Hipotecas especiales
| Autor | Abigail Quesada Páez |
| Cargo | Abogada |
| Páginas | 353-367 |
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Cuando se hace necesario establecer mecanismos de financiación que ayuden a superar situaciones de crisis es el legislador el único que puede seleccionar los instrumentos jurídicos financieros para hacerlo.
La Ley 41/2007, del 7 de diciembre, que modifica la Ley 2 de 1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, presenta una serie de medidas que tienen como finalidad modernizar el mercado hipotecario y así dotarlo de una mayor flexibilidad a través de la ampliación de la oferta de productos crediticios, con nuevas figuras como la hipoteca inversa, la hipo-Page 354teca global e incluso la oculta hipoteca recargable, hasta la potenciación de las formas de refinanciación de las entidades de crédito a través de la emisión de deuda respaldada por su cartera hipotecaria, pasando por la reducción de costes asociados a las subrogaciones, así como también una nueva regulación del régimen de cancelación anticipada de determinadas financiaciones.
Depende mucho de la perspectiva desde la que se analice la ley y ateniéndonos a su repercusión mediática y social, sin duda la gran estrella ha sido, la hipoteca inversa. Ella abre el camino a la posibilidad de utilizar la vivienda propia como garantía para que los mayores y/o dependientes obtengan un complemento a sus pensiones.
También es cierto que se necesita un cambio importante de mentalidad, además de una normativa como la aprobada. Pero, al menos, es un primer paso.
La hipoteca global ha tenido también atención, aunque en menor medida, a través de ella podrán beneficiarse especialmente las pequeñas y medianas empresas, ya que pueden asegurarse varias operaciones, incluso futuras, con una única garantía.
La hipoteca recargable se presenta con características más confusas, tiene que ver con que las hipotecas que se suscriban a partir de esta ley y que se podrán ampliar sin necesidad de cancelar el préstamo y de volver a constituirlo de nuevo.
Pero para muchos autores, sin duda, la gran aportación de esta ley, aunque pueda no parecer tan evidente a primera vista, es la apuesta por devolver los principios básicos de la hipoteca, el de accesoriedad y el de especialidad, a su justo término, tratando de superar la rigidez que se había impuesto en los últimos años en su aplicación.
Esta es la mayor revisión de la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, en sus veintisiete años de vigencia para -entre otras cosas- dotar de vida a los bonos hipotecarios como uno de esos instrumentos de refinanciación. En un momento como el actual, en que las cédulas hipotecarias españolas son vistas con recelo por los inversores extranjeros, sus casi exclusivos compradores, el bono hipotecario puede ser más atractivo por resultarles más familiar, más parecido a otros bonos europeos.
En el marco de la reforma, nuestro trabajo tendrá como objeto describir los alcances logrados puntualmente en los aspectos relacionados a la hipoteca flotante o de máxima, la hipoteca recargable y fundamentalmente a la hipoteca inversa, sus características, funciones, beneficios e incluso sus deficiencias.
El mercado hipotecario es uno de los segmentos del sistema financiero español con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera.
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De su funcionamiento depende la financiación de la vivienda que representa alrededor de los dos tercios del valor de la riqueza total de los hogares españoles. Para las entidades de crédito supone más de la mitad del total del crédito otorgado al sector privado.
En los últimos diez años se ha producido una fase de expansión del crédito hipotecario con finalidad residencial en España. La aparente facilidad y alegría en la concesión de préstamos hipotecarios que ha imperado en los últimos años se ha convertido en una trampa para millones de consumidores que, mes a mes, buscan más formas de apretarse el cinturón para cancelar sus deudas.
El argumento que esgrimen las diferentes entidades de crédito es la baja tasa de morosidad, pero esto no deja de ser un riesgo económico familiar, ya que no se han articulado medidas de protección al consumidor.
La reforma al mercado hipotecario otorga carta de naturaleza a fórmulas de endeudamiento como la hipoteca recargable («utilice su vivienda para pagarse un coche, vacaciones, tratamientos de estética», etc.) pero no incide en verdaderas soluciones a los problemas de endeudamiento.
La situación actual aún es más complicada, debido al aumento del precio de la vivienda y la consiguiente necesidad del consumidor de acudir a nuevas formas de financiación.
El artículo 4.º de la Ley 2 de 1981, de Subrogación y Novación de los Préstamos Hipotecarios, que en la nueva ley se llama hipoteca recargable, es una figura ya existente en otros países de Europa, sobre todo en Francia.
Debemos decir que la recarga de hipoteca es una reserva de rango permanente que le permite al deudor hipotecario reutilizar la preferencia de rango de una hipoteca preexistente, no cancelada registralmente y que tiene como límite la parte del mismo ya satisfecha y hasta el límite inicialmente constituido.
La recarga no es necesariamente una novación del contrato causal garantizado, aunque sí puede serlo si el deudor utiliza dicho rango para ampliación del negocio preexistente con el acreedor originario, pero puede utilizarlo a favor de otro acreedor. Es decir, que la recarga afecta a una cuestión adjetiva o hipotecaria, que es el rango, aunque tenga contenido patrimonial y en ningún caso a la obligación o al negocio existente.
Es decir, la hipoteca recargable introducida por la Ley 41/2007 permite ampliar el capital de préstamos hipotecarios concedidos por entidades financieras, sin alterar el rango hipotecario y sin el consentimiento de los titulares registrales posteriores (salvo el incremento de la responsabilidad hipotecariaPage 356 o la ampliación del plazo del préstamos, mención que entendemos referida a la ampliación del plazo de la hipoteca).
La ley introduce en el artículo 4 de la Ley de Subrogación y Novación de Préstamos Hipotecarios dos nuevos párrafos: el segundo y el tercero. El segundo viene a definir legalmente cuándo una alteración de un préstamo hipotecario es una mera novación y no una extinción de la relación persistente, y entre dichos supuestos recoge además de la alteración del tipo de interés o del modo de amortización, la prestación o modificación de garantías personales, la alteración del plazo y la ampliación o reducción del capital.
Por su parte, el párrafo 3 señala expresamente que las modificaciones anteriores no supondrán una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo y por este incremento o ampliación.
En estos casos se necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior de conformidad con la normativa hipotecaria vigente para mantener el rango. En ambos supuestos se harán constar en el registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.
En resumen, podemos decir que el nuevo párrafo segundo de la Ley de subrogación y novación trata de la naturaleza contractual de la figura, y el párrafo tercero del ambiente real.
La ampliación del principal del préstamo aumenta la onerosidad de la prestación del deudor y por consecuencia el riesgo impago y ejecución de la hipoteca, lo que purgará las cargas posteriores (art. 674 LEC) sin consentimiento de los acreedores posteriores (segundo a ulteriores rangos) u otros titulares registrales posteriores (tercer poseedor embargante) mientras no se eleve la responsabilidad máxima hipotecaria y no se amplía el plazo de garantía. Los acreedores hipotecarios posteriores a una hipoteca en garantía de préstamos o créditos bancarios constituidos tras haber entrado en vigencia la Ley 41/2007 (la única que permite la recarga) sufrirán las amenazas del aumento ilimitado de la deuda garantizada por la hipoteca devaluándose así su propia garantía.
Podemos decir que es obvio que el incremento de la responsabilidad hipotecaria y/o del tiempo implica una pérdida del rango, ya que la finalidad del precepto no es tanto afirmar que en esos casos existe el mismo, sino justamente declarar que en todos los demás casos del punto 2 no existe perjuicio para el rango hipotecario de los derechos para terceros. No compartimos la opinión de los que consideran que per se la ampliación del plazo no perjudica a terceros...
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