Las garantías reales en la contratación bancaria La hipoteca mobiliaria e inmobiliaria

Abogados Financiero

Resumen

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1. Garantias reales 2. Hipoteca inmobiliaria 2.1. Autonomía de la voluntad e hipoteca 2.2. La regulación de la hipoteca 2.3. Elementos personales 2.3.1. El acreedor hipotecario 2.3.2. El hipotecante A. Capacidad para hipotecar B. Constitución de hipoteca por representante 2.4. El objeto de la hipoteca: bienes que pueden ser hipotecados 2.4.1. Los bienes anteriormente hipotecados 2.4.2. Los bienes sujetos a prohibición de disponer 2.4.3. El derecho del rematante 2.4.4. La posición jurídica del arrendatario financiero 2.5. El objeto de la garantía hipotecaria: Obligaciones que pueden garantizarse con hipoteca 2.5.1. Obligación garantizada 2.5.2. Hipoteca parcial 2.5.3. Hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones. Hipoteca flotante 2.6. Escritura e inscripción 2.7. Contenido de la escritura 2.7.1. La transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios 2.7.2. Cláusulas financieras A. Capital y entrega del préstamo B. Amortización C. Intereses D. Comisiones E. Gastos F. Vencimiento anticipado de la obligación asegurada G. Obligaciones del prestatario o del hipotecante 2.7.3. Cláusulas no financieras. La responsabilidad hipotecaria A. La responsabilidad hipotecaria por principal B. La responsabilidad hipotecaria por intereses C. La responsabilidad hipotecaria por costas y gastos D. La responsabilidad hipotecaria del crédito E. Hipoteca sobre varias fincas o derechos 2.8. Otras garantías adicionales a la hipoteca 2.8.1. Fianza 2.8.2. Seguro de vida 2.8.3. Seguro de daños 2.8.4. Asunción cumulativa de deuda 2.9. Hipoteca inversa 2.10.Modificación del préstamo hipotecario 2.10.1. Cambio de acreedor. Subrogación de préstamos hipotecarios 2.10.2. Cambio de deudor. Transmisión de finca hipotecada 2.10.3. Modificación de la cuantía. Ampliación del préstamo hipotecario 2.10.4. Modificación de la duración. Prórroga del préstamo garantizado 2.10.5. Modificación de la finca hipotecada. División de la finca 2.11.El cumplimiento. Cancelación de la hipoteca 2.12.Incumplimiento. La acción hipotecaria 2.12.1. Procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados 2.12.2. Venta extrajudicial del bien hipotecado 2.13.La eurohipoteca 3. Hipoteca mobiliaria 3.1. Introducción 3.2. Obligaciones que se pueden garantizar 3.3. Bienes que pueden ser hipotecados 3.4. Elementos formales 3.5. Efectos especiales que la distinguen de la hipoteca inmobiliaria Bibliografía

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Extracto

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Las garantías reales en la contratación bancaria La hipoteca mobiliaria e inmobiliaria

1. Garantias reales

Las garantías reales suponen la sujeción de un determinado bien al cumplimiento de una obligación, lo que permite obtener al acreedor un derecho de exclusiva, con eficacia erga omnes, para satisfacer su crédito sobre el valor del bien con preferencia a cualquier otro acreedor. Frente a las garantías personales, que incrementan la seguridad del acreedor sometiendo el patrimonio del garante al cumplimiento del crédito garantizado, juntamente con el del deudor principal, la garantía real se asienta en la intensificación de un vínculo sobre un bien concreto y determinado. Tal vínculo separa el bien objeto del gravamen de los restantes del patrimonio deudor y se afecta a la satisfacción preferente del crédito protegido. Asimismo implica la quiebra del principio de igualdad de los acreedores contenido en el art. 1911 Cc en beneficio del titular de la garantía (Guilarte Zapatero en Tratado de Garantías en la contratación mercantil, coord. por Nieto Carol, U., Tomo II, vol. 2, Madrid 1996, p. 120). La hipoteca y la prenda garantizan que la finca hipotecada o la cosa empeñada proporcionarán dinero mediante su venta forzosa y que con él se podrá resarcir el acreedor. La hipoteca y la prenda se integran en la especie superior del derecho real, que tiene unos caracteres que la hacen especialmente apta para la tutela del crédito: inherencia del gravamen, reipersecutoriedad, facultad de realización del valor de la cosa sin precisar de la cooperación del deudor para ello, en caso de incumplimiento de la obligación, y pago preferente de ésta con cargo al importe obtenido en la venta (cfr. resolución de 28 de junio de 2005, RJ 2005/5647). Para discutir el carácter de derecho real de estas garantías se ha señalado que no confieren al acreedor nada que el acreedor no tuviera ya por su misma condición de tal, en virtud del principio general de la responsabilidad patrimonial universal definido en el art. 1911 Cc, con arreglo al cual el acreedor puede dirigirse contra todos los bienes presentes y futuros de su deudor. De aquí se ha querido sacar la conclusión de que estos derechos no tendrían otro valor que el puramente procesal, en la medida en que vendrían a constituir algo así como un embargo anticipado, que concedería al acreedor sobre el bien afectado prioridad con respecto a los demás acreedores. Pero se olvida que el derecho se hace efectivo también frente a los terceros adquirentes o terceros poseedores y que esta consecuencia sólo es posible construyendo un derecho de naturaleza real (Díez-Picazo, L. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, t. II, Madrid 1978, p. 71).

2. Hipoteca inmobiliaria

2.1. Autonomía de la voluntad e hipoteca

La hipoteca es un derecho real que vincula o sujeta inmuebles al cumplimiento de una obligación, y en virtud de la cual su titular tiene la facultad o derecho de satisfacerse, mediante la venta forzosa de la cosa hipotecada, del importe del crédito vencido e impagado. La hipoteca inmobiliaria cumple su función de garantía con eficacia, pues proporciona a los acreedores una gran seguridad y una fácil efectividad, lo que permite mejorar las condiciones del crédito. La garantía hipotecaria tiene así una función fundamental en la movilización de capitales, la financiación de la vivienda y la emisión de títulos hipotecarios, y es una de las bases esenciales de la vida económica. Como derecho de garantía la hipoteca se encuentra al servicio del crédito. En la garantía hipotecaria el elemento principal y el accesorio representados por la obligación garantizada y por la garantía respectivamente, son derechos de naturaleza distinta, sujetos cada uno de ellos a un régimen propio, presidido el primero por el principio de autonomía de la voluntad y sometido el segundo al principio de orden público inmobiliario, como señala la resolución de 23 de octubre de 1.987 (RJ 1987/7660). De todas formas, hay margen para el juego de la autonomía de la voluntad también en materia de hipoteca, respetando las normas de derecho necesario reguladoras de la publicidad registral y de las acciones para la realización de la garantía (responsabilidad hipotecaria, extensión objetiva de la hipoteca en cuanto a la finca hipotecada, presupuestos para el ejercicio de la acción hipotecaria, etc.). El elevado número de resoluciones de la DGRN recaídas sobre la garantía hipotecaria evidencia la enorme variedad de pactos con los que se pretende alterar con frecuencia el esquema típico de la hipoteca (Guilarte Zapatero en Tratado de Garantías en la contratación mercantil, coord. por Nieto Carol, U., Tomo II, vol. 2, Madrid 1996, pp. 123 y 124). Lo que sucede es que esa autonomía de la voluntad juega casi exclusivamente de un solo lado, el del acreedor, que impone unas condiciones generales en su contratación.

2.2. La regulación de la hipoteca

El tratamiento legal de la hipoteca en la Ley Hipotecaria de 1.944-1.946 es inadecuado cuando aparece como acreedor una entidad ...

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