Hipoteca de máximo e hipoteca flotante: su regulación en la Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario

Abogados Civil

Resumen

---

La Ley 41/2007 ha introducido en nuestro ordenamiento la regulación de la hipoteca flotante, utilizando, además, por primera vez la expresión «hipoteca de máximo» para referirse a ella. En este trabajo se analizan las notas características de la hipoteca de máximo y de la hipoteca flotante, así como la situación doctrinal, jurisprudencial y práctica que sobre esta última figura existía antes de la Ley 41/2007, con el fin de compararla con la regulación prevista en el nuevo artículo 153 bis LH.

Hipoteca flotante

La Ley 41/2007 ha introducido en nuestro ordenamiento la regulación de la hipoteca flotante, utilizando, además, por primera vez, la expresión «hipoteca de máximo» para referirse a ella. En este trabajo se analizan las notas características de la hipoteca de máximo y de la hipoteca flotante, así como la situación doctrinal, jurisprudencial y práctica que sobre esta última figura existía antes de la Ley 41/2007, con el fin de compararla con la regulación prevista en el nuevo artículo 153 bis LH.

Floating mortgage

Act 41/2007 has introduced into our legislation terms regulating the floating mortgage, using, what is more, for the first time the expression «hipoteca de máximo» (literally, «maximum-sum mortgage ») to refer to it. This paper analyses the characteristic notes of the «maximum-sum mortgage» and the floating mortgage, as well as the doctrinal, jurisprudential and practical situation concerning this latter concept that existed prior to Act 41/2007, in order to compare it with the terms provided for in the new article 153 bis of the Mortgage Act.

Ver el contenido completo de este documento

Extracto

---

Hipoteca de máximo e hipoteca flotante: su regulación en la Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario

Este trabajo se ha realizado con el apoyo de una beca de investigación concedida por el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España en el marco del proyecto de investigación «Transformaciones en el sistema inmobiliario registral español: las garantías constitucionales en el procedimiento registral y el reto de la convergencia europea en la protección de los derechos subjetivos», en el ámbito del Plan Nacional de Investigación Científica, Desarrollo e Innovación Tecnológica, trienio 2004-2007, Ministerio de Educación y Ciencia, ref. SEJ2004-08057-C03-01/JURI, del que ha sido investigador principal el Profesor Doctor D. Pedro de Pablo Contreras (Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de La Rioja).

1. Planteamiento.

Con la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, nuestro ordenamiento ha utilizado por primera vez, al regular una figura hipotecaria, la denominación de «hipoteca de máximo». Esta expresión es ya tradicional en nuestra doctrina, con base fundamentalmente en lo señalado en el artículo 219 RH y en cierta medida también en el artículo 12 LH; pero en la legislación hipotecaria no se preveía hasta ahora la utilización de la expresión «hipoteca de máximo».

De ahí que sea de resaltar esa cobertura legal de dicha expresión en la Ley 41/2007. Ley que, además, lo ha hecho equiparando los conceptos de «hipoteca de máximo» e «hipoteca flotante». Así, en el apartado VII del Preámbulo de esta Ley se señala: «En el Capítulo VI se flexibiliza el mercado hipotecario regulando las hipotecas de máximo, también llamadas doctrinalmente "flotantes"».

Ahora bien, hay que precisar que, en rigor, no pueden equipararse los términos «hipoteca de máximo» e «hipoteca flotante», en cuanto que la primera es una especie en la que está incluida la última; esto es, una hipoteca flotante siempre será de máximo 1, pero, sin embargo, una hipoteca de máximo no necesariamente tiene que ser flotante, pues puede, por ejemplo, constituirse en garantía de una sola obligación presente pero de cuantía indeterminada.

Esta equiparación de los términos «hipoteca de máximo» e «hipoteca flotante» también se ha puesto de manifiesto durante la tramitación de la Ley, tanto en las enmiendas planteadas como en las intervenciones de los distintos portavoces de los grupos parlamentarios.

Pese a esta «confusión», puede entenderse que, posteriormente, el legislador rectifica en cierto modo esta equiparación total entre «hipoteca de máximo» e «hipoteca flotante» con la redacción del artículo 153 bis LH, introducido con esta Ley 41/2007.

En este precepto se hace alusión a la existencia de otras hipotecas de máximo, aun por la vía de la referencia indirecta. El nuevo artículo 153 bis LH comienza diciendo: «También podrá constituirse hipoteca de máximo...». Hay que tener en cuenta que este nuevo precepto se ubicará después del artículo 153 LH, que regula la hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, que ha sido tradicionalmente considerada como el arquetipo de las hipotecas de máximo. De modo que ese «también» del artículo 153 bis LH hace referencia a la hipoteca de máximo en garantía de cuenta corriente de crédito regulada en el artículo anterior, para después señalar otra posibilidad de constituir hipoteca de máximo, esta vez, y como novedad, en garantía de una o varias obligaciones pero sin necesidad de pacto novatorio de las mismas (novación que sí existiría en el caso de que la hipoteca se constituyese en garantía de cuenta corriente de crédito).

A continuación se examinará, con algo más de detalle, la figura de la hipoteca de máximo y, posteriormente, la regulación que de la hipoteca flotante se ha acogido en la Ley 41/2007, que pone fin al debate y polémica doctrinal y jurisprudencial sobre su admisión en nuestro Derecho.

2. Hipoteca de máximo.

La expresión «hipoteca de máximo» es ya tradicional entre nuestra doctrina para hacer referencia a aquella hipoteca que se constituye en garantía de un crédito de existencia o cuantía indeterminada de manera que se señala un importe máximo de responsabilidad para cumplir con las exigencias mínimas del principio de determinación registral. En palabras de Roca Sastre, se puede definir como aquélla «que se constituye por una cantidad máxima, en garantía de créditos indeterminados en su existencia o cuantía, que sólo se indican en sus líneas fundamentales, y cuya determinación se efectúa por medios extrahipo...

Ver el contenido completo de este documento

---