I. Planteamiento

AutorCamino Sanciñena Asurmendi
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil
  1. PLANTEAMIENTO

La opción de compra destaca entre los contratos de opción, constituyendo una figura que ha irrumpido en el tráfico jurídico con individualidad. Buena prueba de ello lo constituyen las abundantes Sentencias del Tribunal Supremo, que sólo en la última década del siglo sobrepasan ampliamente el centenar. Se demuestra, así, la frecuente utilización de este contrato, favorecido por un beneficioso régimen fiscal, y manifiesta los problemas y la litigiosidad1 que la opción de compra origina.

Las características especiales de la opción de compra, entre las cuales tiene un papel primordial la posibilidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad, la separan y diferencian del resto de los contratos de opción. Además como la opción de compra ampara variadas finalidades y favorece la satisfacción de distintos intereses exige un tratamiento específico, que perfile los contornos de esta figura.

En España, el contrato de opción empezó a utilizarse con relación a las minas2. El adquirente pretendía investigar el material que contenían y previamente a la compra, se hacía conceder una opción de compra. Obtenía un tiempo para realizar los estudios y prospecciones necesarios, que le permitiera decidir si concluía la compraventa, en el caso de que le interesase3.

Desde entonces, la opción de compra ha sufrido una evolución. Ha pasado de utilizarse como medio para adquirir un bien, mediante la colaboración de otra persona, dando lugar a la opción mediatoria; a ejercer una función de garantía, para burlar la prohibición del pacto comisorio; y actualmente la opción está penetrando en el mercado de valores4.

Comúnmente se califica de opción de compra el convenio o contrato en virtud del cual una parte concede a otra, la facultad exclusiva de decidir –y, por tanto, la facultad de no decidir– la celebración de un contrato de compraventa. La facultad de decidir habrá de ejercitarse en un plazo determinado. Una parte –el concedente– se compromete a venderle a la otra, bien para sí o para un tercero, cuando ésta decida, quedando unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante5.

No existe unanimidad en la denominación de las partes del contrato de opción de compra. El beneficiario o titular del derecho de opción ha sido generalmente denominado optante, y en menor medida, optario6. La parte deudora del derecho de opción ha generado una variedad de vocablos7: optatario8, opcionario9, oferente o promitente10, y concedente11. Personal- mente, utilizaré el término de optante para el titular del derecho de opción, y optatario o concedente para el que lo otorga, respetando en lo posible los que usen la doctrina y la jurisprudencia en cada ocasión.

La opción de compra como los demás contratos de opción constituye una figura sui generis o atípica12 en el Derecho sustantivo común13, pero goza de tipicidad social, que la ha dotado de un nomen iuris14. Por tanto, se habrá de acudir en cuanto a las fuentes de su regulación al principio de autonomía de la voluntad, y al Título primero y segundo del Libro cuarto del Código civil15.

La opción de compra cuenta con una regulación positiva foral, en las leyes 460 y 461 del Fuero Nuevo de Navarra, en la Ley catalana de 31 de diciembre de 2001 de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente; y una normativa regis- tral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Asimismo, se ha incluido en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, respecto a los efectos de la resolución del derecho del arrendador como consecuencia del ejercicio de una opción de compra, y ha sido recogida de modo expreso en la Exposición de Motivos de la reforma hipotecaria de 4 de septiembre de 1998, aunque no se ha incluido en su articulado. Actualmente, la opción de compra se cobija también en otros textos legales como el artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento civil, sobre las reglas para la determinación de la cuantía de las demandas que tengan por objeto una opción de compra16.

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1 No deja de ser llamativo que la generalidad de las sentencias del...

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