II. El contrato de opción de compra

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Extracto

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II. El contrato de opción de compra

II. EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

La opción de compra constituye un verdadero contrato17, que se perfecciona con la concurrencia del consentimiento del concedente y del concesionario sobre la concesión de la opción18. Por su naturaleza, el contrato de opción de compra prepara o configura una futura compraventa, y contiene los requisitos reales y el consentimiento del vendedor. En efecto, el vendedor-optatario consiente la concesión del derecho de opción al optante, y la compraventa que se pueda derivar de la futura aceptación por parte del optante; mientras que el optante consiente la aceptación del derecho de opción, y se reserva para el futuro la posibilidad de prestar –o no prestar– su consentimiento a la compraventa.

La compraventa en el contrato de opción de compra está plenamente configurada19; pero no ha sido perfeccionada. No ha habido una concurrencia de consentimientos que la hagan nacer, pues sólo ha recaído el consentimiento del vendedor; falta el consentimiento del comprador, que se manifestará con el ejercicio de la opción. Por tanto, su perfección únicamente depende del optante, no siendo necesario que recaiga nuevo consentimiento del concedente-vendedor20. El consentimiento del optantecomprador, para la compraventa es simplemente retardado o pospuesto al término previsto21. El concesionario queda, desde la perfección del contrato de opción de compra, vinculado por su consentimiento a la compraventa, sin que pueda desistir o revocarlo. En la opción de compra, el optatario debe mantener esa concesión durante el plazo señalado, y cumplir las demás exigencias derivadas del principio de buena fe, absteniéndose de realizar cualquier conducta que frustre o menoscabe el derecho del optante (ex artículo 1258 del Código civil).

Las partes pueden establecer los pactos o cláusulas que estimen oportunos, tanto respecto a la concesión de la opción, –así, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el sometimiento a prórroga, o convenir un precio o prima por la opción, etc.–, como respecto a la compraventa configurada, modo de llevarse a cabo el pago, evicción, etc.

De todo esto, se deriva los elementos que integran el contrato de opción de compra, algunos en orden a la concesión de la opción y otros referidos a la futura compraventa. El Tribunal Supremo ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma: “debe entenderse como tal [opción de compra], aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima” (Sentencia de 13 de noviembre de

A. Las partes

1. El optante y su capacidad

El optante en la opción de compra acepta la concesión del derecho de opción, y se reserva para el futuro el consentimiento de la compraventa. Además si la opción de compra es gratuita, no nace por su parte ninguna obligación. En la opción de compra, el optante no se vincula a la compraventa, sino que será al ejercitar la opción, cuando recaiga su consentimiento a la perfección de la compraventa. Por tanto, el optante, en el momento de pactar el contrato de opción de compra, deberá tener la capacidad de contratar, sin requerirse capacidad o legitimación específica para realizar una compraventa23.

No podrán contratar una opción de compra todos aquellos que no puedan convenir una compraventa, porque están sujetos a una prohibición de comprar. No es admisible que puedan pactar una opción de compra sobre un bien, aquellas personas que por derecho tienen prohibida su adquisición por compraventa (art...

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