Tribunal Superior de Justícia de Catalunya: corresponents al primer trimestre de 2011.
| Autor | Víctor Esquirol Jiménez |
| Cargo | Notari d'El Masnou |
| Páginas | 92-96 |
El text íntegre de les sentències es pot consultar a www.poderjudicial.es.
Page 92
Resum:
El 1997 es constitueix un arrendament amb opció de compra sobre una finca. Deu anys després l'optant pretén exercitar l'opció, però la concedent acredita que la finca té un valor molt superior al convingut en el moment de l'opció i intenta resoldre l'opció de compra per lesió ultradimidium, la qual cosa li és concedida en primera instància i denegada en segona instància.
El TSJC confirma la sentència de l'Audiència Provincial i declara que la rescissió no és procedent, atès que el valor que s'ha de tenir en compte per estimar-la és el que tenia la finca en el moment de concedir-ne l'opció. Es basa en l'art. 323, paràgraf 2on CDCC («hom s'atindrà al preu just... que les coses tinguessin al temps d'ésser atorgat el contracte... baldament el contracte es consumés després»), les SSTSJC del 24 de febrer de 1994 i 19 de maig del 2003 i en els arguments següents: a) si s'optés per calcular el preu just en el moment de l'exercici del dret d'opció es concediria al concedent una protecció excessiva davant de la seva falta de previsió per no haver pactat clàusules d'estabilització per evitar les conseqüències inflacionistes; b) l'exercici del dret d'opció implica el compliment d'una relació jurídica que ja estava plenament configurada; c) la utilitat del dret d'opció de compra és permetre a l'interessat adquirir un immoble en un termini temporal deter- minat i en virtut d'un preu fixat com a inamovible.
Comentari:
El TSJC i el TS han seguit camins diferents en la doctrina sobre la rescissió per lesió en cas d'opció de compra. La posició tradicional del TSJC és la que acabem de veure. En canvi, el TS ha seguit la posició contrària, com es pot veure en les SSTS del 20 de juny del 1975, 20 d'octubre del 1975, 24 de maig del 1985 i 10 de febrer del 1995. La STS del 20 de juny del 1975 declara que l'art. 323 CDCC no és aplicable a les «promeses bilaterals de com prar o vendre... ja que la cosa i el preu continuen en els respectius patrimonis dels promitents i per aquest motiu no es pot parlar de lesió en cap d'ells». Segons la sentència del 1985, l'opció produeix «la concessió a l'optant de la facultat, de manera exclusiva, d'exigir o no l'execució del vincle assumit per l'optatari, durant un deter- minat període de temps, per a l'exercici del seu dret, durant el qual l'esmentat optatari s'obliga a no transmetre a una altra persona l'objecte pactat»; i en una segona fase, la de l'exercici de l'opció, és quan es produeix el desplaçament del domini que pot causar la lesió: «fins que per mitjà d'aquest atorgament no quedin fixades en definitiva les respectives obligacions de venedor i comprador i es confirmi en aquest atorgament el també definitiu preu en contraprestació de la cosa també definitivament venuda, no es pot conèixer la realitat de la desproporció pretesa».
Tot i que la solució dista molt de ser clara, crec que la doctrina del TS és la més encertada. La finalitat de la rescissió per lesió és evitar que, per qualsevol causa, es venguin immobles per sota de la meitat del seu valor. No requereix, com recorda el TSJC sempre que aborda el tema de la lesióultradimidium, que hi hagi engany per la part compradora; tampoc requereix, i això és el que ens interessa
Page 93
en aquest cas, que el preu s'hagi acordat en el moment d'exercitar-se l'opció i no en un moment anterior. És indiferent que es consideri que l'opció de compra és un precontracte o un contracte diferent del de venda; com també ho és que es qualifiqui com un dret personal o un dret real. La referència de l'art. 323, paràgraf 2on a la consumació diferida de la compravenda no és aplicable a l'opció pendent d'exercici, ja que la compravenda no només no està consumada sinó que ni tan sols s'ha perfeccionat. En el cas de l'opció de compra, la compravenda es perfecciona en el moment d'exercitar-se l'opció i no abans, perquè abans falta la voluntat de l'optant de celebrar el contracte; i és en el moment de la perfecció del contracte de compravenda quan, segons la meva opinió, s'ha de comprovar si hi ha lesió o no, amb independència que el preu s'hagi acordat abans o no i de si hi ha hagut opció de compra o no.
En una redempció de cens històric, es planteja si per calcular els drets que corresponen al censualista s'ha de prendre com a referència el valor cadastral o el valor real de la finca. La DT 14a del llibre V CCCat, en l'apartat 3, d), norma tercera, disposa que «el preu de la finca a l'efecte de la redempció, en cas de manca d'acord, és el valor cadastral en el moment en què se sol·licita la redempció si la finca és urbana i el que es determini judicialment si és rústica». La censualista no es mostra d'acord que es prengui el valor cadastral com a base, però el TSJC aplica literalment la norma transcrita rebatent un a un els arguments de la censualista tal com resumeixo a continuació.
La censualista considera que la norma de la DT 14a resulta contradictòria amb altres preceptes del llibre V (com l'art. 565.17 i 18, relatius al càlcul del lluïsme dels censos emfitèutics que regula el llibre V CCCat) i amb la tradició jurídica catalana, que sempre havia pres com a base per a la redempció el valor real de la finca. El TSJC entén, pel contrari, que no hi ha contradicció sinó que la DT 14a estableix un criteri especial per a la redempció dels censos constituïts abans del 1990 amb la finalitat de facilitar al màxim la seva extinció, ja que es tracta de drets antics que ja han complert la seva finalitat i que dificulten la mobilitat del tràfic immobiliari.
Tampoc comparteix el TSJC l'argument que exposa que, apli- cant el valor cadastral, es falta a l'equitat (art. 111.9), precisament per l'antiguitat del cens a redimir (aquest, en concret, es va constituir fa més de 14 anys), que permet presumir esgotada la seva...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba