La garantía registral del crédito

Abogados Civil

Resumen

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1. El crédito garantizado. 2. La evolución del concepto de hipoteca. 3. La hipoteca en nuestro derecho. Teorías. 4. Superación de la hipoteca clásica por la hipoteca versatil. 5. Desconexión del crédito y la hipoteca. La fase de seguridad y la ejecución hipotecaria. 6. La hipoteca individual y colectiva.

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Extracto

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La garantía registral del crédito

"Plus est cautionis in re quam in personan". (POMPONIO) "La HIPOTECA es la reina de las garantías". (DIEZ PICAZO)

1. El crédito garantizado

El CRÉDITO, para su eficaz desarrollo, individual o en masa, necesita desde el momento de su concesión, no sólo una suficiente seguridad de reembolso en el día prefijado, sino también, y sobre todo, una absoluta y eficaz garantía de su cobro puntual, aun para el supuesto de que existan reacciones adversas al cumplimiento normal. Y es necesario que esto sea así, tanto para la tranquilidad del prestamista como para hacer posibles futuras previsiones de otras nuevas inversiones del capital que se va recuperando por las amortizaciones y de los intereses percibidos; lo que va a permitir a los prestamistas institucionalizados obtener rendimientos periódicamente actualizados, sin pérdida de la rentabilidad en los tiempos "muertos" intermedios.

Por eso, siempre se ha sentido la necesidad de dotar al CRÉDITO de una gran fuerza de actuación por parte del acreedor, mediante adecuados instrumentos de garantía que permitan una ejecución rápida y segura (Letra de Cambio, Póliza intervenida por Corredor de Comercio, Anotación judicial de embargo, y, sobre todo, la HIPOTECA). Hasta tal punto debe ser así que se ha llegado a atribuir al CRÉDITO una "vocación de derecho real", o a calificarlo de ser el hermano gemelo de los derechos reales.(HECK).

En su evolución histórica, como vamos a ver seguidamente, se observa cómo el prestamista, en su condición de acreedor o titular del derecho de CRÉDITO, intenta cada vez con más intensidad interve-nir en el control de la GARANTÍA ofrecida por el deudor, no sólo para apreciar su "suficiencia" en el momento de nacer, sino también para asegurarse de su "subsistencia" hasta la extinción del crédito. Y, desde el momento en que, como consecuencia de su evolución, la "garantía hipotecaria" consiste ya en la adscripción de un bien determinado al pago de una deuda también determinada, ese control por el acreedor se traducirá en un cierto poder sobre el bien que va a compartir con el propietario, al menos para vigilar su "conservación", pero también, a veces, para controlar el mantenimiento de su "destino" en la medida que permita asegurar, conforme a lo previsto anticipadamente, que va a conservar todo su valor; e, incluso, si es posible, que el valor inicial del bien hipotecado se va a incrementar con el importe del mismo crédito, como ocurrirá, p. ej., si ha sido concedido con destino a la edificación en la misma finca. Por ello, a veces, el mayor interés del que presta dinero a otro consistirá en comprometer al que lo recibe en que el importe del préstamo va a tener como destino inexcusable el de efectuar una "inversión rentable", a ser posible en el mismo bien adscrito al pago o reembolso del crédito, lo que permitirá al deudor devolver con más seguridad lo recibido, después de conseguir el objetivo empresarial previsto. Por consiguiente, cuando así sea, el prestamista deberá actuar con la suficiente cautela para asegurarse la posibilidad de intervenir en la fiscalización del buen fin de negocio al que va destinado el crédito, que a su vez va a ser la garantía de su propia inversión.

Es evidente que el acreedor siempre se va a asegurar de la suficiencia de la GARANTÍA; pero, en la medida de lo posible, también procurará asegurarse de la viabilidad del proyecto empresarial del deudor, lo que le va a pro...

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