La inmatriculación de fincas
La inmatriculación por título público. Procedimiento y efectos › Sumario
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Abogados Civil
Resumen
I. Introducción. II. Antecedentes de los medios inmatriculadores. 1. La primera regulación del fenómeno inmatriculador. 2. Un intento de encauzamiento del proceso. 3. Excesos respecto de los medios de inmatriculación: la reforma hipotecaria de 1909. 4. La inmatriculación en la legislación vigente: su configuración. III. El título público de inmatriculación. 1. Cuestiones previas. 1.1. Nulidad de una reforma. 1.2. Consecuencias sustantivas de un aspecto formal. 2. Análisis de la inmatriculación por título público. 2.1. La configuración legal del medio. 2.2. Redacción originaria del art. 298 RH. a) La conservación contra legem de la fecha tope. b) Mantenimiento formal de la legalidad: el documento privado. c) El verdadero desarrollo del mecanismo de la doble titulación. d) La irrupción del acta de notoriedad en el proceso inmatriculador. e) El «titulo global» como título inmatriculador. f) El acta de notoriedad que incorpora un documento privado: ¿otro exceso reglamentario?. g) Requisitos comunes de la inmatriculación. h) Publicidad de la inmatriculación: los edictos. 2.3. Necesidad de una reforma. a) Eliminación definitiva de la fecha tope. b) El transcurso de un año como única garantía de certidumbre. c) La introducción de documentos administrativos. d) Mantenimiento de los «títulos globales». e) Extensión del ámbito de la publicidad. 2.4. Intento de reconducción a la legalidad: nueva modificación. a) Nueva redacción del art. 298 RH. b) Renacimiento de las fechas. 2.5. Consecuencias de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.ª) de 31 de enero de 2001 (RJA 1083/2001) sobre la reforma hipotecaria de 1998. IV Diferentes medios de inmatriculación: ¿libertad de elección?. 1. La vía judicial: el expediente de dominio. 2. Un medio excepcional: la certificación administrativa de dominio.
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Extracto
La inmatriculación de fincas
I. Introducción Ya se vio que toda la doctrina admite el recurso a los principios hipotecarios para el explicar el Derecho inmobiliario, sin embargo, por nuestra parte creemos que puede ser útil en determinadas ocasiones acudir a ellos para explicar ciertas facetas de la disciplina, en cuanto que ahorra, a los conocedores de la materia, explicaciones superfluas. Será suficiente para corroborar lo anterior que hagamos mención al denominado principio de titulación pública 1 que consiste en la exigencia de que todos los documentos que tengan acceso al Registro de la Propiedad y de los que se tome razón en los libros registrales, deben tener la característica de la autenticidad, es decir, es necesario que guarden determinadas garantías que aseguren su autenticidad. Este principio no es nuevo en la legislación hipotecaria y ya en la Real Pragmática de 31 de enero de 1768, que estableció los Oficios de Hipotecas, se reconocía 2: «III. El Instrumento que se há de exhibir en el Oficio de hipotecas, há de ser la primera copia que diere el Escribano que la hubiere otorgado, que es el que se llama original, excepto quando por pérdida ó extravío de algún instrumento antiguo, se hubiere sacado otra copia con autoridad de Juez competente 3». Si bien es verdad que en la Ley Única del Título XVI del Ordenamiento de Alcalá 4 de 1348, se implantó la libertad de forma en los contratos 5, se vio con cierta facilidad que, si precisamente la creación de los Oficios de Hipotecas lo que buscaba era evitar los fraudes (y alimentar las arcas reales), no había más remedio que implantar alguna medida que sirviera para dar seguridad a todo aquello de lo que se tomaba nota en los Oficios de Hipotecas 6. Por todo ello, cuando llegó el momento de elaborar la Ley Hipotecaria, no se puso en duda 7 la exigencia de este requisito de autenticidad 8 como parte importante de todo el entramado registral, y el art. 3 de la Ley de 8 de febrero de 1861 (coincide, curiosamente, en la numeración con la vigente Ley), recogía el mismo 9 de forma más amplia y detallada que en la Real Pragmática citada 10. La Exposición de Motivos de la primitiva Ley Hipotecaria justifica esta opción diciendo que «solo han sido hasta aquí objeto de inscripción los títulos cuya autenticidad aparecía desde luego: los documentos privados no solían admitirse en los registros. Cambiar en este punto y por regla general lo existente, empeoraría en vez de mejorar la condición de la propiedad y del crédito territorial: no debe recibir el sello de un archivo público más que lo que no deje dudas de su legitimidad. Por esto la comisión, siguiendo en parte lo propuesto en el proyecto de Código civil, propone que solo puedan ser inscritos los títulos consignados en escritura públicas, en ejecutorias ó en documentos auténticos, espedidos en forma legal por el Gobierno ó por sus agentes 11». Entendemos que esta explicación dada por la Comisión era innecesaria si se tiene en cuenta la aceptación tradicional del principio de titulación pública en nuestro ordenamiento 12, pero no se puede perder de vista el hecho de que, a pesar de las previsiones legales vistas, con cierta frecuencia tenían acceso al Registro documentos privados 13, hecho del que se tenía pleno conocimiento si bien era tolerado en aras de lograr la mayor afluencia de operaciones inmobiliarias a la oficina registral. La mayoría de los autores 14 ven correcta y necesaria esta exigencia de que el acto o contrato del que se tomará razón en el Registro de la Propiedad, esté revestido de la forma pública. Actualmente son los arts. 3 LH y 33 y ss. RH, los que contemplan el principio de titulación auténtica 15, pero, como se verá más adelante, el Reglamento Hipotecario ha admitido excepciones al mismo sin estar expresamente previstas en la Ley correspondiente como exige el art. 420 apdo. 1 RH Siendo los principios hipotecarios el producto de la realización de una operación deductiva efectuada sobre la normativa hipotecaria, es normal que sea posible ver en algunos de los preceptos de esta normativa una aplicación concreta de estos principios; esto es lo que sucede con los supuestos de inmatriculación por título público, que son una especificación, entre otros, del principio de titulación pública. La Ley Hipotecaria, como se ha dicho, nunca ha dado un concepto de inmatriculación, debido, en nuestra opinión, al hecho ya destacado de que en la legislación española la inmatriculación se superpone a la primera inscripción y el legislador no es capaz de diferenciar ambos conceptos 16. En efecto, el art. 199 LH se limita a enumerar los procedimientos a través de los cuales se puede lograr el asiento de inmatriculación y es por este motivo por el que Peña Bernaldo de QuirÓS 17, no habla de inmatriculación sino de «procedimiento r...
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