Los derechos de uso y habitación desde una nueva perspectiva: cesión de inmuebles

Resumen

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La importancia de desarrollar nuevas fórmulas de convivencia se impone en una sociedad de integración pluricultural. La necesidad de vivienda no escapa a esta realidad, y el sistema de propiedad exclusiva como única solución está agotado. Deben estudiarse nuevos regímenes de cesión de uso de los inmuebles, a partir de los derechos reales de uso, habitación o usufructo, como alternativas a los modelos ya desarrollados, ya que estos no son eficaces para dar respuesta a todas las necesidades sociales que van surgiendo. En este marco social y jurídico se presenta este estudio, que pretende abordar nuevas perspectivas de derechos vigentes y encauzar necesidades de vivienda no resueltas, a partir de los Derechos Reales de usufructo, uso y habitación. Además, se analizan supuestos, todavía escasos en número en la práctica, cuyo desarrollo puede ser interesante para el sector inmobiliario. Las hipótesis de cesión de uso pueden desarrollarse en base a estos derechos, logrando un vínculo más estable que el arrendamiento, y por ello más atractivo. Su aplicación no solo depende del cambio de mentalidad de nuestra sociedad, sino de las nuevas necesidades sociales, económicas y demográficas que se nos imponen si queremos progresar.

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Extracto

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Los derechos de uso y habitación desde una nueva perspectiva: cesión de inmuebles

Introducción a nuevas fórmulas de convivencia

En desarrollo y concreción del artículo 47 de la CE sobre el derecho a una vivienda digna y adecuada, los poderes públicos encargados de garantizar este derecho desarrollan políticas variadas desde diversos ámbitos. La práctica de este desarrollo se ve afectada por el hecho de que el artículo no es vinculante en el sentido del capítulo II de la CE, y depende mucho de la voluntad de los entes públicos.

Las fórmulas de utilización de las viviendas parecen estar agotadas, no hay nuevas perspectivas, nuestro ordenamiento funciona con la dualidad propiedadarrendamiento como únicas alternativas, con escaso desarrollo del segundo supuesto, ya que se prefiere la relación de propiedad con el inmueble antes que la cesión temporal del uso liderada por el arrendamiento. Las novedades que la práctica ocasionalmente aporta no trascienden, a nadie interesan los modelos que funcionan en casos particulares, en regímenes jurídicos diferentes de la propiedad y el arrendamiento, como el uso, la habitación, el usufructo. No «creemos» todavía en la perspectiva de futuro que puede aportar nuestra creatividad en el ámbito jurídico, ni tampoco tenemos en cuenta lo que ya ha sido probado y funciona en otros ordenamientos. A ello se suma la publicidad advirtiendo de lo que no funciona, lo erróneo, lo fallido, evitando las iniciativas o paralizando las ya iniciadas; sin advertir que el mecanismo de «prueba-ensayo-error», necesario para avanzar, funciona en todos los ámbitos de la ciencia, incluida la ciencia jurídica.

Por otra parte, la expectativa de vida de la población es cada vez más alta, y las circunstancias de la sociedad cambian. A esta diversidad creciente se añade la extensión cada vez mayor de la personalidad jurídica, que modifica en cierta medida alguna de las relaciones conocidas, aportando nuevas perspectivas. Desde el punto de vista demográfico, también se han reelaborado y regulado las distintas situaciones en que puede encontrarse la persona física, especialmente aquellas que requieren ayuda personal y familiar. Junto a los absolutamente independientes con capacidad plena en todos los ámbitos jurídicos, tenemos los que por razón de edad o circunstancias de salud o empleo dependen de ellos, cada vez mayores en número: incapacitados 1, discapacitados 2, además de los desamparados 3; también la inmigración creciente, o el colectivo de jóvenes necesitados de emancipación en condiciones económicas sostenibles.

Es preciso volver la vista atrás y desarrollar fórmulas de convivencia, novedosas o no, aplicables a los supuestos de nuestros días, en una sociedad de integración: inmigrantes, mayores 4, jóvenes... Así, pueden

citarse fórmulas jurídicas como el contrato de hospedaje 5, el contrato de alimentos 6 que proporciona vivienda al alimentista u otra vía similar de acogimiento, los acogimientos 7 en Derecho navarro, Aragón, Cata- luña, las Cooperativas en régimen de usufructo o habitación... En las pági- nas siguientes se estudia en particular el régimen de los derechos de uso, habitación o usufructo como fórmula alternativa de cesión de uso de la vivienda.

I. Estudio de los derechos de uso, habitación y usufructo

1. Uso y habitación

1.1. En general

En nuestro ordenamiento jurídico los Derechos de Uso y Habitación son Derechos Reales independientes del usufructo y diferentes entre sí, regulados en Derecho común en el título VI del libro II del Código Civil: Del usufructo, del uso y de la habitación, en un capítulo aparte, el II: del uso y de la habitación. Aunque en el estudio de la evolución histórica de dichos derechos podríamos pensar en su utilidad más bien escasa, no son pocas las figuras que, en distintos momentos, se ven relanzadas en la práctica. Es el caso de estos Derechos Reales

en cosa ajena; la situación económica de crisis puede favorecer su relanzamiento, como fórmula que proporciona la utilidad del bien requerida, con un menor coste para los sujetos que el derecho de propiedad, aunque con un vínculo jurídico más fuerte que el de los derechos de obligaciones.

Tanto el uso como la habitación pueden constituirse mediante negocio jurídico unilateral o bilateral, inter vivos o mortis causa, a título gratuito o bien oneroso 8. Anteriormente se afirmaba que no cabía constitución legal de dichos derechos, aunque esto en la actualidad es más discutible, especialmente desde la incorporación del «legado legal» o «sucesión a título particular por ministerio de la Ley» del nuevo artículo 822.2 9 del Código Civil, mediante el que se crea un derecho de habitación de origen legal 10. Sigue habiendo discusión doctrinal respecto a la transmisibilidad 11 de los derechos de uso

y habitación, admitida si se incluye en el título constitutivo su transmisibilidad (Albaladejo, Castán, Valverde), o no admitida en ni...

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