El submercado hipotecario extrabancario y la función notarial
| Autor | Manuel González-Meneses García-Valdecasas |
| Páginas | 41-86 |
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En el año del Señor de 1613, hace ahora casi cuatrocientos años, don Miguel de Cervantes dio a la imprenta una colección de relatos cortos con el título gené-rico de «Novelas ejemplares».
Una de las más célebres de estas novelas ejemplares es la titulada «Novela de Rinconete y Cortadillo». Como quizá recuerden ustedes, los protagonistas iniciales de este relato son dos jóvenes pícaros castellanos que se buscan la vida con naipes marcados y pequeños hurtos. En un momento de sus andanzas llegan a la populosa ciudad de Sevilla, donde entran en contacto con el jefe del hampa local, un tal Monipodio, en cuya casa discurre el resto de la historia. En la casa de este sujeto, en concreto, en el patio de la misma -el célebre «patio de Monipodio»-, nuestros dos pícaros, convertidos ya en meros espectadores, presencian el desfile de una variopinta y poco edificante colección de personajes: alcahuetas, prostitutas, rufianes, matones, ladrones, descuideros, funcionarios corruptos...
La gracia de la novela se encuentra, desde el punto de vista literario, en el contraste entre aquello que son y a lo que se dedican realmente esos personajes y aquello que dicen y aparentan ser: una honorable cofradía de damas y caballeros piadosos, benevolentes y respetuosos del orden y la justicia.
Uno de los momentos más cómicos consiste precisamente en la exhibición y consulta de una especie de libro-registro donde el analfabeto Monipodio se hace anotar con toda meticulosidad cada uno de los encargos recibidos, el plazo, la remuneración convenida, los anticipos ya recibidos y las cantidades pendientes, el estado de ejecución de los trabajos... Casi se diría el libro de contabilidad de un ordenado comerciante, si no fuera porque los servicios anotados son las puñaladas que hay que asestar a fulano o el susto que hay que dar a mengano.
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¿Y a cuento de qué viene todo esto? Pues, si comienzo recordándoles la historia de Rinconete y Cortadillo, es porque de lo que voy a hablarles a continuación es de cómo, desgraciadamente, nuestros despachos notariales en algunas ocasiones se terminan convirtiendo en algo no muy diferente de este patio de Monipodio, y sobre todo porque en la historia que voy a contarles nos encontramos también con el mismo contraste mencionado entre una realidad de miseria y abyección moral y una burda apariencia de honorabilidad y legalidad. Si bien en este caso el asunto no tiene gracia alguna, porque no se trata de literatura, sino de la vida real, y porque los que aportan el disfraz de legalidad somos precisamente los notarios.
En fin, de lo que he venido a hablarles hoy es de los circuitos extrabancarios de refinanciación hipotecaria, en especial desde el punto de vista de la participación en ellos de la ilustre profesión notarial. También, en relación con este peculiar submercado financiero, tendré que ocuparme de un verdadero «subproducto legislativo»: la Ley 2/2009, de 31 de marzo, uno de los episodios más tristes, por no decir indignantes, de la historia reciente de nuestra legislación.
Pero empecemos por el principio, por mi primer contacto personal con el tema. En relación con ello, tengo que disculparme por anticipado, porque lo que viene a continuación tiene un cierto contenido autobiográfico y voy a hablar de mí mismo quizá un poco más de lo que recomienda la cortesía. Espero que me perdonen.
Hace aproximadamente unos cinco o seis años me encontraba en el despacho de un compañero notario de Madrid al que estaba sustituyendo durante una ausencia y vi a una empleada suspirando mientras tecleaba afanosamente en su ordenador. ¿Qué es lo que estás haciendo? -le pregunté, con ánimo de ayudar-. Y la buena mujer me respondió, como si se tratase de la cosa más normal del mundo, que estaba haciendo una «hipoteca cambiaria». Yo me quedé estupefacto. ¿Que estás haciendo una hipoteca cambiaria?, ¿y eso cómo se hace?
Como todos ustedes saben, una hipoteca cambiaria es la hipoteca que se constituye a favor del tenedor actual y de los tenedores futuros de una o varias letras de cambio. Se trata de una figura de gran enjundia jurídica, porque en la misma se pretende la combinación de dos mundos jurídicos muy dispares: por un lado, la garantía jurídico-real sólida y estable por antonomasia, eso que nuestro legislador del siglo XIX llamaba el «crédito territorial», la garantía de un bien raíz o inmueble; y por otro lado, aquello que es móvil y circulante por excelencia, el título valor, y además en su modalidad más volátil, el «efecto de comercio». Esta combinación de dos elementos tan heterogéneos suscita, como todos ustedes saben, delicados
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problemas de régimen jurídico que van bastante más allá de lo que supone la simple vinculación de la legitimación para el ejercicio de los derechos del acreedor hipotecario (incluida la cancelación de la hipoteca) a la posesión o tenencia material de las letras. Así, el aseguramiento ordinario de los intereses mediante la hipoteca se ve condicionado por la no posibilidad de que el crédito cambiario (en las letras a plazo) devengue intereses remuneratorios y por el límite que la Ley Cambiaria señala a los intereses de demora reclamables en caso de impago de la letra 1; o el vencimiento anticipado por impago de una parte del crédito se ve interferido
por la posibilidad de circulación independiente de cada letra 2, etc.
Pero es que, además, se trata de una figura legalmente atípica. Nuestro legislador hipotecario sólo contempla en los artículos 154 a 156 LH la hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, presuponiendo que se trata de títulos del tipo conocido como «valores mobiliarios», pues se refiere a que sean talonarios (con doble matriz, una de las cuales debe ser depositada en el Registro de la Propiedad, según el artículo 247 RH), y sobre todo presupone que se trata de valores emitidos en masa o en serie por compañías o empresas. De manera que, como saben, la hipoteca en garantía de unas cuantas letras de cambio o efectos de comercio emitidos de forma singular por un particular es una figura de creación doctrinal y jurisprudencial 3, lo cual, evidentemente, es un factor que también contribuye a su dificultad.
Pues bien, la escritura de marras, que tuve la oportunidad de revisar, tenía la virtud de la brevedad -en siete u ocho folios estaba todo despachado-. Lo único extenso era la reseña de las cargas registrales de la finca que se hipotecaba, que consumía casi dos folios (tres hipotecas, alguna de ellas a favor de un particular, y media docena de embargos). El resto era un desaliñado cortapega de cláusulas no muy bien trabadas, tomadas de la minuta de escritura de préstamo hipotecario de algún banco o caja. En particular, la cláusula de responsabilidad hipotecaria era especialmente torpe y no parecía que pudiera superar fácilmente la calificación del más laxo de los registradores. Eso sí, en la cláusula en que se afirmaba que la hipoteca se constituía a favor del tenedor actual y de los tenedores futuros de unas letras de cambio se citaban, en un alarde de erudición jurídica, varias resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
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Y esta operación, ¿de dónde ha salido? Entonces, la empleada especializada en hipotecas cambiarias me explicó que desde hacía unos meses se venían firmando varias de estas hipotecas todas las semanas y que las traía un determinado fulano que antes firmaba en la notaría de un notario recientemente jubilado y que ahora venía a este despacho.
En cualquier caso, lo que me...
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