La incidencia de la publicidad en la adquisición de la vivienda
| Autor | Lourdes Tejedor Muñoz |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho Civil UNED |
| Páginas | 2527-2537 |
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Estas notas nos sirven para reflexionar sobre la integración del contrato con la publicidad en el caso concreto de la adquisición de viviendas 1.
Todos estaremos de acuerdo en la importancia de la vivienda en la sociedad actual. Por otra parte, el derecho a una vivienda digna y adecuada es una condición necesaria para que una persona, o una familia, puedan desarrollar plenamente su vida. Se trata de un derecho que la Constitución de 1978 reconoce a todos los españoles en su artículo 47.
Y, también, todos estamos de acuerdo en que la adquisición de una vivienda es uno de los asuntos que más preocupa a los ciudadanos españoles, y, es que, sin duda, supone uno de los mayores esfuerzos económicos que debemos afrontar los ciudadanos, no en vano, se calcula que un tercio de la renta familiar se destina como media a la adquisición de viviendas.
Y ello sólo atendiendo a datos objetivos, sin tener en cuenta la ilusión, los proyectos y las expectativas que todos ponemos en la compra de nuestra vivienda, que la mayoría de las veces se convertirá en nuestro hogar (vivienda familiar) y en el mayor bien de nuestro patrimonio.
Sin embargo, muchas veces el esfuerzo económico no es proporcional a la calidad de las viviendas que se compran 2. Y lo que es peor, la vivienda comprada no se ajusta a las expectativas que se habían creado con la publicidad y la información dirigida a su venta. Además, la dificultad que entraña el acto mismo de la compra de una vivienda, y el hecho de que el consumidor suele actuar (en este acto) frente a un profesional del ramo (promotor, constructor, agente de la propiedad inmobiliaria, que actúan dentro del marco de su actividad profesional), ha venido generado no pocos problemas y reclamaciones, convirtiéndose en una fuente de producción de litigios. En consecuencia, es indudable la necesidad de proteger al adquirente de inmuebles frente a los profesionales del tráfico inmobiliario. Dotando al consumidor de los cauces pertinentes para que adquiera la vivienda con todas las garantías y en las condiciones que se la habían ofertado públicamente.Page 2528
De todos los aspectos que presenta esta complicada panorámica, nosotros nos vamos a limitar a la problemática que encierra la integración del contrato con la oferta, promoción y publicidad, en la que el consumidor ha confiado para llevar a cabo la compraventa de la vivienda. Es decir, la integración del contrato mediante lo ofertado en los folletos de publicidad, ya que el comprador de una vivienda tiene derecho a que la vivienda se le entregue con todas las características convenidas 3.
Es necesario detenerse en el marco normativo sobre el que ha apoyado la doctrina y la jurisprudencia para estudiar la incidencia de la publicidad en el contrato en relación a la vivienda.
A grandes trazos, podemos señalar la siguiente normativa:
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El Código Civil, tradicionalmente había considerado de aplicación a esta materia, todas las normas generales de los contratos, si bien, resulta de gran trascendencia para este tema, el principio de buena fe que proclama el artículo 1.258 4 del Código Civil, que ha sido desarrollado profusamente en la jurisprudencia, y que impone a cada contratante que cumpla lo pactado, y por supuesto, también, resultan aplicables al caso concreto todas las normas del contrato de compraventa.
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La veterana Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (BOE núm. 181, de 29 de julio de 1968). Como señala su Exposición de Motivos: «es frecuente, en los contratos de cesión de viviendas, que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios, por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran, a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella». Para evitar abusos, era necesario establecer normas preventivas, así esta ley pretende establecer un sistema de garantías para asegurar que esas cantidades, anticipadas por los futuros adquirentes y usuarios, se destinen a la construcción de la vivienda, adoptando medidas tales como la exigencia de ingresar estas cantidades en cuentas bancarias especiales de depósito las que no se puede disponer sino para hacer frente a los gastos de construcción, así como otras exigencias dedicadas a garantizar su devolución en caso de que la vivienda no se llegue a construir. Como desarrollo de la ley de percepción de cantidades anticipadas se dictaron dos órdenes que venían a completarla:Page 2529
- La Orden del Ministerio de la Vivienda, de 5 de octubre de 1968 (BOE de 18 de octubre de 1968, núm. 251), que regula las normas sobre propaganda y publicidad de venta de viviendas.
- La Orden del Ministerio de Hacienda, de 29 de noviembre de 1968 (BOE de 5 de diciembre de 1968, núm. 292), que imponía un seguro de afianzamiento a fin de asegurar las cantidades anticipadas para la construcción.
Respecto a la Ley 57/1968, de 27 de julio, hay que señalar, como dice el profesor LASARTE 5, que la aprobación de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre, ha supuesto «la definitiva y radical resurrección de la misma».
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La Constitución Española de 27 de diciembre de 1978, dedica varios artículos a la materia de vivienda, cabe destacar, el artículo 47 dispone que: «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada», al que ya hemos hecho referencia. Además, en su artículo 51 establece que: «los poderes públicos garantizan la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procesos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos, así como promoviendo la información y la educación». Y, como sabemos, de acuerdo con el artículo 53.3: «estos derechos tienen el carácter de principio informador del ordenamiento jurídico». La inclusión en la Constitución del derecho a la protección de los consumidores hizo que este principio se consagre como principio general del Derecho.
Distinta normativa ha desarrollado, posteriormente, el citado mandato constitucional de protección de los consumidores:
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La Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (BOE de 24 de julio de 1984, núm. 176), en adelante (LGDCU), que recoge y configura los derechos de los consumidores. Entre ellos, consagra como derecho básico de los consumidores y usuarios: «la información correcta sobre los diferentes productos o servicios», y contiene algunos preceptos claves en esta materia, así el artículo 8 considera que la publicidad tiene carácter de obligación contractual exigible y que no puede ser engañosa y llevar a error al particular, y el artículo 13 preceptúa que la información debe realizarse de forma veraz, eficaz y suficiente y, en su apartado segundo, señala la información que hay que facilitar a quienes adquieren una vivienda.
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Con el fin de dar cumplimento a algunos artículos de la LGDCU, en relación con el ámbito inmobiliario, se dicta el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril 6 (BOE de 17 de mayo de 1989, núm. 117), que regula la protección Page 2530 de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y en el arrendamiento. Se aplica expresamente a la publicidad por ser la información un aspecto de especial trascendencia para el consumidor o usuario en la adquisición de viviendas. Básicamente, señala que los derechos de los consumidores y usuarios serán protegidos prioritariamente cuando guarden relación directa con productos o servicios de uso común, ordinario y generalizado, siendo en la actualidad la vivienda uno de estos productos de uso ordinario y generalizado.
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La Ley 34/88, de 11 de noviembre de 1988, General de Publicidad (BOE de 15 de noviembre de 1988, núm. 274), en adelante (LGP). Según la cual, debe entenderse por publicidad 7: «Toda forma de comunicación realizada por una persona física o jurídica, pública o privada, en el ejercicio de una actividad comercial, artesanal, o profesional, con el fin de promover de forma directa o indirecta la contratación de muebles o inmuebles, servicios, derechos y obligaciones» (art. 2 de la LGP).
Se considera engañosa la publicidad que de cualquier manera, incluida su presentación, induce o puede inducir a errores a sus destinatarios, pudiendo afectar a su comportamiento económico, o perjudicar, o ser capaz de perjudicar a un competidor (art. 4 párrafo 1 de la LGP).
Es comúnmente aceptado por la doctrina, que es engañosa la publicidad susceptible de inducir a error, sin necesidad de que realmente lo produzca, bastando por tanto que sea potencialmente engañosa. Siendo tan engañosa la publicidad que contiene afirmaciones publicitarias falsas o inexactas, como la que pese a ser verdadera puede inducir a error. Por otro lado, cabe destacar que la publicidad engañosa puede presentarse «de cualquier manera», directamente, por error, por omisión, siendo indiferente el medio por el que se lleve a cabo y puede afectar tanto a su contenido, como a su presentación 8.
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El Real Decreto 1507/2000, de 1 de septiembre 9 (BOE de 12 de septiembre de 2000, núm. 219) actualiza los catálogos de productos y servicios de uso o consumo común, ordinario y generalizado, y de bienes de naturaleza duradera, a efectos de lo dispuesto en los artículos 2.2, 11.2 y 11.5 de la LGDCU y normas concordantes. En sus anexos aparece expresamente mencionada la vivienda.
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La Ley 7/1998, sobre Condiciones Generales de la Contratación, de 13 de abril de 1998 (BOE de 14 de abril de 1998, núm. 89). Es importante en materia de protección de vivienda, ya que hay que tener en cuenta que en muchos casos las operaciones que giran en torno a la compra de una vivienda (por ejemplo, condiciones o...
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