Jurisprudencia

AutorF. Javier García Gil
Cargo del AutorMagistrado. Doctor en Derecho
Páginas577-735

Page 577

I Arrendamientos sujetos a la LAU de 1994
A Enajenación de la finca arrendada

AP Alicante 22-5-2003

Enajenación de finca arrendada. Condición de tercero hipotecario. Invocación improcedente. Funcionamiento público y notorio de tienda.

SEGUNDO.- En el primero de ellos se cuestiona el criterio de la sentencia en relación a la interpretación del artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/94 de 24 de noviembre),argumentando que con la sostenida en la sentencia se priva de virtualidad a ese precepto.

No pueden compartirse esas argumentaciones, ya que la sentencia de instancia razona que la ahora recurrente no puede invocar a su favor el artículo 34 de la Ley Hipotecaria,al ser público y notorio que en el local sito en el bajo del edificio se encontraba abierta y funcionando una tienda, por lo que una mínima actividad de la compradora le hubiera permitido tener conocimiento de la existencia del arrendamiento, pues tiene establecido la jurisprudencia con reiteración que la buena fe no implica sólo el desconocimiento de la inexactitud del Registro de la Propiedad, sino también la posibilidad de conocer esa discordancia. El propio legal representante de la adquirente admitió en el juicio que conocía que existía un negocio abierto en ese local, y así se constata en las fotografías aportadas, con lo que debe decaer este motivo.

AP Barcelona 11-1-2002

Enajenación de finca arrendada. Inmunidad del derecho del arrendatario.

TERCERO.-... Ciertamente el derecho del arrendatario no puede verse afectado por la modificación del derecho de propiedad, pues entre las causas de extinción, modificación de sus derechos, no se recoge el cambio de titularidad dePage 578 la finca objeto del arriendo, artículos 112, 118 de la anterior LAU, artículo 29 de la vigente LAU...

B Conservación, mejora y obras del arrendatario

AP Córdoba 23-1-2004

Realización de obras por el arrendatario. Exigencia de consentimiento escrito del arrendador. Carácter. Consentimiento tácito.

TERCERO.- A partir de ello, surge la necesidad de estudiar el problema de la interpretación y aplicación de la citada norma que la Ley de Arrendamiento Urbanos dedica a la necesidad del consentimiento del arrendador en materia de las obras que el arrendatario desee llevar a cabo en la cosa arrendada.

Efectivamente, el artículo 30 de dicha Ley -arrendamientos para uso distinto del de vivienda -, se remite expresamente a lo dispuesto en el artículo 23, y este dice que:

El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda, o de los accesorios, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

Pues bien, dejando a un lado el tema de la entidad de dichas obras, lo que resulta probado en autos, pues así lo manifestaron en el acto de la vista tanto el Sr. Miguel como la Sra. Fátima, es que nunca hubo permiso escrito para ello, pero esta última reconoció -así se deduce del examen por parte de la Sala del soporte electromagnético en que se grabó el acto-, que, después de haberse realizado las obras, visitó la Notaria muchas veces, apercibiéndose de la situación en que el local había quedado, comprendió la necesidad de su realización, y no hubo nunca oposición por su parte, lo cual no es otra cosa que un consentimiento tácito de la situación de hecho.

Esa exigencia del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es entendible como requisito «ad solemnitatem», y, en consecuencia, no cabe aplicarle las consecuencias que de la falta de otorgamiento prevé el punto 2 del precepto por defecto de forma, cuando queda acreditado en autos suficientemente la realidad de un consentimiento expreso o tácito, aunque sea verbal, como en este caso sucede, tesis que encuentra aún más apoyo en las subsiguientes manifestaciones de la apelada expresivas de haber recepcionado los locales tal como habían quedado sin pedir su reposición al estado primitivo, ni indemnización por las obras, devolviendo la fianza, con lo cual no puede caber duda acerca dePage 579 la licitud y validez jurídica de dichas obras a los efectos del citado precepto y de los arts. 1557 y 1559 del Código Civil.

AP Cantabria 27-5-2003

Obras del arrendatario. Agujeros en la pared para la sujeción de estanterías. Reposición al estado anterior. Improcedencia.

PRIMERO.- La parte actora se alza contra la sentencia del Juzgado reproduciendo sus pretensiones, que basaba fundamentalmente en la demanda, y también en esta alzada, en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este precepto, sin embargo, no es en absoluto aplicable al caso que nos ocupa; en efecto, en él se regula la realización por parte del arrendador de «obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2 ó que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la misma». Aunque la referencia a la vivienda o sus accesorios debe entenderse comprensiva también de los inmuebles arrendados para uso distinto del de vivienda, dado que este artículo 23 le es aplicable por expreso mandato del artículo 30 de la misma Ley, las obras a que se refiere el precepto son sólo aquellas que entrañan un cambio en la configuración del local o que disminuyen su estabilidad o seguridad. Por configuración de la vivienda o local siempre se ha entendido y se entiende la disposición del espacio en sentido vertical u horizontal, la relación de las partes con el todo (SS.TS 27 de septiembre de 1985, 14 de diciembre de 1990) y el precepto, en fin, tras sentar la necesidad de consentimiento escrito del arrendador para realizar estas obras, regula las consecuencias de su ejecución sin tal consentimiento. Pues bien, en el caso que nos ocupa las obras realizadas por el arrendatario no afectan en modo alguno la configuración del local ni, desde luego, a su estabilidad o seguridad, pues se trata simplemente de agujeros en la pared para la sujeción de estanterías, de manera que el espacio que definen suelo y paredes no ha sido alterado; y, además, resulta que en el propio contrato se concedió autorización al arrendatario para realizar las obras «necesarias para su apertura», concepto éste en el que sin ninguna dificultad caben las obras de sujeción de aquellas estanterías, lógicamente precisas para la instalación del negocio de librería - papelería contemplado en el mismo contrato.

SEGUNDO.- Por lo expuesto, es claro que no asiste a la arrendadora recurrente el derecho que invoca a que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior, pues tal derecho sólo se reconoce en el artículo 23 de la LAU invocado y citado respecto de la obras inconsentidas y que además alteren la configuración o provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad. Ciertamente, respecto de las obras que no suponen esas alteraciones en la cosa arrendada, ha dePage 580 entenderse aplicable, por la previsión del artículo. 4. 3° de la LAU, la obligación general contenida en el artículo 1.561 del CCivil, pero debe tenerse en cuenta que, conforme a la mejor doctrina, la referencia que este precepto hace a que el arrendatario debe devolver la cosa arrendada «tal como la recibió» no debe interpretarse en sentido literal, lo que excluiría las propias previsiones de las partes, sino como equivalente a «tal como deba entregarla» (S.TS. 2 de marzo de 1963). Por esto, no incumple el precepto quien devuelve la cosa con el deterioro normal derivado del uso propio del arrendamiento, o quien, como en este caso, la devuelve en el estado resultante de las obras autorizadas por el arrendador, porque, mediando autorización para la realización de la obra y la subsiguiente alteración de la cosa, a salvo el supuesto en que expresamente se indique otra cosa en el contrato, debe entenderse que ese estado resultante de la obra es en el que debe ser entregada la cosa. Nótese que precisamente aquel artículo 23 de la LAU contiene un principio que no puede ser desechado a la hora de interpretar actualmente el artículo 1.561 del CCivil en esta materia: el de que, salvo pacto expreso en contrario, el consentimiento a las obras priva al arrendador del derecho a exigir la reposición de las cosas a su estado original, principio plenamente aplicable en el caso de obras que no alteran la configuración ni afectan a la seguridad o estabilidad.

AP Tarragona 22-10-2001

Obras del arrendatario. Compartimentación de local en varias dependencias mediante la construcción de tabiques y ampliación de la superficie de altillo. Modificación de la configuración del local. Obligación de reposición.

TERCERO.- Toda vez que se entabla acción de resolución del contrato por la realización de obras sin el consentimiento del arrendador, al amparo del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (aplicable también a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en virtud de la remisión que efectúa el artículo 30 de la misma Ley), es preciso determinar, ante todo, si las obras en cuestión pueden encuadrarse en las previsiones de este precepto, esto es, por lo que aquí respecta, si las obras han modificado la configuración del local. La respuesta a esta cuestión ha de ser necesariamente positiva, si partimos de la doctrina jurisprudencial...

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