Decret 141/2012, de 30 d'octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d'habitabilitat dels habitatges i la cèdula d'habitabilitat
| Autor | Antonio Ángel Longo Martínez |
| Cargo | Notario de Barcelona |
| Páginas | 74-81 |
Page 74
D’acord amb el que es preveu a la seva Disposició Final Segona, en data 3 de novembre passat, és a dir, l’endemà de la seva publicació al Diari Oficial de la Generalitat, va entrar en vigor el Decret 141/2012, de 30 d’octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat.
L’Exposició de Motius del Decret assenyala com a OBJECTE I JUSTIFICACIÓ d’aquest l’establiment de les condicions que han de reunir els habitatges amb caràcter de mínims d’habitabilitat, a fi de permetre, així, flexibilitzar les exigències reglamentàries i adequar les disposicions al context actual. Aquestes exigències reglamentàries estaven contingudes en el Decret 55/2009, de 7 d’abril, que ara es deroga, el qual va fixar, diu el nou Decret, uns elevats nivells de qualitat que cal respectar, si bé les mesures per a la consecució de qualsevol altre nivell superior de qualitat al que ara es regula amb aquest caràcter de mínims es deixa per a una regulació específica. En definitiva, per tant, no es tracta d’un verdader respecte jurídic, perquè l’anterior Decret es deroga i en el nou es rebaixa el nivell mínim legal de qualitat dels habitatges en termes d’habitabilitat.
Així, comparant l’art. 4, que estableix l’estàndard de superfície per persona i el llindar màxim d’ocupació dels habitatges, amb el seu anàleg del Decret de 2009, s’observa una modificació dels paràmetres presos en consideració, que ara es refereixen als metres quadrats útils per habitació, mentre que abans ho feien per la superfície total de l’habitatge, amb un resultat -almenys, en general- de reducció en el mínim de superfície a partir del qual s’entén que hi ha sobreocupació,
Page 75
o dit d’una altra manera, del nombre de metres quadrats per ocupant que es considera admissible. Així, si amb l’anterior Decret, en 40 m2 d’habitatge, hi podia viure un màxim de quatre persones, ara n’hi podrien viure sis: dues a cada una de les tres habitacions de 8 m2, i quedarien fins a 16 m2 de serveis i elements comuns.
El Decret s’ESTRUCTURA en dos capítols de vint articles. El primer capítol conté les disposicions generals, i en el segon es regula i es defineix la cèdula d’habitabilitat.
La cèdula d’habitabilitat està DEFINIDA a l’art. 8.1 del Decret en termes similars a com ho feia l’art. 7 del Decret 55/2009, és a dir, com «l’acte administratiu en virtut del qual s’acredita que un habitatge compleix les condicions mínimes d’habitabilitat que preveuen la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, i aquest Decret, i que, per tant, és apte per ser destinat a residència humana, sense perjudici que s’hi desenvolupin altres activitats degudament autoritzades». Aquest últim incís fa referència a la possibilitat d’una destinació diferent, una novetat del Decret que cal posar en relació amb l’obligatorietat de la cèdula; mentre que només si aquesta destinació alternativa és compartida amb l’ús com a habitatge s’haurà d’entendre exigible aquesta obligació, però no si no es dóna a l’immoble cap ús com a habitatge.
L’art. 12 del Decret amplia el CONTINGUT DE LA CÈDULA previst a l’art. 11 del seu precedent reglamentari, que només es referia a les estances i els espais de l’habitatge i a la seva superfície útil total. Ara, la cèdula haurà d’expressar, a més a més, la superfície útil de les habitacions, el llindar màxim d’ocupació i la identificació i titulació de la persona tècnica que certifica l’habitabilitat.
Quant a la COMPETÈNCIA PER A L’ATORGAMENT de la cèdula, es manté -art. 13- l’esquema consistent en l’atribució d’aquesta a la Generalitat, ara a través de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, amb possibilitat de delegació als ens locals interessats.
El Decret 55/2009 distingia, a l’hora de regular els diferents TIPUS DE CÈDULA D’HABITABILITAT, entre habitatges de nova construcció i habitatges usats o preexistents, als quals corresponien, respectivament, la «cèdula d’habitabilitat de primera ocupació» i la «cèdula d’habitabilitat de segona i successives ocupacions». El nou Decret, en canvi, estableix una classificació més extensa i distingeix:
-
Habitatges de nova construcció: acreditant que compleixen les condicions d’habitabilitat previstes a l’annex I -art. 1.1, lletra a)-, obtenen l’anomenada «cèdula de primera ocupació» -art. 8.2-, que té una vigència de vint-i-cinc anys -art. 9.
-
Habitatges preexistents, construïts amb anterioritat a l’11 d’agost de 1984: hauran de complir les condicions de l’annex II -art. 1.1, lletra b), i Disposició Transitòria Primera, núm. 2-; se’ls atorga la cèdula de segona ocupació -art. 8-, que tindrà una durada de quinze anys -art. 9.
-
Habitatges preexistents, de construcció posterior a l’11 d’agost de 1984: en relació amb aquests, cal tenir en compte el que es disposa a l’art. 1.1, lletra c); l’art. 15.4, i la Disposició Transitòria Primera, i es distingeixen diverses possibilitats:
- Que l’habitatge compleixi les condicions previstes a l’annex I per als de nova construcció; en aquest cas, la Disposició Transitòria Primera, núm. 3, permet que obtingui o renovi la cèdula d’habitabilitat, tot i que no n’estableix el procediment.
- Que, en cas que no compleixi aquestes condicions, sí que reuneixi els requisits tècnics d’habitabilitat següents:
-
Si es tracta d’obtenir la primera cèdula, la Disposició Transitòria Primera, núm. 3, es refereix als requisits que resultessin exigibles per a l’obtenció d’aquesta primera cèdula en la data de la llicència d’obres o de conclusió d’aquestes, i així s’acrediti per qualsevol mitjà probatori admès en Dret.
No obstant això, al mateix temps es remet al procediment previst a l’art. 15, el núm. 4 del qual, d’una banda, només pren en consideració una data, la de finalització de la construcció -en sintonia amb el que es preveu a la Disposició Transitòria Tercera, núm. 1, amb caràcter general per a qualsevol cas d’habitatge preexistent-, i d’altra banda, afegeix que s’acrediti que es compleixen les condicions de solidesa i seguretat actuals.
-
Si es tracta d’obtenir ara la renovació de la cèdula, els que resultessin exigibles en la data d’obtenció de la primera cèdula.
En tot cas, la cèdula a obtenir serà la de segona ocupació, prevista com a pròpia de tot habitatge preexistent en l’art. 8.2, que tindrà una durada de
Page 76
quinze anys, d’acord amb l’art. 9.
-
-
Habitatges dotacionals públics: han de reunir les condicions de l’annex III -art. 1.1, lletra d)-; se’ls atorga -art. 8- la cèdula de primera o de segona ocupació, en funció del fet que siguin de nova construcció o preexistents, la qual tindrà una durada de vint-i-cinc anys o de quinze, respectivament - art. 9.
-
Habitatges resultants de rehabilitació o de gran rehabilitació: són conceptes que recull l’art. 3 de la Llei, que defineix rehabilitació com «el conjunt d’obres de caràcter general que, sense modificar la configuració arquitectònica global d’un edifici d’habitatges o un habitatge, en milloren la seva qualitat pel que fa a les condicions de seguretat, funcionalitat, accessibilitat i eficiència energètica», i gran rehabilitació com «el conjunt d’obres que consisteixen en l’enderrocament d’un edifici, conservant-ne únicament les façanes, o constitueixen una actuació global que afecta l’estructura o l’ús general de l’edifici o habitatge rehabilitats».
L’annex IV del Decret amplia, als afectes d’aquest, el concepte de rehabilitació, i indica, dins d’aquest i del de gran rehabilitació, un àmbit d’actuacions concretes per a cada una de les quals remet als requisits o les condicions d’habitabilitat assenyalats a l’annex I o a l’annex II, tot indicant, si escau, determinades excepcions o modificacions.
D’altra banda, cal tenir en compte que l’art. 6 permet, en aquests casos, que l’ens que ha d’atorgar la llicència d’obres pugui rebaixar les condicions d’habitabilitat, d’acord amb els principis de flexibilitat que aquest article recull, i que ho posi en coneixement de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aquesta possibilitat apareix limitada a l’apt. 3 de l’annex IV, quan afegeix que, en aquests casos, no es podrà «sobrepassar el llindar mínim d’habitabilitat que s’estableix a l’annex 2, excepte aquelles en què l’apartat anterior -apt. 2 d’aquest annex IV- fixi un nivell superior».
A aquests habitatges se’ls atorga - art. 8- la cèdula de primera ocupació de rehabilitació, que tindrà una durada de quinze anys -art. 9.
Un cop acreditat el nivell d’exigibilitat en les condicions d’habitabilitat, deixa clar l’art. 5 del Decret que aquest nivell s’haurà de mantenir per obtenir les successives cèdules que se sol·licitin, i s’estendrà aquesta previsió no només als habitatges de nova construcció -com feia l’art. 5 del Decret 55/2009-, sinó a tots.
En tot cas, del núm. 1 de la mateixa Disposició Transitòria Primera en resulta, en relació amb les cèdules d’habitabilitat vàlidament OBTINGUDES AMB ANTERIORITAT a l’entrada en vigor d’aquest Decret, que aquestes mantenen la seva...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba