Hipoteca sometida a condición suspensiva
| Autor | María Goñi Rodríguez De Almeida |
| Cargo | Doctora en Derecho Profesora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 817-824 |
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Han sido las RRDGRN de 2 y 3 de septiembre de 2005 las que han «levantado la veda» para la admisión definitiva de las hipotecas sometidas a condición en nuestro ordenamiento. A partir de las mismas, las hipotecas condicionales pueden inscribirse por los registradores sin cuestionar su viabilidad.
Sin embargo, se trata de una figura que no está regulada por la Ley, y cuya admisión no es pacífica entre la doctrina, por lo cual merece la pena hacer una reflexión sobre ella.
La hipoteca es un derecho real de garantía que sujeta los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación asegurada. Y esa obligación que se garantiza con hipoteca puede ser de cualquier tipo o clase, incluso condicional. Surgen entonces las hipotecas en garantía de obligaciones condicionales, perfectamente admitidas y reguladas por los artículos 142 LH Y siguientes. Pues bien, estas hipotecas ya nacidas y existentes, por lo tanto puras como derecho de garantía, que aseguran, eso sí, una obligación condicional, no pueden confundirse con las hipotecas condicionales, que, a diferencia de las anteriores, es su propia existencia la que se condiciona. Se trata de un derecho real condicionado y no de un derecho real ya constituido que garantiza una obligación sometida a condición.
El supuesto de hecho que ocasiona la Resolución de 2 de septiembre de 2005 es el siguiente:
Se presenta a inscripción una escritura de hipoteca en garantía de obligaciones que surjan de un crédito formalizado el mismo día mediante póliza intervenida por el mismo Notario autorizante. Se fija un importe máximo de Page 818 responsabilidad hipotecaria, pero además se establece que si se cumplen determinadas condiciones (entre ellas, la de devenir insolvente el deudor), se ampliará el crédito y correspondientemente se ampliará la hipoteca. Es esta ampliación de hipoteca la que se constituye con carácter condicional. Por lo tanto, existe una hipoteca ya constituida y otra (que garantiza la ampliación de préstamo), constituida con carácter condicional.
El Registrador rechaza la inscripción de esta segunda hipoteca por entender que no es admisible la constitución de hipotecas bajo condición suspensiva, ya que con ellas «se altera gravemente el justo equilibrio entre los intereses del acreedor, del deudor y de los terceros, que garantizan las reglas y principios que gobiernan la hipoteca común». Y en concreto, alude como motivos de rechazo: a) que dicha hipoteca agrava la posición del deudor e incremente los riesgos de sus restantes acreedores, alterándose gravemente el justo equilibrio entre los intereses del acreedor, del deudor y de los terceros. En concreto, alude a la necesidad de razón justificativa para la creación de nuevos derechos reales y a la necesidad de que se cumplan ciertos requisitos estructurales; considera, asimismo, que se impide el buen funcionamiento de los mecanismos de descuento y subrogación en caso de finca hipotecada; que se hace muy difícil la ejecución y el sistema de subsistencia de cargas, si ejecutada una carga posterior se incumple la condición, y, además, afirma que la hipoteca condicional no puede equipararse a una hipoteca unilateral, expresamente regulada por la ley, pues tienen naturaleza diferente, y nuestro ordenamiento no admite este tipo de hipotecas, sino que más bien es contrario a su utilización, y por último, mantiene que es complicado que estas hipotecas tengan efectos retroactivos automáticos. b) Asimismo, se rechaza la inscripción porque los eventos de los que se hace depender la eficacia de la hipoteca no son verdaderas condiciones.
Pues bien, la DGRN acepta la constitución e inscripción de las hipotecas sometidas a condición suspensiva, y los argumentos que da para su admisión, resumidamente, son los siguientes:
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Los derechos reales son numerus apertus, por lo que pueden constituirse nuevos derechos reales y, asimismo, puede alterarse el contenido típico de los mismos, yen concreto sujetarlos a condición, término o modo. Eso sí, siempre es necesaria una razón justificativa suficiente y la determinación precisa de los contornos del derecho real. Pero respetados esos límites, «la hipoteca voluntaria, como fruto que es de la autonomía de la voluntad plasmada en un negocio jurídico, puede quedar sujeta a una condición, al igual que puede constituirse por plazo determinado (cfr. Resolución de 17 de octubre de 1994)».
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Afirma que la hipoteca sometida a condición suspensiva no es «un gravamen potencial sino un derecho de garantía actual de un crédito existente, que perjudica a los terceros adquirentes desde su constitución, si bien se moraliza la cobertura de dicho crédito, de suerte que además de la parte inicialmente asegurada se extiende -si se cumple la condición- a otra parte también determinada». Esto se justifica en el hecho de que pendiente conditione, el acreedor tiene facultades de conservación y disposición de su derecho, y existente conditione, el derecho del acreedor alcanza su plena extensión y con el rango que le confiere la inscripción.
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Se cumple perfectamente el principio de determinación registral, pues el crédito que se garantiza está plenamente configurado en sus aspectos Page 819 definidores, y asimismo queda determinada la responsabilidad hipotecaria máxima por la que será oponible la hipoteca.
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No se perjudica los derechos de terceros, pues al haberse señalado la responsabilidad hipotecaria máxima, y constar que, si se cumple la condición, la responsabilidad se ampliará automáticamente hasta la cantidad señalada, se pone en conocimiento de dichos terceros todas las vicisitudes.
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No impide el...
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