Convocatorias, Juntas de Propietarios y órganos de gobierno

AutorJoaquim Martí Martí
Cargo del AutorAbogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona
Páginas5-53

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Convocatorias

El Presidente convoca las Juntas de Propietarios, que han de remitirse al domicilio que cada propietario designó para notificaciones (apartado 21) en el momento de adquisición del piso o local (apartado 37).

Una novedad muy celebrada será la obligatoriedad de la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios de la finca o en lugar visible.

La convocatoria la realiza el Presidente o, en su defecto y por su inactividad u oposición, por una cuarta parte de propietarios que, a su vez, representen una cuarta parte de las cuotas de participación. Esta forma de convocatoria por la cuarta parte de los propietarios, se contempla como

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forma subsidiaria al hecho que el Presidente no convoque la reunión. Es una fórmula que proviene del pasado y que ya es conocida por las Comunidades de Propietarios.

Pero ello viene a recordar que el Administrador no puede convocar una reunión si no lo hace el Presidente o no obtiene las firmas de una cuarta parte de la Comunidad de Propietarios. Se considera que, si bien los trámites de la convocatoria los realiza el Administrador, éste no tiene la facultad originaria de la convocatoria, que está reservada al Presidente, vicepresidente, o a una cuarta parte de los propietarios. Así lo entiende, entre otras, la STS de 16 de junio de 1988.

Una regulación cuanto menos contradictoria es la facultad del vicepresidente o secretario para convocar una reunión en caso de inactividad o negativa. Recordemos que la inactividad o negativa permitía la convocatoria por una cuarta parte de los propietarios. Ahora la inactividad puede permitir que el vicepresidente, el secretario o una cuarta parte, convoquen reunión para un asunto de interés general.

Nos parecen demasiadas legitimaciones derivadas de una inactividad que no se precisa que sea manifiesta o reiterada.

La SAP de Barcelona, Secc. 1ª de 15 de enero de 2008, interpreta esta diferente posibilidad de convocatoria proclamando, además, que el requisito del 25% de las cuotas debe considerarse en el momento de la convocatoria, siendo irrelevante que con posterioridad se haya transmitido

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una finca de las que se tomaron en consideración para llegar a ese porcentaje. 1

El plazo para las convocatorias ordinarias es de ocho días naturales. El plazo de la LPH de 1.999 era de seis días pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo la había interpretado de tal manera que eran ocho días ya que consideraba que en los seis días no debía contar el de la convocatoria ni el de la reunión; es decir que los seis días debían mediar entre el día de la convocatoria y el día de la reunión; y, finalmente, en esos seis días no contaban los festivos. Ahora, con el plazo de ocho días debe interpretarse que son todos, es decir desde el día de la convocatoria al de la reunión, deben contar ocho días (y no mediar).

Esa antelación tan sólo se exige, como en la regulación estatal, para las reuniones ordinarias, las que deben celebrarse una vez al año, pero no para las extraordinarias que pueden convocarse con una antelación suficiente para que sea posible que llegue a conocimiento de todos los interesados, e incluso podría llegar a convocarse el día anterior. (Sentencia del TS de 11 de mayo de 1998)

Sobre esta cuestión se ha pronunciado la SAP de Lleida, Secc. 2ª de 20 de enero de 2010. En esta Sentencia se resuelve que no es válida la convocatoria de una Junta Extraordinaria cuya remisión de la convocatoria fue realizada el miércoles, el viernes llegó un aviso de correos a los propietarios, la Junta estaba prevista para el sábado y los propietarios impugnantes no recogieron la carta hasta el lunes. Para la Sala, no hay negligencia en la actitud de los propie-

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tarios que fueron a correos el primer día hábil siguiente a recibir el aviso pero la Junta ya se había celebrado. 2

Recuérdese que la concurrencia de la totalidad de los propietarios puede dar lugar a una junta válidamente constituida y discutir cualquier asunto del orden del día. Ello es perfectamente posible en Comunidades de Propietarios de escaso número de entidades.

En ese plazo entre la convocatoria y la Junta, el propietario tiene derecho a examinar la documentación de los asuntos sobre los que va a versar la Asamblea. Este derecho del propietario ha sido motivo de casuística jurisprudencial.

Entre ésta, curiosa es la doctrina de la SAP de Barcelona, Secc. 1ª de 23 de febrero de 2009, en la que se establece que el Administrador no puede percibir honorarios extras por el tiempo empleado en dar esa información a los propietarios que la solicitaron. 3

En este mismo sentido, la SAP de Lleida, Secc. 2ª de 5 de marzo de 2009, reitera que en la convocatoria lo que debe constar es la relación detallada de los asuntos a tratar y que la documentación complementaria se puede enviar o dejar en el despacho del administrador, pero reitera que no es obligación de la Comunidad enviar un dossier con la documentación de los asuntos a tratar. 4

Es decir, lo que ha de constar en la convocatoria es la relación detallada de los asuntos a tratar, pero la documentación complementaria puede remitirse o dejar en poder del Administrador de la Comunidad de Propietarios y a disposición de los propietarios, haciéndolo constar así. 5

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Ahora bien, cabe tener presente que la jurisprudencia, también se inclina por asegurar el deber de información al comunero; y entre ésta, la Sentencia de la Secc. 16 de la AP de Barcelona de 9 de marzo de 2010, declara la nulidad del acuerdo adoptado por la negativa de la Comunidad a facilitar al propietario la información que éste solicitó, y que era relevante para la adopción de los acuerdos de esa Junta. 6

En definitiva, la convocatoria es un documento que, en puridad, es único. Los documentos no deben remitirse obligatoriamente con la convocatoria. Una vez recibida la convocatoria, los propietarios pueden examinar los asuntos a tratar, la documentación relativa a los mismos y los Informes que puedan motivar la convocatoria.

La actual regulación en el Código Civil de Catalunya prevé la convocatoria especial para subcomunidades (parking) o para una parte de propietarios (piscina).

Las citaciones deben contener una primera y segunda convocatoria, con un intervalo de treinta minutos como mínimo, pudiendo incluso aceptarse que ya se indique en nota aparte que, ante la previsión de asistencia a la junta, ésta se celebre en segunda convocatoria 7. El autor de esta

obra no encuentra utilidad práctica a las dos convocatorias separadas por 30 minutos, que acaban siendo una única convocatoria en el segundo tiempo previsto y que sólo perjudica a las personas que siempre llegan puntuales a las citas y que, en cumplimiento de esa virtud, llegan siempre a la primera convocatoria y deben esperar los 30 minutos para la segunda. Ciertamente, si se suprimiera la doble

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convocatoria y se unificara en una única, que fuera válida con cualquier asistencia, no nos parecería que los efectos fueran tan diferentes a los actuales de las dos convocatorias.

En la convocatoria se expresará, la fecha, lugar y hora de la reunión, como se ha referido, y el orden del día. El orden del día ha sido un motivo de constante conflicto relativo a si éste debe contener todos los aspectos de los que pueden derivarse acuerdos.

Cabe decir al respecto que, como tiene señalado la jurisprudencia, el orden del día pretende cumplir con el deber de información de toda persona que asiste a una convocatoria. Se trata de cumplir con ese deber de que toda persona pueda conocer el motivo o motivos de la convocatoria y si le resulta trascendente su asistencia.

Pero ese deber de indicar los asuntos a tratar, hora y lugar de la Junta, en cumplimiento del derecho de información, sólo viene a referirse a la descripción de la materia con sus notas individualizadas de referencia a los asuntos a tratar sobre la cual habrá de versar la Junta, y, naturalmente, sin que ello exija, con rigor, la exposición previa de todos los datos o instrumentos de conocimientos precisos para poder participar o deliberar de forma decidida en dicha Junta. De ello se encarga de proclamarlo la jurisprudencia inter-pretativa del apartado 21, entre éstas, la SAP de Barcelona, Secc. 19 de 7 de diciembre de 2009 8 y la de misma Audiencia, Secc. 16ª, Sentencia de 21-1-2010 9 y SAP de Girona, Secc. 1ª de 17 de noviembre de 2009 10; y así lo in-

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terpretaba la jurisprudencia del Tribunal Supremo aplicable a la Ley de Propiedad Horizontal estatal, en su Sentencia de 16 de abril de 1993, entre otras.

Es decir, el orden del día debe contener los "asuntos" a tratar y no los "acuerdos a adoptar". Por ello, cabrá cualquier acuerdo que guarde relación con el "asunto", que es lo único que condiciona el contenido de la Junta de Propietarios.

Así lo confirma el propio Tribunal Supremo en Sentencia de 18 de marzo de 2010, al reiterar que no resulta exigible un grado de detalle exhaustivo en el orden del día, pudiendo tratarse en la Junta cualquier cuestión que resulte consecuencia directa de lo expresado en aquél.

Ahora bien, el Tribunal Supremo sí proclama la exigencia relativa a que los acuerdos adoptados deben guardar relación con el Orden del Día de la Junta, y dentro de ésta, en los apartados relativos a los acuerdos a adoptar. El TS exige, en su Sentencia de 10 de noviembre de 2004, que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello, no es admisible con carácter general, la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la...

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