Hipoteca del usufructo e hipoteca de la nuda propiedad - Núm. 195, Agosto 1944 - Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Libros y Revistas - VLEX 349920

Hipoteca del usufructo e hipoteca de la nuda propiedad

Autor:Miguel Salvador Caja
Páginas:250-532
Cargo:Abogado
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(NOTAS SOBRE LOS NÚMEROS 2.o Y 3 o DEL ARTICULO 107 DE LA LEY HIPOTECARIA )

Entre las cosas que podrán hipotecarse con restricciones incluye el artículo 107 de la Ley Hipotecaria , en sus números segundo y tercero, el derecho de usufructo y la mera propiedad.

Dice así el número segundo: «El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin »

Prescindiendo de si lo que se hipoteca es el derecho de usufructo en sí, o sólo el derecho de percibir los frutos en el usufructo, como claramente expresaba la Ley Hipotecaria antes de su reforma en 1909, de acuerdo con el carácter intransmisible de este derecho en nuestra legislación anterior al Código Civil y en el Derecho romano 1, la restricción de la hipoteca del usufructo consiste en la aleatoriedad o temporalidad de su contenido económico.

Esto hace que el usufructo ofrezca escasa garantía hipotecaria,Page 521 ya que el acreedor se expone a que quede extinguido antes del vencimiento o efectividad de la hipoteca constituida sobre él. En la práctica se compensa a veces esta insuficiencia contratándose cuando se trata de un usufructo vitalicio, una póliza de seguro sobre la vida del usufructuario y cuyo beneficiario sea el acreedor hipotecario. Pero la Ley Hipotecaria , en el párrafo antes transcrito, parece establecer una excepción al principio de que «las hipotecas se extinguen por pérdida de la cosa o extinción del derecho sobre que recaen», al decir que subsistirá la hipoteca si el usufructo concluyere por voluntad del usufructuario. Esta excepción se funda, según la Exposición de motivos de la Ley, en que «de otro modo, quedaría al arbitrio del usufructuario la suerte del derecho del acreedor». Su fundamento exacto es otro, como veremos después.

Sigue nuestra Ley, pues, el sistema de subsistencia de la hipoteca, y no el de su extinción, en todo caso con el deber de indemnizar perjuicios impuestos al usufructuario. En favor de este último sistema se aducen 2, entre otras razones, la siguientes: Que el acreedor no puede llamarse a engaño, porque el usufructo es un derecho temporal que igualmente se extingue por causas voluntarias que involuntarias; que en caso de conclusión voluntaria, si el usufructuario ha procedido dolosamente, tiene el acreedor expedita la correspondiente acción de indemnización; que puede pactarse también el vencimiento del crédito hipotecario cuando se extinga de este modo el usufructo, si bien entonces sólo subsistirá la acción personal: que la extraña figura del usufructo causal no puede ser admitida, resultando violento querer dar como subsistente, concibiéndolo como separado, un usufructo ya desaparecido por haber quedado embebido dentro del haz indiferenciado de facultades que integran el dominio. Y en favor del sistema de la subsistencia excepcional de la hipoteca se alegan otras razones por los autores, si bien en el mismo sentido de la Exposición de motivos: Que «si en tal supuesto quedase extinguida la hipoteca, la garantía del acreedor podría ser desvirtuada por la voluntad del obligado, titular del derecho de usufructo» 3; bien otrasPage 522 distintas: Que no cabe exagerar la incertidumbre o temporalidad del usufructo, pues sólo hay que tomar en serio «una temporalidad objetiva» que permita ponderar todos los factores y circunstancias, atribuyendo a todo usufructo una consistencia normal; que los supuestos de extinción dolosa del usufructo no pueden estar permitidos por la Ley; que el otro sistema equivale a suprimir el usufructo como elemento de crédito; que el sistema de subsistencia está más de acuerdo con la equidad y con las necesidades del crédito territorial, etc. 4.

Pero la verdadera explicación del número segundo del artículo 107 de la Ley Hipotecaria está en la distinción de los modos de extinguirse el usufructo, en naturales y anormales o anticipados; distinción que sí parece admitirla dicho párrafo, al hablar en primer término de «hecho ajeno a la voluntad», y en segundo término decir «por su voluntad», más bien alude a la clasificación en modos voluntarios e involuntarios de extinción, equiparándola a la anterior; y esto no es exacto, pues si el titular vitalicio de un usufructo adquiere por herencia la nuda propiedad, esta consolidación y, por consiguiente, extinción se produce por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario 5, y, sin embargo, no es el modo natural de extinción, que lo hubiera sido la muerte del usufructuario.

El que adquiere un derecho sobre un usufructo lo hace pensando en su duración natural (cierto tiempo, vida de una persona, etcétera), y la valoración económica se hace en contemplación a esa duración; si la extinción tiene lugar de un modo anormal o anticipado, por no haberse podido tener en cuenta esta extinción anticipada para valorar el usufructo, se impone la solución de la Ley para no perjudicar al titular de la hipoteca.

Pero creemos que no hay que acudir a esa violenta ficción de subsistencia de la hipoteca sobre un usufructo que se dice ya no existe. ¿Cómo puede hablarse de «hipoteca sobre el usufructo», sin usufructo? 6. Lo que ocurre es que en realidad no se extinguenPage 523 plenamente los usufructos, nada más que por los modos naturales, sobre todo habiendo terceros a quienes pueda afectar la extinción anticipada Esta no se produce por renuncia, no sólo en virtud de lo dispuesto en el artículo 4.° del Código Civil , sino porque «nemo plus iuris in aiium transierre potest, quam ipse habet» y «nemo dat quod non habet», principios aplicables igualmente al caso de transmisión de derechos que al de renuncia; por lo tanto, el que renuncia al usufructo, si antes lo ha enajenado, no renuncia nada porque no tiene nada, y si antes lo ha hipotecado no podrá renunciar sino al usufructo de que es titular, o sea a un usufructo limitado por la hipoteca que se ha impuesto sobre él; por tanto, el beneficiado por la renuncia no podrá beneficiarse sino con lo que el renunciante haya podido renunciar. Tampoco se produce la extinción por consolidación, porque para que ésta tenga lugar es necesario que la suma de los derechos que recaigan en un solo titular sea igual al dominio pleno; pero si usufructo nuda propiedad = dominio pleno, en cambio usufructo - derecho de hipoteca nuda propiedad = dominio - hipoteca sobre usufructo, o sea es preciso que el adquirente de la nuda propiedad o transmitente del usufructo sea titular de un usufructo no amenazado de extinción, ni por una condición resolutoria que al cumplirse dejaría sin efecto la consolidación, ni por una condición impropia como la hipoteca que caso de impago llevaría a la enajenación forzosa del usufructo, separándolo otra vez de la nuda propiedad. Por esto los usufructos limitados de algún modo no se consolidan aunque recaigan anticipadamente en la persona del nudo propietario; y mientras no desaparece la limitación o gravamen, o se extinguen naturalmente hay que admitir que usufructo y nuda propiedad están ensamblados pero no fundidos; idealmente cabe pensar en la línea de soldadura que permitirá desunirlos en su caso. No se trata propiamente de un usufructo causal, ya que éste es la facultad que tiene el propietario de disfrutar de sus bienes, siendo la propiedad de éstos la causa de dicho disfrute, sin que dicha facultad quepa pensarla como derecho real autónomo, en tanto que el usufructo no consolidado definitivamente a que nos referimos es un derecho real perfectamente delimitado, pero «in re propia», lo ha sido «in re aliena» y puede llegar aPage 524 serlo otra vez, el causal generalmente es un derecho real «non nato», el ensamblado con la nuda propiedad es un usufructo con historia: nació, vivió y aún no se ha extinguido, aunque, y por eso decimos antes generalmente, volverá a ser causal cuando su extinción tenga lugar.

A las consideraciones que anteceden se las puede objetar desde distintos puntos de vista. Como dice Castán 7: «Ya no se ve en el dominio una suma o reunión de facultades, sino un derecho unitario y abstracto, siempre igual y distinto de sus facultades...» Pero como ha sostenido Roca Sastre en un reciente trabajo 8, esta concepción nueva que no ve en el dominio una suma de facultades...

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