Efectos jurídicos del incumplimiento de la obligación de pago. Preferencia del crédito y afección del bien

AutorCarmen Muñoz García
Cargo del AutorDoctora en Derecho. Profesora de Derecho Civil U.C.M.
Páginas69-98

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Recordemos como en la Exposición de motivos de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, se admite que transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal, siendo una de las grandes demandas de la sociedad, lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad» se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin, entre otras, la afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior.

No olvidemos que la redacción anterior del artículo 9 de la LPH de 1960 establecía la afección del piso o local por los gastos de comunidad pendientes, Page 70 al pago de los producidos durante el último año transcurrido y la parte vencida de la anualidad corriente, declarando de manera absoluta, la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios «frente a cualquier otro»77.

Determinada la obligación general de todo propietario, de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble en el párrafo 1.º, el actual p.º 2.º del artículo 9.1 e) de la LPH aunque en primera instancia se limita a señalar con carácter general, el alcance de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios; admite a continuación: que constituye en sí un título de preferencia que atribuido por ley a la comunidad forma parte del propio sistema de los privilegios, cuando expresamente reconoce a dicho crédito carácter de preferente «a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores». Preferencia del crédito de la comunidad de propietarios respecto a la «obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior». Pero, ¿qué ha de entenderse en ese privilegio o título de preferencia que atribuye la LPH «a efectos del artículo 1923 del Código Civil» respecto de los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto? ZURILLA CARIÑANA 78 afirma con gran acierto, que el actual apartado segundo del artículo 9.1 e) LPH está consagrando a favor de la comunidad una auténtica garantía real de origen legal. Garantía, porque se constituye para asegurar el importe de una obligación de pagar una cantidad de dinero. Real, porque recae sobre un bien inmueble, en cuanto que es el piso o local, el que se encuentra afecto al cumplimiento de dicha obligación. En definitiva, y como ciertamente afirma, estamos ante un derecho real de garantía inmobiliario, que bien podríamos calificar de «hipoteca legal tácita». Si embargo, entiendo preciso hacer una matización: ésta «hipoteca legal tácita» sólo afecta en el tiempo y en la cuantía que determina el propio artículo 9.1 e); y aún así, no puede por menos que sorprendernos, en cuanto si la afección constituye una garan-Page 71tía, podemos afirmar que es una medida absolutamente desproporcionada en cuanto que la cuantía y el tiempo determinado ex lege resultan cuanto menos exiguos. Realizadas estas concreciones, que bien pueden valer de introducción, es necesario que diferenciemos, porque así lo hace la Ley, las siguientes dos cuestiones:

Primera: la referente al título de preferencia que atribuye la Ley al crédito que tiene la comunidad de propietarios contra el «propietario moroso», para el cobro de los gastos comunes (art. 9.1 e), párrafo segundo), y

Segunda: la obligación de responder del pago que transciende al nuevo adquirente del piso o local, por las cantidades adeudadas por el anterior titular, en concepto de «gastos generales» correspondientes «a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación» (art. 9.1 e), párrafo tercero).

Es necesario determinar la relación existente entre los párrafos segundo y tercero del artículo 9. 1 e), en los que el legislador además de establecer la preferencia, configura la afección real de la vivienda o local para responder del crédito por gastos generales. Preferencia y afección pues, van íntimamente unidos para garantizar el crédito de la comunidad conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. No por ello, deja de ser necesario distinguir lo que es el crédito preferente a favor de la comunidad de lo que es la afección real del piso o local al pago de los gastos generales, en el ámbito temporal determinado ex lege, para el caso en que se produzca la transmisión del inmueble.

  1. La preferencia del crédito

    El anterior artículo 9 p.º 5.º LPH 1960, señalaba que «este crédito a favor de la comunidad de propietarios será preferente a cualquier otro, sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes», refiriéndose, al igual que la norma vigente, a los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente.

    Sin embargo, la actual redacción del artículo 9.1 e), contiene una preferencia que se incluye en el sistema de los privilegios especiales sobre bienes inmuebles del artículo 1923 del Código, aunque eso sí, con el alcance temporal Page 72 aludido (por los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente).

    Llegados a este término, es necesario determinar el dies a quo para fijar el crédito exigible por la comunidad y que es variable conforme transcurre el tiempo, en cuanto que el mismo está dotado de una singular preferencia que no sólo tiene consecuencias en la relación entre el deudor y la comunidad, sino que puede afectar a terceros acreedores, que estarán interesados en que el lapso de tiempo exigible por las deudas comunitarias alcancen al menor tiempo posible, a diferencia de la Comunidad que está interesada en lo contrario; no olvidemos que la parte vencida de la anualidad corriente puede variar en su exigibilidad de un mes a doce meses de la anualidad corriente.

    Puede considerarse en primera instancia que el dies a quo se corresponde con el de la fecha de la adquisición, en cuanto que el p.º 3.º, del art. 9.1 e) referente a la afección, señala que el adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas hasta el límite de los gastos generales que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. Sin embargo, esta respuesta dada por la LPH, sólo responde al supuesto en que se produce transmisión, declarando la afección real del piso o local en garantía del pago de las cuotas por gastos comunes, y computándose dicho plazo con referencia al momento de la adquisición. Con ello, no se resuelven otros posibles supuestos en los que sin que opere la transmisión, sí se da la preferencia a la que venimos aludiendo. ¿Qué ocurre con dicho plazo si previamente a la adquisición por un tercero, se ha interpuesto demanda por la comunidad contra el moroso?, ¿y con el tercer acreedor, perjudicado por la preferencia reconocida a la comunidad, que ha inscrito su carga previamente y que puede o no conocer del crédito preferente a través de la anotación de la demanda, sin que haya mediado transmisión? GUILARTE GUTIÉRREZ 79 acude a una ejemplificación, para referirse al supuesto en que no mediando transmisión, opera la preferencia (para el cual, el legislador no ha dado respuesta): imaginemos -dice- que el conflicto se plantee entre la comunidad y otros acreedores del copropietario incumplidor de sus obligaciones para con aquélla, surgiendo con cierta frecuencia que el problema se suscite cuando ante la ejecución hipotecaria de una vivienda o local, su titular, se ha constituido además, en moroso Page 73 para con la comunidad de propietarios; en definitiva, el copropietario es deudor no sólo de la comunidad, también de otros terceros acreedores, persistiendo así la duda de cual es el dies a quo que sirva para determinar el alcance temporal y cuantitativo de la preferencia. En este supuesto, la SAP de Badajoz de 21 de noviembre de 1995 -advierte GUILARTE GUTIÉRREZ-, ya lo había considerado: «si se optase por la tesis de la fecha de la transmisión en los supuestos en los que no existiere el cambio de propietario no sería de aplicación la afección a la que se está haciendo referencia».

    Conforme regulación inicial contenida en la primera ley especial (LPH 1960), era opinión admitida por doctrina y jurisprudencia que el momento que sirve al cómputo desde el que se retrotrae el cálculo de la deuda que determina la preferencia es el de la interposición de la demanda por parte de la comunidad reclamando su crédito.

    En este sentido, entre otras, se pronuncian las Sentencias de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 7 de septiembre de 1990 y de 20 de junio de 1995; en concreto, la SAP de Málaga de 22 de diciembre de 1997 Aranzadi Civil, Audiencias número 593/1997, en la que se concretaba que: «sólo la presentación de la demanda ejecutiva y la sentencia subsiguiente favorable a las pretensiones de la comunidad cuando condene a cantidad líquida y exigible, pueden proporcionar el título para hacer efectivo el derecho que asiste a la misma, siendo el momento de presentación de aquella el punto de referencia para determinar en cada caso la cuantía exacta a la que asciende la preferencia de cobro de la comunidad».

    Por otra parte, en cuanto a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 80, es oportuno referirse entre otras, a las...

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