Impago de cantidades debidas por el arrendatario: mecanismos legales a favor del arrendador

AutorMª José Achón Bruñén
Cargo del AutorDoctora en Derecho Procesal
Páginas15-24

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De conformidad con lo previsto en los arts. 249. 1. 6º a sensu contrario y 250.1.1º de la LEC, se tramitarán por el juicio verbal las demandas de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario. Sin embargo, no puede predicarse que el juicio verbal ostente el monopolio para la discusión de estas cuestiones, habida cuenta que las partes pueden someterse a arbitraje o el arrendador puede renunciar a este procedimiento privilegiado y sumario ejercitando un juicio plenario con el mismo objeto1, opción esta última difícil de comprender dado que el desahucio supone una prerrogativa procesal que el legislador brinda a los arrendadores en aras de dar una rápida satisfacción a su pretensión de recuperar la posesión, reduciendo las posibilidades de defensa del arrendatario.

En el caso de que tan sólo se reclamen rentas arrendaticias o cantidades asimiladas, cualquiera que sea su cuantía, el procedimiento oportuno ratione materiae será el juicio ordinario (art. 249.1.6º de la LEC), a menos que se Page 16 acumule con la acción de desahucio (art. 438.3.3ª); no obstante, la dilación de trámites de este procedimiento puede hacer aconsejable optar por otras vías mucho más ágiles e igualmente eficaces, como el juicio monitorio.

I 1 La procedencia del Juicio Monitorio para reclamar rentas arrendaticias

Una de las cuestiones no exenta de polémica es la relativa a si la reclamación de rentas arrendaticias se puede interesar por el procedimiento monitorio siempre y cuando se sustancie con carácter independiente de la acción de desahucio2.

En contra de la utilización del procedimiento monitorio puede argüirse: En primer lugar, que el art. 249.1. 6º de la LEC establece que se tramitarán por el juicio ordinario las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos, salvo el desahucio por falta de pago o extinción del plazo.

En segundo lugar, la reclamación de rentas arrendaticias no es fácil de subsumir en el art. 812 de la LEC -que contempla los casos en que procede el juicio monitorio y los documentos en los que el mismo ha de basarse- a lo que tampoco coadyuva que la Exposición de Motivos se refiera a este procedimiento como un instrumento de tutela jurisdiccional especialmente concebido para profesionales y empresarios pequeños y medianos, por lo que si la voluntas legislatoris hubiera sido que la reclamación de rentas, en tanto obligación de tracto sucesivo, tuviera cabida en el juicio monitorio, al igual que las derivadas de los gastos comunes de las Comunidades de Propietarios a las que se refiere el art. 812.2.2º, lo hubiera establecido expresamente.

En tercer lugar, la reclamación por el juicio monitorio suscita el problema de qué procedimiento seguir en el caso de que el deudor se oponga en dicho proceso y la cuantía no supere los 3.000 euros porque si la oposición se tramita por el juicio verbal podría vulnerarse la reserva por razón de la materia que a favor del juicio ordinario establece la ley con carácter general en materia arrendaticia (art. 249.1.6º), pero, en caso contrario, se vulneraría el art 818 de la LEC, el cual establece que en el supuesto de oposición en el juicio monitorio ésta se tramitará por el juicio ordinario o verbal dependiendo de que la cuantía exceda o no de 3.000 euros.

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Frente a dichos argumentos, y adelantando nuestra opinión favorable a la reclamación de la merced arrendaticia por medio del juicio monitorio, puede esgrimirse lo siguiente:

Por un lado, el art. 249 así como el 250 de la LEC, se limitan a deslindar el ámbito de aplicación de los juicios declarativos ordinario y verbal sin consideración a los juicios especiales, por lo que no excluyen la aplicación del juicio monitorio que constituye una alternativa para el justiciable si su reclamación versa sobre una deuda dineraria, vencida y exigible que no exceda de 30.000 euros y al igual que se puede utilizar dicho juicio para deudas dinerarias que no excedan de 3000 euros en vez del verbal -que es el que el art. 250.2 establece por razón de la cuantía- o para deudas que excedan de dicha cantidad con el límite de 30.000 euros -a los que el art. 249.2 reserva el juicio ordinario- también resulta posible utilizar el juicio monitorio para la sustanciación de pretensiones procesales que por razón de la materia el art. 249.1 reserve al juicio ordinario, como son las reclamaciones de rentas arrendaticias.

Por otro lado, el art. 812 del la LEC no contiene un numerus clausus de supuestos en que proceda el juicio monitorio, por lo que no existe óbice alguno en incluir en su seno las reclamaciones arrendaticias, máxime cuando el art. 812.1.2ª se refiere a "cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor", en donde tienen cabida los correspondientes recibos impagados a los que resultará oportuno acompañar el contrato de arrendamiento3. Estos documentos constituirán un principio de prueba del crédito que examinará el órgano judicial en aras de admitir la petición inicial y de requerir de pago al deudor, siendo necesario para ello que se cumplan los demás presupuestos del juicio monitorio, pues en modo alguno se podrá requerir por una deuda ilíquida como la que podría derivar de una reclamación de daños y perjuicios del arrendador al arrendatario o de la solicitud de devolución de la fianza una vez concluido el arrendamiento en caso de desperfectos en el inmueble que haya que descontar de aquélla4.

Asimismo, y en cuanto al problema relativo a la forma de sustanciación de la oposición en el juicio monitorio en el caso de que la cuantía reclamada proceda de rentas arrendaticias; por un lado, pudiera pensarse que dicha oposición habría de tramitarse por el juicio ordinario al ser el procedimiento Page 18 que corresponde conforme al art. 249.1.6º de la LEC para las reclamaciones de rentas arrendaticias5, ya que a tenor de lo dispuesto en el art. 248.3 de la LEC las normas de determinación de la clase de juicio por razón de la cuantía sólo se aplican en defecto de norma por razón de la materia; sin embargo, a nuestro juicio resulta más correcto considerar que el art. 818 constituye lex specialis de carácter preferente, por lo que si el acreedor opta por la utilización del juicio monitorio debe atenerse a su regulación especifica y si el deudor se opone, dicha oposición deberá sustanciarse por un juicio ordinario o verbal según la cuantía exceda o no de 3000 euros con independencia de la materia.

No obstante, en caso de oposición del deudor surge el problema añadido de si el actor podrá acumular en el declarativo posterior la acción de desahucio, pretendiendo que el deudor no sólo le abone las rentas debidas sino que además desaloje el inmueble arrendado. En nuestra opinión, dicha interpretación supondría forzar en demasía los términos de la ley e incluso causaría indefensión al deudor en el caso de que la oposición se sustanciara por el juicio verbal, pues en este caso al no...

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