El arrendamiento y lo institucional. Precio. Prorroga. Retracto

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Desde que en 1934 el entonces Ministro de Agricultura, Sr. Giménez Fernández, sostuvo en la discusión parlamentaria del proyecto -Ley al siguiente año de la de Arrendamientos rústicos que éste era una institución, la cuestión sigue sobre el tapete.

Con su clarividencia y ponderación habituales, en agosto de 1935, nuestro nunca bastante llorado Fernando Campuzano expresó, sin embargo, en su magistral artículo sobre si el arrendamiento es contrato o institución (Revista General de Legislación y Jurisprudencia) "que no estando elaborada por completo la teoría de la institución, mal puede decirse que el arrendamiento haya dejado de ser un contrato para convertirse en una institución".

Acaso lo más sensato que se ha expuesto sobre la Institución es lo escrito por Rigaud (Le Droit réel), que considera aquélla como una organización social, pero también como una figura jurídica de grado infinitamente más elevado que el contrato, puesto que así como de ordinario es el contrato el que ha de ajustarse a las reglas de Derecho, en cambio en la Institución sucede al revés, puesto que es la regla de Derecho la que tiene que ajustarse a la regla de la Institución. Esto decimos nosotros presupone una organización superior al mismo Derecho, o sea la Institución, de orden metafísico en su nacimiento. que irá vaciándose o tomando estructura a medida que encuentre un complejo real.

La concepción de un Derecho natural variable y progresivo fue la que indujo a Hauriou a elaborar su famosa, teoría, dándole límites negativos y positivos. Con respecto a los primeros nos dice -como escribe Spota, al que seguimos, Tratado de Derecho civil, tomo I, volumen 1.° que la Institución es todo elemento de la sociedad cuyaPage 230 duración no depende de la voluntad subjetiva de individuos determinados". Así, la familia, la propiedad, un Estado en particular, subsisten con independencia de la voluntad de tales individuos. De ahí que "por más que ciertas personas, por ejemplo, algunos legisladores, tratasen de destruir tal o cual institución, ella vivirá y el propósito destructor quedará malogrado".

Es decir, que la impotencia legislativa contra lo institucional es evidente. Porque es algo superior a la voluntad o voluntades de momento o de época. Porque es la misma sociedad organizada en esa a manera de anillos -instituciones menores- que la conforman y componen.

Pero también -como dijimos, siguiendo a Hauriou- tiene la Institución un contenido positivo. "Una institución social consiste esencialmente en una idea objetiva transformada en una obra social y que sujeta, así, a su servicio voluntades subjetivas indefinidamente renovadas" Hauriou, Principios, etc.).

Hay que reconocer que todo esto es impreciso. Como dice Bodenheimer- citado en nota por Spota, la teoría de la Institución busca las fuentes de su pensamiento retrocediendo basta la

Mucho hay de verdad en lo que escribe Bodcnbeimer. Sin embargo -y no obstante su vaguedad e imprecisión, repetimos-, expurgada de preocupaciones escolásticas y de esa vuelta al tomismo, así como de su vinculación al Derecho natural, y ceñida a las ideas fundamentales de Hauriou, puede ser útil para poner de relieve el contenido social del Derecho, rechazando un individualismo extremado, impropio de la relatividad de los derechos, de la evolución en su finalidad y espíritu, puestos de relieve por J.osserand en sus estudios sobre el abuso de los derechos y los móviles de los actos jurídicos, como factores fecundos en consecuencias prácticas, según escribe Spota.

De aquí su entronque con el Arrendamiento, derecho tan fuertemente impregnado de contenido social y al que -en exageración evidente- quiere extraérsele de su marco propio, el contrato, dotándole de una independencia y propia personalidad, en suma, implicándolo en lo institucional.

Para los que asi piensan se diría que la vida jurídica es un choque constante y lesivo de los derechos individuales y que cuando un acto o negocio jurídico tiene una mayor densidad y difusión social hay quePage 231 dorarle de unas normas superiores y coercitivas que lo aislen y defiendan. Es superar el problema de si el abuso del derecho es lo corriente o lo excepcional en la vida jurídica. Más fuerte aún que lo referente al móvil y espíritu de lucro, de rivalidad y de iniciativa que a los hombres se les permita.

Ello nos lleva, como señaló con exactitud el jurista belga Henri de Page (Traite élémentaire de Droit civil belge), a que, con el pretexto de humanización del Derecho, caigamos en el dominio de la caridad.

Por lo mismo, cuantos esfuerzos se han hecho para hacer del arrendamiento una institución, no resisten la más leve crítica.

Así, por ejemplo, Renard (La théorie de Institution), que para distinguir lo contractual de lo institucional utiliza ese dato enípírico de "lo grande y lo pequeño" aplicado al arrendamiento, nos daría el resultado -como dice Campuzano en su citado trabajo- de que el -pequeño arrendamiento habría de regirse sólo por normas contractuales, mientras que el gran arrendamiento se debiera ajustar a preceptos institucionales. ¡Se quiere mayor paradoja!

La "idea directora, objetiva o de fuerza" de la concepción institucional aplicada al contrato es lo que ha extraviado a varios autores. Así, Pelos (La théorie de Institution) escribe que "referida al contrato explica su verdadera naturaleza, mostrando que no es un mero fenómeno de equilibrio entre dos voluntades, sino que también es de naturaleza institucional y que gravita en torno a una idea organizadora".

Y lleva a otros a decir (Aftalion y García Olano, La teoría de la Institución). después de reproducir los conceptos de Délos, que "desaparecería así la dicotomía contrato e institución".

Parecidamente, un ilustre Notario Foncillas Loscertales, "Estudio de lasnaturaleza jurídica del patrimonio dotal", en esta REVISTA, febrero 1936 expresa, respecto al contrato de bienes con ocasión del matrimonio, que "el ideal común, que ha llevado a los futuros cónyuges a organizar sus bienes en interés familiar, hace del pacto matrimonial algq más que un simple contrato: un elerríento del estatuto de la familia. Este carácter aclara los aspectos...

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