El libre albedrío en la propiedad inmobiliaria
| Autor | Rafael Matamoros Martínez |
| Cargo | Real Centro Universitario "Escorial-María Cristina" San Lorenzo del Escorial |
| Páginas | 71-101 |
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El artículo 348 del Código Civil (CC) define al derecho de propiedad o dominio como «el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes». No se trata, como de antiguo advierte la doctrina, de que sea el de propiedad «un derecho absoluto e ilimitado que el hombre tiene respecto de las cosas»1, sino, como indica Lacruz Berdejo, de un derecho modalizado por las leyes de cada momento, sin perjuicio de su contenido esencial, garantizado por el artículo 33 de la Constitución, de «titularidad plena y exclusiva» sobre las cosas2.
El dominio recae sobre las cosas apropiables, es decir, las que están dentro del comercio, que, además, sean corporales (muebles o inmuebles) y específicamente determinadas (arts. 333 y 338 CC). No pueden, por lo tanto, ser objeto de propiedad privada:
- Las cosas fuera del comercio.
- Las cosas genéricas, aunque sí cabe celebrar respecto de ellas negocios jurídicos.
- Las cosas complejas o universalidades de cosas.
- Las partes de la cosa.
No sólo las cosas visiblemente corporales pueden ser objeto del derecho de propiedad. Junto a ellas pueden las fuerzas o energías Page 72 naturales susceptibles de utilización económica (e.g., la electricidad).
Aunque el CC se refiere en algunos pasajes a la «propiedad de un derecho» (así, en el art. 392), se trata de una mera licencia del leguaje. Sobre los derechos no se ostenta propiedad, sino titularidad3.
El derecho de propiedad confiere a su titular un poder amplio sobre la cosa, que se ejerce a través de una serie de facultades. El artículo 348, citado, CC resume en dos dichas facultades:
Permite al propietario realizar actos materiales, que recaen sobre la cosa misma y comprende los derechos de
- utilizar la cosa, esto es, determinar su destino,
- percibir los frutos de la cosa, tanto naturales como industriales y civiles (art. 354 CC),
- y poseer la cosa, como diversificación de la facultad de goce; por lo mismo, el propietario que posea la cosa recibe la protección que el CC dispensa a los poseedores (arts. 446 y concordantes).
La facultad de goce comporta el poder de excluir a los terceros, siempre dentro del marco de las relaciones de vecindad -de las que más adelante se hablará-, el respeto a las servidumbres constituidas o que se constituyan en el futuro y las limitaciones que derivan de la función social que cumple la propiedad a tenor del artículo 33.2 de la Constitución.
Es manifestación concreta del poder de exclusión el derecho del dueño a deslindar y cerrar su finca (art. 338 CC). Page 73
Consiente al propietario llevar a cabo actos jurídicos, que se refieren, no a la cosa, sino a su propio derecho de dominio. En realidad, la facultad de disposición constituye la nota definitoria de la propiedad, en el sentido de que mientras es posible que un propietario se desprenda de todos o alguno de los derechos en que consiste la facultad de goce, no puede desprenderse de la facultad de disponer de la cosa y seguir siendo propietario. La facultad de disposición se concreta en los poderes de
- enajenar el derecho de propiedad,
- gravarlo, y renunciar a él.
Existen limitaciones a la facultad de disposición. Algunas de ellas vienen impuestas por la ley, como la exigencia de plena capacidad de obrar (así, art. 323 CC) o las que tienen su origen en derechos de adquisición preferente de la cosa (tanteo, retracto u opción); otras, en cambio, tienen su causa en negocios jurídicos, inter vivos o mortis causa (vid. art. 785 CC). Conviene tener en cuenta que sólo las prohibiciones lícitas de disponer impuestas por actos a título gratuito (testamento y donación) tienen eficacia real plena y pueden ser inscritas en el Registro de la Propiedad (arts. 26.3 y 27 LH). Las prohibiciones de disponer establecidas en actos a título oneroso no tienen alcance real, y, en caso de infracción, únicamente generan la obligación de indemnizar los daños y perjuicios, pero no determinan la nulidad de los actos que las contravengan.
Las prohibiciones de disponer impuestas por negocios jurídicos onerosos no pueden ser perpetuas (S TS 19-12-1985). Para que sean válidas es preciso que exista una causa razonable o interés legítimo que las fundamente, pues si la prohibición de disponer no se basara en motivos protegibles sería contraria al espíritu informador de nuestro Derecho, según el cual el dominio se presume libre, salvo que se acredite la limitación (art. 348 CC); por lo mismo, será válida la prohibición de disponer en la que concurra justa causa, pero sobrevenidamente devendrá ineficaz si desaparece la causa o interés legítimo que motivó su imposición, liberando al dominio de la traba impuesta (S AP Málaga 05-02-1996). Page 74
El concepto de dominio del artículo 348 CC ha ido sufriendo una progresiva evolución para adaptarse a las circunstancias socioeconómicas de los nuevos tiempos, y ello se hace patente especialmente en relación con los inmuebles. Como ha indicado el Tribunal Supremo, el derecho de propiedad inmobiliario ha adquirido un carácter estatutario, cuyo contenido será, en cada momento, el que derive de la ordenación urbanística (S 14-07-1990).
La Constitución de 1978 sentó las bases de la intervención de los poderes públicos en el contenido del derecho de propiedad sobre los inmuebles, al encomendarles la protección del medio ambiente (art. 45) e imponerles el deber de regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general (art. 48). En este contexto se han venido promulgado sucesivas disposiciones urbanísticas por el Estado y las Comunidades Autónomas, que en materia de urbanismo y medio ambiente gozan de amplias competencias. Aunque nos referiremos exclusivamente a la norma estatal básica -Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo (LS)-, no debe olvidarse que un estudio en profundidad requiere, ineludiblemente, el conocimiento de la ley autonómica correspondiente, que será más completa y específica.
La LS, que anuncia como uno de sus propósitos el de regular «las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal» (art. 1), incide, con mayor intensidad que las disposiciones que la precedieron, en el alcance y contenido del derecho de propiedad inmobiliaria 4.
El ejercicio del derecho de propiedad sobre los inmuebles urbanos queda sometido al régimen urbanístico. Con arreglo al artículo Page 75 12 de la LS, todo el suelo se encuentra en una de estas dos situaciones básicas:
-
Suelo rural, que comprende
- los terrenos que no pueden ser urbanizados por su valor agrícola, ganadero, forestal, ecológico, paisajístico, histórico-artístico, etc., o por otras razones, como los riesgos naturales o tecnológicos;
- y también los que se encuentran en proceso de urbanización, mientras no se complete éste.
-
Suelo urbanizado, que es el que, edificado o no, cuenta con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística.
Las Comunidades Autónomas y los Municipios ejercen sus competencias urbanísticas a través de los correspondientes instrumentos de ordenación territorial y urbana, que deben definir con precisión el destino del suelo y, cuando sea el caso, la transformación del suelo rural en suelo urbano a través de la urbanización.
Constituye finca la unidad de suelo o de edificación que pertenece en exclusiva a un propietario o a varios copropietarios proindiviso; si, conforme a la legislación hipotecaria, abre folio registral, la finca será finca registral (art. 17.1.a/ LS). La finca puede estar situada en la rasante del terreno, en el vuelo o en el subsuelo.
Laparcela, por su parte, es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o subsuelo, integrada por una o varias...
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