La hipoteca

AutorAdolfo Lucas Esteve
Páginas253-293

Page 253

1. Introducció: La hipoteca en la legislació espanyola i catalana: l’article 149 1.8º de la Constitució, la Llei Hipotecària i el Codi civil de Catalunya

Com hom sap, l’article 149.1.8º de la Constitució reserva a l’estat (administració central) la regulació relativa a legislació civil, sens perjudici de la «conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan». Catalunya és, en efecte, una d’aquestes comunitats autònomes, i amb tradició en la regulació de l’àmbit relatiu als drets reals –com posa de manifest el llibre V del Codi civil de Catalunya (CCCat) que exposem en aquesta obra. Ara bé, la mateixa norma constitucional afegeix que «en todo caso» serà de competència estatal la «ordenación de los registros e instrumentos públicos», qüestió d’especial rellevància en matèria d’hipoteca, atès que es tracta d’un dret real d’inscripció constitutiva (la seva existència està supeditada al seu accés al registre de la propietat). Per això, el Codi civil de Catalunya (CCCat) realitza una hàbil tasca de compatibilització entre la regulació civil i la pròpia de la Llei Hipotecària de 1946 (amb les seves successives i abundants reformes). La nostra exposició, si bé la centrarem en la legislació del llibre V, farà nombroses referències a la regulació hipotecària estatal. De fet, les particularitats del dret català venen determinades, sobre tot, pels objectes que poden ser hipotecats i les obligacions susceptibles de ser garan-tides amb aquest dret real.

2. Concepte, característiques i raó de ser
2.1. Concepte

Podem definir la hipoteca com aquell dret real, de necessària inscripció en el registre de la propietat, accessori, de garantia i de realització de valor, que recau sobre béns immobles i que assegura el compliment de l’obligació principal mitjançant l’alienació de l’objecte gravat.

Page 254

2.2. Característiques

Aquest concepte el podem desgranar en les següents característiques o notes identificatives:

2.2.1. Dret real

Com a tal entenem aquell que recau de manera directa sobre un objecte, i permet al titular exercitar-ne, sense immediacions, les facultats que li són inherents.

Una conseqüència d’això és la reipersecutorietat, és a dir, la possibilitat de què qui té el dret pugui exercitar-lo sigui qui en sigui el propietari o titular de drets reals (o obligacionals, com l’arrendament) sobre la cosa: aquesta idea és la que palpita en l’article 104 de la Llei Hipotecària, segons el qual «[l]a hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida». Això suposa, per tant, que, un cop constituïda la hipoteca, malgrat que l’immoble es transmeti (per venda, donació, successió mortis causa), aquella seguirà recaient sobre la finca gravada.

En efecte: la hipoteca no restringeix les facultats dispositives del propietari de l’immoble sobre aquest: el podrà regalar, permutar o vendre… Però la hipoteca, això sí, el persegueix.

Aquesta transmissió pot donar lloc a dos supòsits:
a) Que el tercer (adquirent), se subrogui en l’obligació principal.

Es produeix aquest supòsit quan l’adquirent de l’immoble gravat es col·loca en el lloc (posició) del transmitent deutor, de manera que passa a ser no sols amo de l’immoble (com efecte de la venda), sinó també subjecte passiu (deutor) de l’obligació principal, a quin pagament quedarà obligat.

Como és natural, perquè això passi, és indispensable el consentiment del creditor (article 1205 CCE): a aquest no li és indiferent qui és el seu deutor: A, obligat inicial (quina capacitat de pagament ha analitzat i ha considerat adequada) o B (a qui, en principi, desconeix).

A, propietari d’un habitatge hipotecat per raó d’un préstec del BBVA, en concerta la compravenda a B. El deute pendent pel préstec hipotecari que la grava és de 100.000 €; i el preu que pacten en la venta és de 150.000 €. El pagament d’aquest preu acorden fer-lo així: a) 50.000 € mitjançant transferència bancària; i b) 100.000 € mitjançant l’assumpció, per part de B, del deute pendent. A partir d’aquest moment, si el creditor (BBVA) consent el canvi de deutor, B (comprador) se subroga en l’obligació de pagament del préstec, al torn que A (venedor) quedarà alliberat de l’obligació, sense que BBVA pugui reclamar-li res pel préstec.

Aquest supòsit està previst en l’article 118.1 LH, «[e]n caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito».

La referència a la venda hem d’estendre-la a altres supòsits com dació en pagament, permuta o donació (si el donatari assumeix pagar el deute es tractarà d’una donació onerosa). En el cas de transmissió mortis causa, l’hereu se subrogaria en la posició de propietari de la finca hipotecada –subsistint la hipoteca– i en la de deutor (article

Page 255

411-1 CCCat); però no seria necessari el consentiment del creditor, atès que en l’esmentada subrogació, per la seva pròpia essència, no pot exigir aital requisit: l’hereu –o legatari– és el nou deutor, tant si ho vol el creditor com si no.
b) Que el tercer (adquirent) no se subrogui en l’obligació principal.

En aquest cas, al nou titular de l’immoble se l’anomena, amb certa impropietat, «tercer posseïdor de finca hipotecada». En realitat, l’adquirent és més que un posseïdor: és el propietari. Propietari d’una finca (la seva) gravada en garantia d’un deute aliè (del transmitent).

Es produeix, per tant, una dissociació entre el deute, que segueix corresponent al deutor inicial; i la responsabilitat hipotecària, a la que està exposat el propietari de l’immoble, que pot perdre’l si el deutor no satisfà l’obligació i el creditor decideix executar (promoure la venda forçosa) l’immoble. (Però compte, la responsabilitat patrimonial universal –article 1911 CCE– segueix recaient sobre el deutor inicial).

Per aquests supòsits, l’article 118.2 LH assenyala que «[s]i no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiese descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado».

És a dir: la LH suposa que l’adquirent (B), en previsió de què el venedor (A) no satisfaci el seu deute (amb el perjudici conseqüent per el propietari de la finca hipotecada, que podrà perdre-la), pot retenir o descomptar l’import del deute hipotecari. Com és natural, si A (venedor deutor) el paga, l’adquirent (B) haurà d’abonar la quantitat retinguda o descomptada. Però, si aquest (B) no ho fa, aquest article, almenys, garanteix al deutor transmitent (A) poder executar la hipoteca per a cobrar aquest import no cobrat, ja que «quedará subrogado éste en el lugar del acreedor».

Malgrat això, per economia procedimental, la Llei Hipotecària imposa que, abans de procedir a l’execució de l’immoble –en poder del tercer posseïdor–, s’exigeixi el pagament al...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR