Caso 11º: Impugnación del Estudio de Mercado y Ponencia de Valores de un municipio, aprobado por la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria

Abogados Público y Administrativo

Resumen

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1.- Informe. - I.- Objeto del Informe. - 2.- Dictamen. - I.- Objeto del Dictamen.

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Extracto

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Caso 11º: Impugnación del Estudio de Mercado y Ponencia de Valores de un municipio, aprobado por la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria

1. Informe

INFORME Y DICTAMEN

I. Objeto del Informe

Se me requiere para que dictamine sobre los siguientes extremos:

1.- Referentes al Estudio de Mercado en que se apoya la Ponencia de Valores de A aprobada el 30 de abril de 1996.

a) Si existe, es suficiente y correcta la división en polígonos o zonas homogéneas, así como la indicación del valor predominante en ptas/m2sobre cada polígono.

b) Si existe mapa del término municipal de A que contenga la división en polígonos o zonas homogéneas en cuanto al valor del producto inmobiliario y en cuanto a la ordenación urbanística.

c) Si el valor del mercado predominante señalado para cada polígono en el Estudio de Mercado es el más probable que un vendedor es capaz de aceptar y un comprador de comprar.

d) Si existe y es correcto el señalamiento que el Estudio de Mercado hace de las zonas del término municipal de A cuyos valores se han apreciado o depreciado y la expresión de las causas.

e) Si el fichero de datos recogidos de las unidades muestrales sobre suelo y edificios se ajusta a lo previsto en el Capítulo II, apartado segundo, epígrafe 2.3 de la Circular 8.04/ 90 de 26 de Febrero sobre procedimiento para la elaboración de Estudios de Mercado y Ponencias de valores de bienes y naturaleza urbana.

f) Si el Estudio de Mercado contiene plano de territorio con valores de suelo y producto inmobiliario.

g) Si las conclusiones del Estudio de Mercado se ajustan a lo previsto en la Circular 8.04/90 de 26 de febrero dictada por la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Gestión Inmobiliaria.

h) Finalmente, si el Estudio de Mercado y sus conclusiones reflejan la situación actual del mercado en A.

2.- Referentes a la Ponencia de valores catastrales del municipio de A aprobada el 30 de abril de 1996.

a) Corrección o incorrección de los MBR y MBC asignados por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria Urbana de Madrid al municipio de A y del procedimiento de asignación de dichos módulos.

b) Corrección o incorrección de la división en polígonos y asignación de coeficientes de suelo del Cuadro de Bandas de Coeficientes del Valor del Suelo recogido en la norma 18 del Real Decreto 1020/93 de 25 de junio.

c) Corrección en la aplicación de los coeficientes correctores del valor de las construcciones y de los coeficientes correctores conjuntos del valor del suelo y construcciones.

e) Suficiencia o insuficiencia y corrección o incorrección de la documentación de la Ponencia a la vista de la documentación exigida por la circular 8.04/90 de 26 de febrero de la DGCGC y CT en su Capítulo III, apartado tercero.

f) Corrección de la inclusión de las fincas catastrales en tipologías y de las superficies valoradas. En definitiva, corrección o incorrección de las valoraciones de las construcciones contenidas en las fichas catastrales de la Ponencia de Valores de A.

g) Suficiencia de las tipologías contempladas por la Ponencia.

2. Dictamen

INFORME Y DICTAMEN

I. Objeto del Dictamen

De la observación y análisis de los hechos anteriormente descritos, podemos pasar a contestar los extremos requeridos en el mismo orden establecido:

1.- Referentes al Estudio de Mercado en que se apoya la Ponencia de Valores de A aprobada el 30 de abril de 1996.

a) Si existe, es suficiente y correcta la división en polígonos o zonas homogéneas, así como la indicación del valor predominante en ptas/m2sobre cada polígono.

El Real Decreto 1020/1993, de 25 de Junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que es el marco legal aplicable al presente Dictamen, en el Anexo, Capítulo II: «Normas técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana», Norma 7. «División en polígonos de valoración» dice en el apartado primero:

«1. Una vez realizada la delimitación del suelo se podrá proceder a su división en polígonos de valoración, de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo, como de la tipología de las construcciones.

b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición.

c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un entorno homogéneo.

d) Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la adopción de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado.

e) Otras circunstancias debidamente justificadas en las ponencias de valores».

De igual manera, la circular 8.04/1990, de 26 de Febrero, dictada por la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Gestión Inmobiliaria, sobre procedimiento para la elaboración de Estudios de Mercado y Ponencia de Valores de natu...

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