Estatuto jurídico y régimen funcional de la propiedad separada en el anteproyecto de ley de conjuntos inmobiliarios de 1991

Abogados Civil

Resumen

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I. Introducción. 1. Planteamiento inicial. 2. Sistemática prevista (distinción de cuestiones), II. Primera aproximación a la propiedad separada. 1. Idea general. 2. Dificultad para inducir una idea unitaria de propiedad separada en el borrador de anteproyecto. 3. Casos y tipos subsumibles como de propiedad separada, III. Objeto de la propiedad separada. 1. El objeto material y su organización finalística. 2. El conjunto inmobiliario. 2.1. Idea general. Elementos. 2.2. Los conjuntos inmobiliarios en el anteproyecto. 3. Los elementos privativos. 4. Los elementos comunes. 4.1. Idea inicial, y clases. 4.2. Los elementos comunes, ¿son esenciales al conjunto inmobiliario? 4.3. Los elementos comunes no mencionados como tales en el título constitutivo. 4.4. Otras cuestiones. 5. Puntos de conexión. 6. Régimen jurídico especial de que esté dotado el conjunto inmobiliario, IV. La «propiedad separada» en cuanto derecho. 1. En la propiedad horizontal y complejos urbanos. 1.2. Contenido (componentes) de la propiedad separada. 2. En la multipropiedad (de tipo dominical). 2.1. Una categoría jurídica nueva: el parámetro tiempo afecta a la titularidad y al propio derecho. 2.2. Idea de la multipropiedad en el an-teproyectio de 1991, V. Modificación de la propiedad separada. 1. Modificación en los elementos privativos. 1.1. Modificación material: realización de obras. 1.2. Modificación jurídica. 1.2.1. Constitución de subconjuntos inmobiliarios. 1.2.2. División, agrupación, agregación y segregación de la unidad inmobiliaria. 1.2.3. Un caso particular: agregación, segregación o división de los anejos. 1.2.1. Constitución de servidumbre sobre elementos privativos. 2. Modificación de los elementos comunes. 2.1. Desafectación de elementos comunes para su transmisión a tercero ajeno al conjunto inmobiliario. 2.2. Desafectación de elementos comunes para convertirlos en nueva unidad inmobiliaria integrada en el conjunto inmobiliario. 2.3. Desafectación (de los elementos comunes) y conversión en elementos privativos en comunidad ordinaria. 2.4. Desafectación de planos horizontales subterráneos de los elementos comunes. 3. Modificación de la cuota. 3.1. Modificación de la cuota en caso de desafectación de elementos comunes. 3.2. Modificación de la cuota en caso de constitución de un subconjunto o de modificación jurídica de los elementos privativos (división o segregación), VI. Régimen jurídico del conjunto inmobiliario y de la propiedad separada. 1. Fuentes reguladoras del mismo. 2. El título constitutivo y sus reglas organizadoras del conjunto inmobiliario. 2.1. Naturaleza y vinculación que crea. 2.2. Contenido del título constitutivo. 2.3. Su alcance y límites. 3. Los estatutos. 3.1. Idea general y contenido. 3.2. Órganos de gestión: ¿personalidad jurídica? 4. Las ordenanzas, VII contenido del derecho de propiedad separada. 1. Inexistencia de acciones de divisiones y derechos de tanteo y retracto. 2. Facultades. 2.1. Facultades generales. 2.2. Facultades especiales. 2.3. Facultades específicas de algunos conjuntos inmobiliarios. 2.3.1. En complejos urbanos. 2.3.2. En propiedad horizontal. 2.3.4. En los conjuntos en régimen de tiempo compartido (anteproyecto secretaría general turismo, 1992). 3. Obligaciones del titular de la propiedad separada. 3.1. Obligaciones comunes (a todos los tipos de conjuntos inmobiliarios). 3.2. Efectos del incumplimiento de las obligaciones. Responsabilidad en casos especiales. 3.3. Obligaciones especiales. 3.3.1. En la propiedad horizontal. 3.3.2. En los conjuntos en régimen de tiempo compartido (Anteproyecto de Ley de la Secretaría General de Turismo). 4. Servidumbres legales. 5. Prohibiciones, VIII. Protecciones registral de la propiedad separada. 1. Novedades y particularidades más notables. 2. Mecánica registral. Cuestiones concretas. 2.1. Inscripción del conjunto inmobiliario: problemas. 2.2. Inscripción del régimen jurídico del conjunto inmobiliario. 2.3. Inscripción de un subconjunto inmobiliario. 2.4. Inscripción de la propiedad separada. 2.5. Inscripción de los elementos comunes. 2.5. Inscripción de las titularidades «ob rem». 2.7. Inscripción de las obligaciones «propter rem». 3. Otros asientos y medidas registrales. 4. Insuficiencia de la publicidad para proteger el tráfico jurídico propio de los conjuntos inmobiliarios. Una sugerencia.

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Extracto

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Estatuto jurídico y régimen funcional de la propiedad separada en el anteproyecto de ley de conjuntos inmobiliarios de 1991

I. INTRODUCCIÓN

1. Planteamiento inicial

Dos puntos de referencia me fueron sugeridos para elegir o determinar el tema de esta ponencia: uno de orden doctrinal, los conjuntos inmobiliarios y su problemática actual; otro de tipo normativo, el Borrador de Anteproyecto de Ley de conjuntos inmobiliarios elaborado por la Comisión General de Codificación (diciembre 1991), éste último no obstante el estadio prelegislativo en que se encuentra, para evitar la mera especulación doctrinal o una genérica visión de lege ferenda.

Pues bien: entre las muchas cuestiones interesantes que brinda aquel tema (conjuntos inmobiliarios) en el marco del mencionado «Borrador de Anteproyecto» (en lo sucesivo, B.A.'1991, o, simplemente, Anteproyecto), me ha parecido especialmente indicado abordar aquí la de la propiedad separada, no sólo porque se perfila en ese ámbito y Anteproyecto una idea un tanto nueva (matizada, al menos) respecto de la que de tal concepto y categoría jurídica tiene la vigente Ley de propiedad horizontal de 1960, sino porque la propiedad separada es piedra de toque y centro de gravedad de casi todos los problemas -de los más importantes, al menos- que se presentan en los conjuntos inmobiliarios y en el mencionado Anteproyecto de Ley. Es, por otro lado, denominador común a los tres tipos principales de conjuntos inmobiliarios que ofrece nuestra realidad socioeconómica y jurídica, de los que se ocupa, además, de los tres, el referido trabajo prelegislativo.

Es obvio que no puedo hacer aquí un estudio detenido de la propiedad separada en los conjuntos inmobiliarios, sea en general o en el Anteproyecto de referencia, por la amplitud de su problemática (conceptual, normativa y de contenido efectual). Ni siquiera en relación con el estatuto jurídico y el régimen funcional de la propiedad separada, a que he concretado mi trabajo. Por ello, delimitado así el objeto de mi estudio, centraré mi atención eminentemente en las cuestiones (que me parezcan) más relevantes o dadas a discusión, declinando el entrar a conocer de aquéllas otras que están hoy mejor estudiadas y resueltas doctrinal y jurisprudencialmente por hallarse reguladas en la Ley de propiedad horizontal o vividas en la conflictividad práctica diaria.

A nadie se escapará la precariedad y estado claudicante de un «borrador de Anteproyecto de ley», cuyo manejo aquí sólo se justifica por la necesidad de una mínima cobertura y punto de referencia normativo y para evitar la mera especulación doctrinal, como antes apunté. Ante el riesgo de que el Anteproyecto se frustre y quede en nada -y por tanto, lo construido por referencia al mismo-, evitaré en lo posible el apoyarme demasiado en él, para tomarlo eminentemente como punto de reflexión y en algún momento de crítica de lo que pueda ser en el futuro más que de lo que es per se hoy ese borrador.

2. Sistemática prevista (distinción de cuestiones)

El objeto de mi estudio es sustancialmente el estatuto jurídico y régimen funcional de la propiedad separada en los conjuntos inmobiliarios. Mas parece necesario, antes de entrar de lleno en ello, exponer una idea inicial de la propiedad separada, en general y en el Anteproyecto (cuestión no fácil), y, sobre todo, una aproximación al objeto sobre el que aquélla recae, la realidad material (infraestructura socioeconómica) sobre la que actúa y a que se refiere esa categoría jurídica: el «conjunto inmobiliario» y sus elementos configuradores, en tanto que dato y punto de partida imprescindible para poder entender su problemática jurídica.

Sin pretensiones dogmáticas, y al solo efecto de definirme sobre su estatuto jurídico y régimen funcional, resulta inevitable abordar luego la propiedad separada como derecho -qué es, en qué consiste-, así como las posibilidades de modificación de la misma (en su sustrato material y en el plano jurídico).

El estudio del régimen jurídico del conjunto inmobiliario y de la propiedad separada exige establecer cuáles sean las reglas organizadoras del primero, en cuanto determinan el estatuto jurídico de la propiedad separada: su naturaleza y vinculación que crean, el contenido y límites...

Ya en el terreno concreto del régimen funcional de la propiedad separada, centraré mi atención principalmente en dos aspectos: su contenido (con particular referencia a las obligaciones, limitaciones y cargas reales y prohibiciones que afectan al titular) y la protección registral de aquélla y problemas que plantea.

En todo caso, y por lo que afecta a estas últimas cuestiones, me detendré más en aquellos puntos que comportan alguna novedad o presentan especial conflictividad -pienso, fundamentalmente, en los urbanísticos y regístrales-, declinando, pues me limitaré a aludirlos apenas, aquellos otros mejor estudiados por nuestra doctrina con ocasión de la propiedad horizontal (su ley y jurisprudencia recaída al respecto).

II. PRIMERA APROXIMACIÓN A LA PROPIEDAD SEPARADA

1. Idea general

El término y concep...

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