edificación de un conjunto de viviendas, existen otros usos y construcciones en suelo urbano» (Ref.). Por tanto, la Administración actuante está vinculada en su actuación por dos variables factuales determinantes, la delimitación del «casco urbano» y el uso que se pretenda implantar en las parcelas resultantes en cuanto elementos que pueden acotar el concepto de «núcleo de población» que posteriormente examinaremos, y en tanto en cuanto no se acredite el riesgo de formación de tal núcleo la división de terrenos urbanos puede ser objeto de una declaración (certificación) municipal de innecesariedad de licencia de parcelación en los términos expresados por el artículo 259.3 del TRLS. En consecuencia, la clasificación urbanística del suelo como urbano se modula a estos efectos ante la propia delimitación por el adecuado instrumento de ordenación urbanística del concepto de «núcleo de población» aplicable al término municipal donde se opere, y la aptitud edificatoria de los predios donde la licencia sea innecesaria se verificará en el momento de solicitar la oportuna licencia de edificación.
Respecto del segundo elemento a concurrir relativo al concepto de «núcleo de población», la legislación estatal no define por sí tal concepto pero remite a los instrumentos de ordenación urbanística en ella contemplados su concreta definición. En consecuencia, serán los Planes Generales o las Normas Subsidiarias de Planeamiento las que en su Normativa establezcan «las condiciones objetivas que pueden dar lugar a su formación», según lo contemplado entre otros en los arts. 34, 40, 90, 92 y 93 del Reglamento de Planeamiento, sin perjuicio de lo que disponga en su caso la legislación autonómica en la materia (art. 16.2 TRLS), o bien, las Ordenanzas municipales de edificación aplicables en defecto de los instrumentos urbanísticos citados.
Aunque normalmente el concepto de «núcleo de población» y las presunciones para su formación se integrarán en la normativa urbanística en un sentido negativo para el suelo no urbanizable, en el supuesto de las licencias de parcelación urbanística se aplicará con una función positiva al suelo urbano vacante (arts. 10 y 13 TRLS) o en todo caso, que no se integre en el casco urbano consolidado y en base a que el uso a implantar sea o no residencial, con toda la problemática que la concurrencia de tales variables conlleva. Así como tampoco se opere sobre unidades de ejecución cuya gestión se materialice de forma sistemática (art. 259.2 TRLS). Por tanto, la correcta apreciación de tal concepto a los efectos previstos en el artículo 257.1 no está exenta de dificultades para el operador jurídico, como así pone de manifiesto autorizada doctrina científica (M. MARCOS JIMENEZ, vid. infra).
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Se contempla un supuesto alternativo de no sujeción a licencia municipal de parcelación urbanística contenido en el artículo 259.2 del TRLS, respecto de la parcelación que ya se contenga en los proyectos de gestión urbanística sistemática (proyecto de compensación o reparcelación).
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Se prescribe la vinculación del acceso registral inmobiliario de los actos divisorios (que podrían tener su marco jurídico civil en lo dispuesto por los artículos 45 al 50 del vigente Reglamento Hipotecario) a la obtención de la preceptiva licencia municipal de parcelación urbanística, o en su caso, a la constancia de la certificación municipal de innecesariedad de la misma según lo exigido en el artículo 259.3 del TRLS. Exigencia que se refuerza por lo dispuesto en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, así como de los artículos 98 y 99 del Reglamento Hipotecario, configurando lo que se ha denominado por algún sector doctrinal un sistema negativo de publicidad registral (Ref.).
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En lo relativo al segundo aspecto de la problemática concurrente en este tipo de licencias urbanísticas, que como hemos mencionado se centra en la determinación de las consecuencias generadas por la ejecución material de los actos sujetos a licencia de parcelación sin que tal título jurídico se haya obtenido o incumpliendo la normativa urbanística es necesario precisar (Ref.):
1) Que el TRLS de 1992 en su artículo 16.2 sigue manteniendo la prohibición expresa de realizar parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable, y por asimilación en el SUNP a tenor del artículo 18.1 del TRLS de 1992. En el párrafo Lo del artículo 16 se establece: «En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos en esta clase de suelo no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, o en otra aplicable, para la consecución de sus correspondientes fines». En consecuencia, el TRLS sigue sin sujetar a licencia urbanística las parcelaciones rústicas, remitiendo a la legislación sectorial correspondiente el régimen de transferencias de propiedad y fraccionamiento de los predios afectados. Y que en relación con la legislación estatal sectorial agraria contenida esencialmente por la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario (LRDA), Texto Refundido de 12 de enero de 1973, se sigue manteniendo la problemática relativa a la superficie de las unidades mínimas de cultivo aplicables en base a lo dispuesto en el artículo 44 de tal Ley y a la polémica vigencia de la Orden de 27 de mayo de 1958, así como la problemática referida a la trascendencia de las consecuencias previstas en el artículo 45 del referido Texto Refundido de 1973 cuando se pretenda el fraccionamiento de las fincas agrícolas incumpliendo la unidad mínima de cultivo prevista, que más adelante analizaremos.
2) En la legislación estatal se prevee un endurecimiento del régimen sancionador urbanístico por la comisión de infracciones urbanísticas relacionadas con las parcelaciones urbanísticas: Así lo dispuesto en los artículos 259.4 y 262.3 del TRLS de 1992, en concordancia con lo previsto en los artículos 66 al 75 del vigente RDU. Y teniendo en todo caso presente lo dispuesto en el artículo 2071) del TRLS.
3) En conexión con el punto anterior, un tema capital en el debate doctrinal estatal se centra en torno a la validez civil del acto divisorio que sea urbanísticamente irregular por defecto del título jurídico legitimante o incumplimiento de la normativa urbanística aplicable, pudiendo considerarse determinante lo previsto en el artículo 259.3 (precepto de aplicación plena) en concordancia con la vigente legislación hipotecaria y cuya problemática la dejamos solamente planteada...
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