Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (B.O.E. del 25)

AutorJuan V. Fuentes Lojo
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo jubilado
  1. Antecedentes de la nueva L.A.U. de 24 de noviembre de 1994

    Desde hace muchos años se vino hablando oficialmente de la necesidad de reformar la L.A.U. de 1964, de cara, sobre todo, a resolver la injusta situación en la que se encontraban entonces los arrendadores de casas antiguas cuyas rentas estaban congeladas por no haber sido actualizadas por los distintos Gobiernos que fueron sucediéndose en nuestra Nación, a pesar de la obligación que tenían de hacerlo por imperativo del artículo 100 de dicha L.A.U., que en ningún momento había sido derogado. Reforma que venía exigiéndose por la opinión pública.

    En 1983 el Grupo Popular presenta en el Congreso de Diputados una proposición de Ley adicional a la de arrendamientos de 1984, en la que en materia de rentas se preveía la libertad de pacto, y la actualización anual al entrar en el período de prórroga forzosa el contrato.

    En 1984 se elabora por una Comisión especial de dicho Congreso un informe por la Ponencia señalando, como líneas básicas la de objetivar las revisiones y fijar una actualización progresiva de las antiguas, la posibilidad, de acuerdo con el sistema instaurado en los arrendamientos rústicos por la Ley de 31 de diciembre de 1980, de acudir ambas partes al Juez para la fijación de una renta justa, teniendo en cuenta respecto a las antiguas, una serie de factores, como la fecha del contrato, la última elevación, las obras realizadas, los gastos de comunidad, las cargas fiscales, etc.

    En el propio año 1983 se redacta un anteproyecto de L.A.U. por una Comisión no oficial que funcionó en el Ministerio de Justicia, en el que se preveía una elevación de las rentas más antiguas según la variación del índice del coste de la vida desde la fecha del contrato hasta la de la revisión, deduciendo de la cantidad resultante lo que se viniera pagando; y repartiéndolo en varios años, con la posibilidad de que los pensionistas y sus esposas, con una pensión dentro de ciertos límites, pudieran no aceptar la revisión, en cuyo caso no operaría la subrogación en el arrendamiento a su fallecimiento.

    En 1984 se publica un anteproyecto de Ley redactado por una Comisión mixta de los Ministerios de Justicia y Obras Públicas y Urbanismo, en el que se pone en discusión la prórroga forzosa, se fijan unos períodos de tiempo mínimos para los arrendamientos de viviendas o de locales de negocio, y se prevé un aumento de rentas utilizando una fórmula un tanto complicada, distinguiendo entre los contratos anteriores y posteriores a su entrada en vigor.

    El 9 de mayo de 1985 se publica en el B.O.E. el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que suprime, para los arrendamientos que se concertasen a partir del mismo día de la publicación, la prórroga forzosa del artículo 57 de la L.A.U. de 1964.

    En 1989 y 1990 se llevan a cabo unas encuestas por el Ministerio de Obras Públicas en orden a la necesidad de poner al día las rentas antiguas y de modificar el famoso Decreto Boyer, produciéndose una serie de declaraciones por los responsables de este Ministerio sobre la necesidad urgente de reformar la L.A.U.

    A finales de 1991 se inician los trabajos de elaboración del Anteproyecto de L.A.U., que el Consejo de Ministros aprobó como Proyecto el 18-12-1992. Y pasó al Congreso de Diputados que lo publicó en su B.O. del 30 de diciembre del mismo año, pero que tuvo que dejarse sin efecto al disolverse las Cámaras el 12-4-1993 por la convocatoria de elecciones generales.

    El Gobierno, consecuencia de dichas elecciones, aprobó el nuevo Proyecto presentado conjuntamente por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes y el de Justicia en el Consejo de Ministros de 28 de enero de 1994, que fue remitido al Congreso de Diputados ante el que se presentaron innumerables enmiendas por los distintos partidos políticos.

    En 30 de junio del mismo año dicho Congreso aprobó un nuevo texto, que pasó al Senado, que, a su vez, aprobó otro texto en el Pleno del 19 de octubre.

    De vuelta en el Congreso de Diputados, se aprueba en el Pleno del día 3 de noviembre el texto de la nueva L.A.U., que lleva el n.° 29 de 1994, es de fecha 24 de noviembre. Y se publicó en el B.O.E. del 25 del mismo mes, que transcribimos en la primera parte de estos Comentarios.

    PREÁMBULO

    1

    El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

    Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/ 1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto ínter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.

    Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.

    Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

    El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.

    En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/ 1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.

    Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.

    Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

    La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.

    La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

    En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

    Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.

    2

    La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

    Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

    Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga...

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