Fraccionamientos inmobiliarios en Cataluña

AutorSegismundo Verdaguer Gómez.
CargoNotario de Barcelona
Páginas59-86

LUMC. Ley de Unidades Mínimas de Cultivo. 15-07-54

DUMCC. Decret sobre unitats mínimas de conrreu. 12-4-83

UMC. Unidad Mínima de Cultivo / Unitat Mínima de Conrreu.

LFC. Llei Forestal de Catalunya. 13-3-88.

UMF. Unidad Mínima Forestal.

LRDA. Ley de Reforma y Desarrollo Agrario. 12-01-73.

LMEA. Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias. 04-07-95.

TRLS. Texto Refundido de la Ley del Suelo. 04-07-95.

TRLSC. Texto Refundido Ley del Suelo en cataluÑa. 12-07-90.

FRACCIONAMIENTO INMOBILIARIO

Generalizando un término recogido por la Ley del Suelo de 1956 y de 1976, reproducido en el art. 16 del TRLS y el art. 127 del TRLS, "fraccionamiento" inmobiliario comprende cualquier acto de división, segregación o parcelación.

Físicamente, hay fraccionamiento cuando materialmente se divide un inmueble en dos o más; jurídicamente, cuando una entidad se desdobla, por división o separación; registralmente, cuando una finca se divide en varias o se separa un sector que pasa a constituir finca independiente.

Las notas subsiguientes están dirigidas a Notarios y Registradores de la Propiedad y por lo tanto fundamentalmente referidas a actos o negocios jurídicos de trascendencia registral. Pero no hay que olvidar que algunas normas a que me voy a referir no regulan únicamente actos o negocios jurídicos de división o segregación como operación jurídico-registral, sino que tienen un alcance mayor, pues es indudable que sobre todo en materia agrícola, las normas limitativas tienden a proteger más las características físicas de las fincas que su titularidad y su identificación registral.

DIVISIÓN, SEGREGACIÓN, PARCELACIÓN Y PARCELACIÓN URBANÍSTICA

I. división

Prescindiendo de su concepción matemática (acción de dividir una cantidad por otra), filológica (distribución de un todo en partes) y, como no, de su aplicación militar (unidad orgánica del ejército), división es la acción de separar o repartir.

Referida una universalidad no implica fraccionamiento necesario de las entidades que la integran; ni la división del caudal hereditario, ni del patrimonio ganancial, ni de una comunidad, obliga al fraccionamiento de bienes concretos.

Desde el punto de vista registral, la división de una finca da lugar a la extinción de una entidad registral y el nacimiento de otras (art. 46 R.H.).

II. Segregación

Es la acción de separar una porción. Prescindiendo de su encaje en la teoría general de los frutos (accesión discreta), interesa a los efectos de estas notas su acepción registral: separación de parte de una finca (art. 47 R.H.).

De puro conocidas, no es necesario referirse a las diferencias entre división y segregación.

III. Parcelación

Tradicionalmente era en nuestro Derecho la operación de levantamiento del plano de un territorio; marcando en él las diferentes parcelas o propiedades; o determinar y medir las parcelas para formar el Catastro.

El concepto actual de parcelación es más amplio; formar parcelas, dividir una finca mayor en partes, sin que se exija una especial calificación de las mismas, ni por su naturaleza ni por su destino.

IV. Parcelación urbanística

La Ley del Suelo de 1956, recogió en su art. 77 un concepto de "parcelación urbanística" que la iniciativa privada en materia urbanística había impuesto como necesario: "la división de terrenos en dos o más lotes cuando alguno de ellos deba dar frente a una vía pública o privada existente o en proyecto o esté situado a distancia inferior a cien metros del borde de la misma". No es este lugar idóneo para descifrar este jeroglífico jurídico.

La Ley del Suelo de 1976 perfeccionó en teoría el concepto al decir en su art. 94 que se considerará "parcelación urbanística la división simultánea de terrenos en dos o más lotes cuando puedan dar lugar a la constitución de un núcleo de población". Tal definición viene recogida por el art. 257 del TRLS y el art. 139 del TRLSC.

Las múltiples definiciones que se han dado del concepto "núcleo de población", parecen recogidas en el número 3 de dicho art. 139 de la Ley Catalana, al decir "que se define como núcleo de población el asentimiento urbano generador de requerimientos o de necesidades asistenciales o de servicios urbanos". Naturalmente que como lo que califica la parcelación urbanística no es la existencia del núcleo de población, sino simplemente su futura posibilidad, no es de extrañar que el número 4 de este mismo artículo determine que "las condiciones objetivas que pueden dar lugar a la constitución de un núcleo de población serán objeto de enumeración en los planes..."

Una interpretación interesada de este último inciso podría llevar a la conclusión de que mientras no se determinen tales condiciones objetivas en los planes no es posible hablar de "parcelación urbanística", por lo que la prohibición de éstas en suelo no urbanizable, queda en agua de borrajas, desapareciendo la más importante y conflictiva de las limitaciones de fraccionamiento inmobiliario objeto de estas notas. Por el contrario, si se quiere utilizar las normas legales como elemento de protección, interpretándolas para que produzcan los efectos queridos por el legislador, habrá que convenir que cualquier acto que, con la necesaria evidencia, implique el peligro de constituir un inicio de creación de una concentración que pueda acabar en "núcleo de población", constituirá una parcelación urbanística.

V. Clasificaciones

Las limitaciones legales a la facultad dominical de dividir, segregar, parcelar, en síntesis fraccionar, en materia inmobiliaria, pueden dividirse en dos grandes grupos: de tipo agrario y de tipo urbanístico.

Las finalidades que persiguen son, naturalmente dispares. Las agrarias tratan de evitar el fraccionamiento, por debajo de determinados parámetros, con la finalidad de evitar que el mismo afecte a la conveniente explotación agraria. Como decía la LRDA, con referencia a las UMC, se trata de evitar que la superficie de las fincas no sea suficiente para que "las labores fundamentales, utilizando los medios normales de producción, puedan llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio".

Las urbanísticas tienen por finalidad por un lado evitar que la iniciativa particular condicione el posterior planeamiento y por otro que se infrinjan las normas de dicho planeamiento en cuanto a características físicas de las fincas.

Naturalmente, las primeras afectan a terrenos que puedan ser calificados de agrarios y podrán ser diferentes para cada tipo de explotación; mientras las segundas afectan a todo el territorio, puesto que todo él es objeto de las normas de las Leyes del Suelo y de Ordenación Urbana, si bien, lógicamente, con diferentes tratamientos para cada clase de suelo, según su clasificación.

Por otra parte, la calificación del acto realizado vulnerando la prohibición legal puede ser muy diferente en uno y otro caso, puesto que en las limitaciones agrarias (en especial vulneración de las UMC en fincas rústicas) el acto es nulo de pleno derecho, por lo menos actualmente, no produciendo efectos ni entre los contratantes ni frente a terceros, mientras que en las limitaciones urbanísticas, la falta del requisito legal de la licencia de parcelación puede no llegar a producir tan drásticos efectos.

Partiendo de estos principios, las limitaciones de fraccionamiento podíamos dividirlas en dos grandes grupos por razón de su objeto material: limitaciones en suelo rústico y limitaciones en suelo urbano o urbanizable. Ello facilitaría mucho las cosas, siempre que se partiera del principio de que el suelo calificado de no urbanizable puede ser equiparado al suelo rústico, lo cual podría parecer lógico bajo la Ley del Suelo de 1956, pero ni es cierto que el suelo no urbanizable es siempre rústico, ni que no pueda haber suelo rústico dentro del urbanizable.

Para comprender que esto es así basta comparar el art. 16 del TRLS con el 127 del TRLSC. El primero en su número 1 establece que "en las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos de esta clase de suelo (no urbanizable) no podrán efectuarse fraccionamiento contra lo dispuesto en la legislación agraria..."; mientras el segundo en la letra d. del número 1, que "en las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de TERRENOS RÚSTICOS, no podrá efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria y forestal". Luego, la legislación estatal parece partir del principio de que suelo no urbanizable y suelo rústico es una misma cosa, mientras que en la Ley catalana es evidente que se admite que puede haber suelo no urbanizable que no sea rústico. Este punto será objeto de posterior desarrollo en estas notas.

Si a ello añadimos la dificultad de delimitar lo que se entiende por suelo rústico y que algunas de las limitaciones que voy a exponer se concretan a una clase específica y determinada de fincas, me parece oportuno clasificarlas no por su naturaleza sino por el tipo de inmueble, incluyendo, aunque sea sólo a título indiciario, una referencia a las limitaciones de la Ley de Propiedad Horizontal y del Código Civil en materia de fincas gravadas con censo.

Distinguiré entre fraccionamientos de fincas forestales (1), de montes vecinales (2), de explotaciones familiares, patrimonios familiares y explotaciones comunitarias (3), de huertos familiares (4), de propiedad concentrada (5), de fincas rústicas en general (6), de suelo no urbanizable (7), de suelo urbano o urbanizable (8), de propiedad horizontal (9) y de fincas gravadas con censo (10). Y no hablaré de otras, por la sencilla razón de que no se me ocurre.

1. Fraccionamiento de fincas forestales

1.1. La Ley de Montes de 8 de junio de 1957 define en su art. 4 como "monte o terreno forestal", las tierras en que "vegetan especies arbóreas, arbustivas de matorral o herbáceas, sea espontánea o procedan de siembra, siempre que no sean características del cultivo agrícola", así como los terrenos destinados a la repoblación forestal.

Divide los montes en de utilidad pública o no y montes...

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