El Libro del Edificio según las normativas autonómicas
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 300-323 |
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Por ejemplo en esta Comunidad Autónoma685, según consigna el art. 13 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de medidas para la calidad de la Edificación, el Libro del Edificio se compone de la documentación necesaria y precisa para conocer todos los pormenores constructivos y de seguridad de las edificaciones. Es decir se regula el contenido de todos los detalles del Libro, planos y documentos de incidencias de la edificación, materiales utilizados, normas sobre conservación y mantenimiento e incluso procedimiento de actuación para el supuesto de siniestro o incendio. Posteriormente, la re
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gulación impone la obligación de depositar un ejemplar del Libro del Edificio en el Ayuntamiento correspondiente, sin cuyo requisito no se podrán obtener la licencia de primera ocupación o cualquier otro documento que posibilite la prescripción de las normas vigentes en dicha materia como refiere el último párrafo del art. 14 de la Ley madrileña686.
Pero además, se impone al Director de la obra la obligación de entregar al propietario otro ejemplar del Libro al finalizar la obra, debiendo éste tenerlo siempre a disposición de los futuros usuarios que tengan interés en consultarlo687. Asimismo, se impone al Notario autorizante, que en las escrituras relativas a edificaciones de nueva construcción, que se le acredite que se ha puesto a disposición del adquirente el Libro del Edificio, salvo que la entrega material del edificio se hubiese efectuado, bastando en este caso, como refiere el párrafo segundo del art. 19 de dicha norma comunitaria, la existencia del acta de entrega del edificio.
Un detalle curioso es el que alude el art. 20 de la Ley madrileña al decir: "Si la venta del edificio se hace sobre plano, en el momento de su entrega material se hará constar, en un acta de entrega, que el promotor ha puesto a disposición del adquirente el Libro del Edificio y que éste cuenta con las licencias o autorizaciones para su primera ocupación, uniéndose copias de las mismas a dicho documento". De lo dicho se infiere, que parece ser que en la Comunidad de Madrid, el Notario, deberá exigir la acreditación documental de la entrega del Libro del Edificio, y la existencia de la licencia de primera ocupación, de cuyos extremos deberá dejar constancia en los instrumentos públicos que autorice.
La Ley 24/1991, de 29 de noviembre, de Vivienda, que rige en Cataluña, señala en su art. 23 cuáles son los requisitos necesarios para la venta de una vivienda terminada, de nueva planta o resultante de un proceso de gran rehabilitación. Dicho texto normativo indica que, además de tener las garantías legales, disponer el edificio de acometida general de suministros (reglamentarios y adecuados a las viviendas), de cumplir estrictamente las condiciones impuestas por la licencia de obras y disponer de las autorizaciones administrativas para ocupar la vivienda, como señala la letra d) que deberá haberse "formalizado el correspondiente Libro del Edificio".
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La regulación catalana va más allá, y establece algo, que frente a la opinión de algún Notario que la considera excesiva como WICHMANN ROVIRA688, a
nosotros nos parece totalmente lógica, y es que a cualquier adquirente de una vivienda de nueva construcción le sea entregada al suscribir el contrato de compraventa, o con carácter previo a la entrega de la vivienda, cierta documentación. Por eso, en su art. 26, entre otros documentos, el adquirente debe recibir:
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La Cédula de habitabilidad o de calificación definitiva, en el supuesto de ser vivienda de protección oficial.
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Los Estatutos y las normas de la Comunidad de Propietarios, si existen, en el caso de que la propiedad esté dividida horizontalmente, así como un extracto de las cuentas comunitarias, acreditativas de estar al corriente de gastos.
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Tiene derecho a recibir un plano de planta, incluso refiere la escala (1/50) con el trazado de las redes eléctricas, de agua, de climatización, de comunicaciones y de otros servicios que existan, así como los de seguridad de que pueda estar equipado el edificio.
d). Descripción de los materiales empleados en la construcción, dando énfasis a los aislamientos térmicos y acústicos.
e). Relación o lista detallada de todos los técnicos, constructores y los industriales que hayan intervenido en el proyecto, así como los que hayan llevado la Dirección y la ejecución de la edificación.
f). Las garantías de la vivienda y de sus elementos, establecimiento específico de quién es el garante, el titular de la garantía y los derechos que le asisten, así como el plazo de duración de la misma.
g). Refiere la Ley incluso, la documentación relativa a la hipoteca que pudiese existir, y la lista de las compañías suministradoras de servicios, y los boletines correspondientes.
Por otro lado, la Ley 18/2007, de 28 de Diciembre, de derecho a la vivienda, establece un conjunto de actuaciones, de los agentes públicos, privados y sociales implicados en el sector de la vivienda, configurando sus derechos y obligaciones, asignando las competencias en la materia.
Digno de elogio es la regulación de la Ley catalana respecto al Libro del
Edificio, señalando el art. 25 que el Libro del edificio "es el instrumento de in-
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formación de la vida del edificio", pasando a renglón seguido a expresar que el mismo debe contener:
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Las características del edificio, de las instalaciones y servicios comunes y de los demás elementos y materiales, así como las calidades y garantías.
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Los agentes responsables del proceso de edificación y de la calidad del edificio.
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Las autorizaciones administrativas de uso u ocupación y las condiciones de los suministros e instalaciones permitidos.
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Las instrucciones de conservación o mantenimiento y las exigencias técnicas, ajustadas a la normativa.
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Las limitaciones de uso, los riesgos, las necesidades de seguro y las responsabilidades.
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Las obras de mejora que se realicen para adaptar las viviendas a las exigencias tecnológicas y de confort.
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Las actuaciones arquitectónicas para garantizar la cohesión social, sostenibilidad, ecoeficiencia e innovación.
Posteriormente, en el punto 2 del citado art. 25, la Ley catalana profundiza en los aspectos formales del Libro del edificio, señalando que debe estructurarse en apartados abiertos, en los que debe clasificarse, inscribirse y archivarse toda la documentación gráfica y escrita del edificio, desde el proyecto de las obras hasta el final de la vida útil del edificio, incluyendo entre otros particulares: la documentación básica de identificación del edificio y del régimen legal, así como las sucesivas modificaciones; la documentación final de la obra ejecutada y de las sucesivas obras de reforma o cambio de uso que se ejecuten; la documentación relativa a la conservación, uso y mantenimiento y la que generen la gestión del edificio y los controles técnicos periódicos obligatorios.
Efectivamente, las directrices son claras, hay que registrar la vida útil del edificio, desde su creación hasta su finalización o utilidad como construcción. Sería oportuno que en las escrituras públicas de transmisión, con independencia del ámbito geográfico y normativo aplicable, se hiciese constar la entrega del Libro del edificio que como decíamos contendrá toda la vida del edificio, sus transformaciones, rehabilitaciones, inspecciones, etc.
Por fortuna, la ley catalana dispone que el Libro del Edificio debe ser entregado por los promotores a su propietario, y además "en posteriores transmisiones, el libro debe entregarse siempre a los nuevos adquirentes. En caso de una comuni-
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dad de propietarios, debe entregarse el libro al presidente o presidenta, el cual debe hacer saber a los propietarios que lo tienen a su disposición".
Otra aportación al sistema de seguridad preventiva, lo remacha el punto 4, al disponer que el promotor o el propietario tienen la obligación de depositar una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio; pudiéndose presentar la copia en soporte informático, dada su extensión y complejidad. Dicha copia quedará de por vida archivada en el Registro correspondiente, como dice la ley "durante la vida útil del edificio", es decir, mientras sea utilizado, habitado y no declarado en ruina. Este enfoque tiene importancia capital, facilitando que cualquier persona con interés legítimo pueda acudir a las oficinas registrales e interesarse por el Libro, y solicitar los certificados oportunos correspondientes al mismo.
En esta fase, sin duda alguna, el Registro de la Propiedad juega un papel crucial de guarda y custodia del Libro del Edificio, preservando todo el historial del mismo, con sus vicisitudes y transformaciones, desde sus inicios, paliando la indefensión e ignorancia vivida en tiempos pasados.
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