Registro de la propiedad: Propiedad horizontal. Venta de portería. Resolución de 15 de junió de 1973 (B. O. del E. de 9 de julio).

AutorTirso Carretero García
Páginas1221-1235

Page 1222

Antecedentes de hecho

La casa número 17 de la calle de Daganzo, de Madrid, fue vendida por pisos con anterioridad a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, por el sistema entonces posible, de segregación y venta de cada piso separadamente; previamente habían sido redactados unos estatutos de comunidad que fueron protocolizados por acta ante el Notario recurrente; en estos estatutos, inscritos en el Registro de la Propiedad, se citaba como elemento común la vivienda del portero; la Junta de Propietarios de la casa, en sesión de 15 de noviembre de 1962, con la concurrencia de la totalidad de los propietarios, acordó por unanimidad la supresión del servicio de portería, la configuración de la antigua vivienda del portero como finca propia e independiente fijando su descripción y cuota, la venta de la misma, la modificación de cuotas de los restantes pisos de la casa y la adaptación de los estatutos a la Ley de Propiedad Horizontal; por no haberse podido realizar la venta, el referido acuerdo no fue llevado a efecto en ninguna de sus partes; la propia Junta de Propietarios, en otra sesión, celebrada el 25 de mayo de 1970, después de hacer constar que no se habían podido formalizar los acuerdos de la anterior, acordó: 1.º Poner en práctica lo convenido en la sesión anterior en el sentido de desvincular la vivienda de portería, que pasaría a ser un piso más de la casa, desprovisto de su carácter de elemento común, y su venta a don Gregorio Rodríguez Castellano en el precio de 60.000 pesetas.

  1. Rectificar las cuotas de los restantes pisos de la casa.

  2. Derogar los estatutos, estableciendo como normas de la comunidad las de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.

  3. Notificar a los propietarios de los pisos i." D, 3.º A y 3.° B, que no concurrieron a la Junta, los acuerdos recaídos a los efectos del artículo 16 de la Ley, y

  4. Facultar al presidente para todos los actos necesarios en relación con los anteriores acuerdos otorgando las correspondientes escrituras públicas o documentos que se precisen. En cumplimiento del acuerdo cuarto, que se acaba de relacionar, se notificó el acta de la sesión a don Juan Mejías Aparicio o sus herederos (piso 3.° derecha interior) y a doña María Sajara Martínez o sus herederos, sin que durante los treinta días siguientes a la notificación hicieran manifestación alguna en contrario; respecto del otro piso que no estuvo representado en la Junta, su dueña, doña Fermina Jiménez Cura, prestó su consentimiento a los acuerdos de aquélla en escritura otorgada ante el Notario don Ángel Sanz Fernández el 8 de julio de 1970. En ejecución de lo acordado, el 16 de julio de 1970 se otorgó ante el nombrado Notario la correspondiente escritura, en la cual se procedió: l.'A suprimir el servicio de portería y desvincular la vivienda de la misma, fijando su descripción y cuota.

  5. A rectificar las cuotas de los restantes pisos de la casa.

  6. A vender la vivienda desvinculada a don Gregorio Rodríguez Castellano, y

  7. Derogar los antiguos Estatutos que regían la comunidad, estableciendo como normas de la misma las de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.

    Presentada en el Registro de la Propiedad número 1 de Madrid primera copia de la anterior escritura, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del documento que precede, al que se acompañan los complementarios que se dirán, por observarse los siguientes defectos: 1.º En cuanto a la compraventa que en el mismo se comprende, falta de capacidad de la Comunidad de Propietarios para realizar la enajenación,Page 1223 toda vez que dicho acto no se halla comprendido en la Ley de Propiedad Horizontal, por la que se rige.

  8. En relación con el defecto anterior, falta de previa inscripción a favor de quien proceda, con infracción del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

  9. Falta del consentimiento que previene el artículo 1.413 del Código civil para actos de disposición de bienes inmuebles de las esposas de los titulares regístrales casados.

  10. Falta de autenticidad en las notificaciones hechas a dos de los propietarios no asistentes o sus herederos, no apareciendo en cuanto a los últimos justificado dicho carácter y si son uno o varios, a fin de determinar si pueden ostentar la representación de la herencia yacente y calificar su capacidad.

  11. Falta de previa inscripción a favor de doña Fermina Jiménez Cura del piso 1.º exterior derecha, que aduce comprado en la escritura de consentimiento, a los acuerdos adoptados, así como la falta de previa inscripción a favor de los herederos de los dos propietarios notificados, caso de su fallecimiento.

  12. Infracción del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto que precediéndose a una alteración en los elementos comunes, el acuerdo adoptado no fija el titular o titulares del nuevo piso, que se ha desafectado de la condición que anteriormente tenía de elemento común, sino que directamente se procede a su venta. Tratándose, como se desprende de la cláusula 5.a, de una adaptación de la Propiedad Horizontal a la Ley de 1960, falta de expresión de número correlativo a cada uno de los pisos, como preceptúa el artículo 5.° de dicha Ley. Y siendo insubsanable el primero de. los defectos consignados, no procede anotación preventiva de suspensión, la cual tampoco se ha solicitado. Se acompañan como complementarios los siguientes documentos: Testimonio librado el 15 del pasado abril por el propio Notario señor Sanz Fernández comprensivo de las actas de las reuniones celebradas el 15 de noviembre de 1962 y 25 de mayo de 1970 por la Junta de Condueños de la casa; copia autorizada por el mismo Notario del acta por él formalizada el 8 de junio último, por la que se notifica a don Juan Mejías Aparicio o sus herederos y a doña María Sajara Martínez o sus herederos los acuerdos referidos de la Comunidad, y otra copia autorizada del acta formalizada por el mencionado fedatario el 8 de julio próximo pasado, por la que doña Fermina Jiménez Cura presta su conformidad a los acuerdos repetidos de la Junta.»

    El Notario autorizante del instrumento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que la resolución de 5 de mayo de 1970, que fue tenida en cuenta y sirvió de pauta para el otorgamiento de la escritura calificada, resuelve prácticamente la cuestión al decidir un caso idéntico en líneas generales al planteado; que entrando en el análisis de los varios extremos de la nota, prescindiendo de su ambigua redacción, es evidente que el poder dispositivo sobre los elementos comunes de una casa en régimen de propiedad horizontal ha de corresponder a la Comunidad, entendiendo por tal el conjunto de propietarios de pisos del inmueble; que el problema estará en determinar qué órgano de la Comunidad es el legitimado para ejercer este poder dispositivo; que los órganos de gestión establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal (arts. 12 y 13) son tres: El administrador, el presidente de la Junta con fines representativos y la Junta de Propietarios, órgano supremo con plena facultad decisoria; que teniendo en cuenta las peculiaridades de la Propiedad Horizontal y la legislación y jurisprudencia aplicables, hay que concluir que toda clase de asientos que afecten al interés común son de la competencia de la Junta General, conforme al número 5 del artículo 13, cualquiera quePage 1224 sea su naturaleza, sin que quepa excluir, puesto que en él no se establece limitación alguna, los actos de disposición y enajenación de elementos comunes, como es la vivienda portería; que así lo ha reconocido la Dirección General en la resolución de 5 de mayo de 1970 y el presente caso se presenta con caracteres aún más claros y terminantes, puesto que en aquél hubo dos acuerdos: uno, de desafectar la vivienda del portero, y otro, de enajenación, y aquí existe un acuerdo conjunto y un solo instrumento para formalizarlo; que de no admitirse la venta por la Junta de Propietarios tendrían que realizarla éstos, lo que no se ajusta a la realidad, pues es la Comunidad la que vende y sería, además, contrario a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, que no faculta a todos los propietarios individualmente considerados para realizar ningún acto de interés general de la Comunidad; que en cuanto al segundo defecto, al relacionarlo con el anterior y carecer éste de fundamento, conforme queda expuesto, cae por su base y queda también sin valor; que el artículo 20 queda cumplido al ser la vivienda portería un elemento común de la Comunidad, que al desafectarlo y venderlo pasa directamente de la misma al adquirente, mientras que si se pretendiese una inscripción intermedia sería extraña, sin saberse a ciencia cierta a nombre de quién tendría que hacerse, como resulta de la propia nota, que se limita a decir vagamente que debería practicarse «a favor de quien corresponda»; que debe tenerse presente que en la Propiedad Horizontal, la inscripción de las transmisiones separadas de cada uno de los pisos no supone la extinción de la inscripción general de aquélla, la cual subsiste con carácter permanente y es base para los actos dispositivos de elementos comunes desafectados, como lo prueba el hecho de que aunque hubiesen concurrido a la venta individualmente todos los propietarios de pisos, no se habría exigido la previa inscripción a su favor de la vivienda-portería; que en cuanto al tercer defecto, supone también una confusión relacionada con las anteriores, puesto que, como hemos dicho, no son propietarios de pisos quienes venden, sino la Comunidad, razón por la cual el consentimiento de los cónyuges de los propietarios no es preciso; que en cuanto al cuarto defecto, la notificación se ha hecho por correo certificado con acuse de recibo, de acuerdo con lo que preceptúa el artículo 202 del Reglamento Notarial, confirmado por la resolución de 1 de abril de 1965, y por lo que se refiere a la...

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