El control de legalidad urbanística a través de la calificación registral. Alcance sobre la determinación de su extensión de la doctrina resultante de la resolución de la DGRN, de fecha 19 de mayo de 2010

Resumen

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El control de legalidad de los actos administrativos de naturaleza urbanística inscribibles en el Registro de la Propiedad es materia de extraordinaria relevancia, sobre todo dada la proliferación de resoluciones judiciales declarativas de la ilicitud de tales actos, y cuya ejecución, dirigida al reestablecimiento de la legalidad, puede provocar la desaparición del objeto inmobiliario de derechos de propiedad inscritos. Al considerar cual ha de ser la extensión con la que la calificación registral entrará a examinar la concurrencia de los requisitos de validez de tales actos administrativos, se plantea la cuestión de si debe entrar en la adecuación de la decisión administrativa a lo establecido en la norma de planeamiento y a la de esta, a su vez, a la de planeamiento general y a la ley, o si, por el contrario, la revisión de tal adecuación es competencia judicial y en ella no debe entrar la calificación registral. A partir de la crítica a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 19 de mayo de 2011, se procede a considerar los diversos medios previstos por el legislador para evitar el acceso al Registro de la Propiedad de situaciones jurídico urbanísticas claudicantes y se proponen reformas que, sin alterar la competencia básica de registradores, administración y jueces, logren un suficiente y tempestivo control de legalidad de la actividad administrativa inscribible en materia urbanística. VOCES: Calificación, actos administrativos, urbanismo.

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Extracto

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El control de legalidad urbanística a través de la calificación registral. Alcance sobre la determinación de su extensión de la doctrina resultante de la resolución de la DGRN, de fecha 19 de mayo de 2010

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1. Introducción y planteamiento de la cuestión

Lo que sigue es un conjunto de notas a través de las cuales se pretende poner de manifiesto las cuestiones que plantea la determinación del alcance con que el Registrador de la Propiedad debe calificar la validez intrínseca de aquellos actos administrativos de naturaleza urbanística por los que se aprueba, autoriza o se presta conformidad a modificaciones jurídico reales objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad y a través de las cuales se generan derechos de propiedad o se modifica su objeto, contenido o extensión.

Se trata, en definitiva, de reflexionar acerca del alcance con el que el regis-trador puede y debe calificar la actividad administrativa en materia urbanística, sobre todo dada la frecuencia con la que, en los últimos años, se han venido produciendo declaraciones judiciales que anulan actos de planeamiento, acuerdos de aprobación de reparcelaciones, o licencias de edificación o parcelación, imponiendo actuaciones de reestablecimiento de la legalidad urbanística que incluyen la desaparición de finca de resultado o el derribo de edificaciones y, con ello, la desaparición del objeto de derechos de propiedad válidamente adquiridos, generando con ello alarma social y una merma importante en la seguridad que ofrece nuestro sistema inmobiliario.

Se plantea así un conflicto entre la protección del derecho de propiedad y la protección de la legalidad urbanística que la Sala III del Tribunal Supremo ha resuelto, entre otras, en sentencias de fechas 12 de mayo de 2006 (RJ 2006/3646) y 18 de marzo de 2008 (RJ 2008/1756), sobre la consideración de que el adquirente de un derecho de propiedad sobre un objeto cuya existencia resulta contraria a la legalidad urbanística no queda protegido frente a las medidas de reestablecimiento de dicha legalidad por el principio registral de fe pública registral, dado, por un

lado, que el adquirente se subroga ex lege en los deberes del transmitente, aunque no resulten del Registro y, por otro, que la fe pública protege al adquirente frente a vicios que afecten al título del transmitente y que no resulten del Registro, pero no frente a la desaparición del objeto del derecho por resultar ilegal. Así, la sentencia de 18 de marzo de 2008 establece: «los terceros adquirentes del edificio cuyo derribo se ordena, o de sus elementos independientes, ni están protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ni están exentos de soportar las actuaciones materiales que lícitamente sean necesarias para ejecutar la sentencia; su protección jurídica se mueve por otros cauces, cuales pueden ser los conducentes a dejar sin efecto, si aún fuera posible, la sentencia de cuya ejecución se trata, o a resolver los contratos por los que adquirieron, o a obtener del responsable o responsables de la infracción urbanística, o del incumplidor de los deberes que son propios de dichos contratos, el resarcimiento de los perjuicios irrogados por la ejecución. No están protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria porque este protege el derecho real, que pervive aunque después se anule o resuelva el del otorgante o transmitente; pero no protege la pervivencia de la cosa objeto del derecho cuando esta, la cosa, ha de desaparecer por imponerlo así el ordenamiento jurídico. Y no están exentos de soportar aquellas actuaciones materiales porque el nuevo titular de la finca queda subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, tal y como establece el artículo 21.1 de la Ley 6/1998 y establecían, antes, los artículos 22 del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992 y 88 del Real Decreto 1346/1976» 2.

Con independencia de la crítica que a ...

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