Novedades introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas en la legislación arrendaticia
| Autor | Eduardo Trigo - María Encarnación Pérez-Pujazón |
| Cargo | Abogados del Área de Derecho Público, Procesal y Arbitraje de Uría Menéndez (Madrid) |
| Páginas | 80-86 |
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El 5 de junio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas (la "Ley 4/2013") por la que se reformó la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ("LAU"), y algunos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ("LEC") relativos a los procesos arrendaticios. La norma entró en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial, aunque contiene un régimen transitorio que modula su aplicación a los contratos suscritos y a los procedimientos iniciados con anterioridad.
Como indica su nombre, y se dice en el preámbulo, la norma nace con el objetivo de "flexibilizar el mercado del alquiler de vivienda" ante la constatación de que en España el porcentaje de personas que viven en viviendas de alquiler se sitúa en un 17% frente a la media de la Unión Europea, en que ese porcentaje se acerca al 30%. Datos como los anteriores llevan a la convicción de que en nuestro país el mercado del alquiler no es una alternativa válida frente al mercado de propiedad. Ante esa realidad, se asiste a una nueva reforma en materia de arrendamientos urbanos que sigue la senda liberalizadora que se inició con el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y que continuó con la vigente LAU, con la que se continúa buscando ese "necesario equilibrio entre las necesidades de la vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio".
Para el cumplimiento de la finalidad descrita, la Ley 4/2013 ha introducido una serie de reformas de naturaleza sustantiva que vienen a aumentar el ámbito de la autonomía privada en los contratos de arrendamiento de vivienda, a relajar el contenido de aquellas disposiciones que afectaban a su duración y a enfatizar el carácter personal del derecho del arrendatario al someter a inscripción registral su oponibilidad frente a terceros.
En materia procesal la reforma fundamental ya se produjo con Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, que vino a adaptar el juicio de desahucio a la estructura del proceso monitorio. Las modificaciones que ahora se introducen son fundamentalmente aclaraciones y mejoras cuya necesidad se ha puesto de manifiesto en la práctica de los procedimientos.
En este trabajo se analizan las reformas introducidas agrupadas en los siguientes bloques: (i) medidas sustantivas destinadas a flexibilizar el régimen de los contratos de arrendamiento; (ii) modificaciones en materia de publicidad registral y oponibilidad frente a terceros del contrato de arrendamiento en caso de transmisión de la vivienda arrendada;
(iii) modificaciones en el ámbito de los procesos arrendaticios; y (iv) otras modificaciones.
Las medidas destinadas a flexibilizar el régimen de los contratos de arrendamiento pueden ser sistematizadas como sigue: (i) modificaciones que suponen un mayor protagonismo de la voluntad de las partes en el contrato de arrendamiento de vivienda; (ii) modificaciones que afectan al plazo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda; y (iii) otras modificaciones.
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Al regular el régimen jurídico aplicable a los distintos contratos de arrendamiento, el artículo 4 de la LAU establecía (i) la aplicación imperativa de sus títulos I y IV a todo contrato de arrendamiento; (ii) el sometimiento de los arrendamientos de vivienda a las normas del título II, y en lo no previsto, a la voluntad de las partes y supletoriamente a las normas del Código Civil; y (iii) el sometimiento de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda a la voluntad de las partes, y en lo no previsto, a las disposiciones del título III y supletoriamente a las disposiciones del Código Civil. Con la reforma, el apartado 2 de este artículo 4 ha pasado a establecer que los contratos de arrendamiento de vivienda se regirán "por los pactos, cláusulas y condiciones deter-minados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".
La nueva dicción del artículo no permite concluir que las normas de este título II hayan perdido su carácter imperativo. Así se confirma al comprobar que la reforma no ha afectado al artículo 6 con el que se inicia este título, en el que se disponía, y se dispone, que serán nulas y se tendrán por no puestas aquellas previsiones contractuales que modifiquen en perjuicio del arrendatario o del subarrendatario las normas de este título II salvo en aquellos casos en los que la propia norma lo autorice.
Ahora bien, sí puede decirse que la nueva redacción ha querido destacar el papel de la autonomía privada y, de hecho, la Ley 4/2013 ha reformado alguno de los artículos de este título II para contemplar la posibilidad de determinados pactos de las partes antes no previstos, entre ellos, (i) la sustitución por tiempo determinado y de forma total o parcial de la obligación de pago de la renta por la obligación de reformar o rehabilitar el inmueble (art. 17.5 LAU); (ii) la actualización de renta durante el periodo de duración obligatoria, solo en defecto de pacto, la actualización se realizará en función de la variación el índice de precios al consumo (art. 18 LAU); y (iii) la renuncia del arrendatario a los derechos de tanteo y retracto, incluso, cuando se trate de contratos de arrendamiento pactados por un plazo inferior a la duración mínima obligatoria (art. 25 LAU).
Fuera de este título II puede destacarse la positivización expresa del pacto de las partes para someter a mediación o arbitraje aquellas controversias que por su naturaleza sean susceptibles de resolución a través de estos medios alternativos de solución de conflictos (art. 4.5 LAU), y la previsión de que las partes puedan señalar una dirección electrónica para realizar las notificaciones previstas en la legislación arrendaticia "siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se realizaron" (artículo 4.6 LAU).
A propósito de esta última previsión, puede destacarse que las garantías que se exigen para que la notificación pueda reputarse realizada coinciden con las previstas en los artículos 135.5 y 162.2 de la LEC para las notificaciones electrónicas que se practiquen desde las oficinas judiciales. En cualquier caso, y aunque la norma hace hincapié en la necesidad de constancia fehaciente de la remisión y de la recepción de la comunicación, lo importante es acreditar la recepción, a cuyo efecto debiera ser suficiente el acuse de recibo que el sistema genera automáticamente cuando se tiene activado este servicio. Se recomienda por ello que cuando en el contrato de arrendamiento se incluyan direcciones de correo electrónico para la práctica de notificaciones, se incluya la obligación de las partes de activar el servicio de confirmación de la recepción de comunicación, de forma que la negativa a su activación produzca como efecto que la notificación deba tenerse por efectuada.
Las reformas que afectan al plazo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda son fundamentalmente tres: (i) la reducción del plazo de duración mínima y de la prórroga obligatoria; (ii) la flexibilización del régimen de recuperación de la vivienda para el caso de necesidad del arrendador; y
(iii)...
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