La formación histórica del régimen hipotecario francés o mixto
| Autor | Margarita Serna Vallejo |
| Cargo | Profesora de la Facultad de Derecho de la Universidad de Cantabria |
| Páginas | 943-1022 |
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A lo largo de los siglos XVIII y XIX son múltiples las disposiciones inmobiliarias que se promulgan en toda Europa. Aquellos países que proceden a la elaboración de Códigos Civiles suelen incluir la materia hipotecaria en los mismos, mientras que otros, normalmente los que carecen aún de Códigos, elaboran leyes dedicadas especialmente a esta materia. Todas estas legislaciones se pueden agrupar en sistemas, es decir, en conjuntos normativos que responden a unos mismos principios y caracteres básicos en cuanto a la organización de los Registros y de la publicidad de las transmisiones de dominio y demás derechos reales sobre los inmuebles. La diferencia entre unos sistemas y otros se justifica por la desigual importancia otorgada a la publicidad de los actos que afectan a la propiedad inmueble.
En relación a estos diferentes modelos hipotecarios se observa un doble proceso en el siglo pasado. Por una parte, se aprecia el retroceso de la clandestinidad inmobiliaria, propia del Derecho romano, y por otra, una creciente expansión de la publicidad y de la especialidad inmobiliaria aunque con diferente intensidad, dependiendo de si la extensión de estos principios acontece a través del sistema germánico en sentido estricto, del modelo germánico incompleto o del régimen francés mixto. La razón de este doble fenómeno se encuentra en relación con la situación económica y social del momento. El auge de la publicidad y de la especialidad hay que conectarlo con las circunstancias económicas del momento. La nueva situación exige la publicidad y la especialidad de los actos jurídicos que afectan a los bienes inmuebles con el fin de fomentar el crédito territorial, ampliando los mercados de capitales y las fuentes de financiación a través de inversiones con garantías hipotecarias y del mercado inmobiliario, protegiendo los intereses de los adquirentes. Las clases burguesas, enriquecidas con el comercio y la industria, tienen la necesidad de colocar sus capitales a réditos provechosos a través de la seguridad que proporcionan las hipotecas especiales y públicas. Con el anterior sistema de clandestinidad se veían en peligro el crédito y la seguridad jurídica, dos de los valores que la nueva sociedad, dirigida hacia el liberalismo y el capitalismo, más aprecia. Pero ¿en qué momento se desencadena el cambio? El momento decisivo lo determina el proceso de liberación de la tierra que la deja libre de los anteriores vínculos que la sujetaban, aunque sus efectos no se aprecien hasta unos años más tarde. A partir de entonces la tierra puede y es conveniente que circule; además, constituye la mejor garantía para la obtención de préstamos.
Desde el siglo pasado los juristas europeos se interesan por organizar en sistemas las distintas legislaciones hipotecarias, siendo los dos modelos principales que se reconocen y en los que, como digo, se distribuyen los Page 945 diferentes textos normativos: el germánico o alemán y el mixto o francés. Además, algunos autores como Pierre Odier se refieren también a un régimen hipotecario romano basado en la clandestinidad 1, pero si se parte de considerar que hipotecario hace referencia al régimen, más o menos perfecto, de publicidad inmobiliaria, no podría hablarse de régimen hipotecario romano porque en el Derecho romano clásico y postclásico se desconoce por completo la idea de publicidad inmobiliaria de las transmisiones de dominio, con la excepción de las donaciones que se sujetan a la formalidad de la insinuación, de las hipotecas y de los demás derechos reales, como consecuencia de lo cual permanecen en la clandestinidad. ¿Cómo se entiende entonces que estos autores se refieran a un modelo hipotecario romano? En el momento en que se inicia el movimiento de reforma de las distintas legislaciones hipotecarias en Europa, en amplias zonas los actos sobre la propiedad inmueble permanecen en la clandestinidad. Esto mueve a los autores a agrupar los ordenamientos jurídicos en los que no se prevé mecanismo alguno de publicidad inmobiliaria en una misma categoría, lo que les obliga a la búsqueda de un término para referirse a la misma. Dado que el estado de los inmuebles en el Derecho romano también había permanecido oculto 2 y que este ordenamiento había ejercido un influjo muy Page 946 importante en estas partes de Europa que incluso motivó que desaparecieran sus originales mecanismos de publicidad, los juristas utilizan la expresión «sistema hipotecario romano» para referirse a estas legislaciones, como la existente entonces en la mayor parte de Francia, en las que no se preveían formas para dotar de publicidad los actos sobre los bienes inmuebles.
Dentro del modelo francés mixto se recogen todos los cuerpos normativos en los que, si bien se reconocen los ya señalados principios de publicidad y especialidad, no se adopta de manera absoluta el régimen hipotecario germánico y, además, hay ciertos derechos sobre la propiedad territorial que permanecen en la clandestinidad. El texto modelo de estas legislaciones, por ser precisamente el primer cuerpo jurídico donde quedan delimitados los caracteres de este régimen de publicidad inmobiliaria, es el Código Civil francés. En 1804 se establece que la mayor parte de las transmisiones de la propiedad inmueble, salvo las donaciones, sean ocultas porque no queda constancia de ellas en los Registros, la transcripción se exige tan sólo para las donaciones y hasta la Ley de 1855 no se extiende a los demás actos transmisivos de la propiedad. Y, por otra parte, hasta 1995 perduran en el ordenamiento francés hipotecas legales tácitas al margen de los libros regístrales.
Por tanto, con la expresión «régimen hipotecario mixto francés» del mismo modo que sucede con aquellos textos redactados a semejanza de él, sólo me refiero a estas legislaciones durante el tiempo en el que en las mismas se establecen importantes excepciones a los principios de publicidad y especialidad. Pero ocurre que estos textos se reforman paulatinamente y llega un momento en que dejan de tener este carácter mixto. En el caso de Francia, como sistema hipotecario mixto en sentido estricto tan sólo debería ser considerado el contenido en el Código de 1804, pero no ya el régimen como queda tras el cambio de 1955, momento en que se amplían de manera considerable los casos sujetos a registro, de manera que no se reconocen ya excepciones a los mismos. En esta fecha se podría decir ya que el primitivo sistema hipotecario mixto francés ha evolucionado hasta Page 947 convertirse en una legislación más de las incorporadas al régimen germánico incompleto 3.
El modelo francés es el resultado de una larga evolución y en su proceso de elaboración concurren normas y principios jurídicos de muy distinta naturaleza: elementos del Derecho romano, del Derecho franco, del Derecho medieval francés y del ordenamiento del Antiguo Régimen. La comprensión de esta realidad, que permite la constitución de un régimen hipotecario mixto que si bien establece los principios de publicidad y especialidad propios del modelo germánico admite algunas excepciones a los mismos, hace necesario el conocimiento del régimen de publicidad inmobiliaria en vigor en los siglos anteriores, principalmente desde la recepción del Derecho común.
Antes de iniciar el análisis del proceso de formación del régimen hipotecario francés es necesario tener en cuenta la diversidad de Derechos que en materia civil existen en Francia a lo largo de buena parte de su historia jurídica. En el momento en que triunfa la Revolución las provincias o regiones francesas no se encuentran sujetas a una misma legislación civil. La mayor parte de ellas, situadas en el centro y en el sur, se rigen por disposiciones muy influidas por el Derecho romano; son las conocidas como provincias de Derecho escrito (Pays du droit écrit). Y el resto, las situadas en el norte y nordeste de Francia, que continuaban gobernándose por algunas de las leyes del período franco, son denominadas provincias de Derecho consuetudinario (Pays du...
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