La finca como objeto de derecho real

Abogados Civil

Resumen

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I. La finca como base del Registro de la Propiedad. - II El Concepto registral de finca de generalidades - III. La finca en sentido material. - IV. Evolución histórica del concepto material de finca. La noción de finca funcional - V. La finca funcional en el derecho español: 1. Código Civil y Ley Hipotecaria; 2. Leyes especiales relativas al Régimen de la Propiedad Rústica; 3 La Ley del Suelo. - VI. De nuevo sobre ex, concepto registral de finca. - VII. Clases de fincas regístrales : 1. La finca registral normal; 2. Fincas especiales: A) Las fincas discontinuas; B) La propiedad horizontal; C) El agua; D) Concesiones administrativas.

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Extracto

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La finca como objeto de derecho real

La finca como objeto de derecho real1

I.-La finca, base del registro de la propiedad.

El Registro español de la Propiedad, a diferencia del francés -aun después de la reforma de 1955 2-, y a semejanza del alemán, se lleva por fincas.

Debe reconocerse que la finca, en cuanto es uno de los elementos de la relación jurídico-real, ha ejercido siempre un gran atractivo como factor de unificación registral, al que no escaparon los primeros comentaristas de nuestra Ley Hipotecaria. Morell y Terry 3 propugnaba una concepción unitaria del Registro, el cual debía abarcar tres ramas: el sujeto (Registro Civil;, el objeto (Registro de cosas) y la relación (Registro Notarial). Cada una de estas ramas deberia subdividirse a su vez en otras varias, y así el Registro de cosas se bifurcaba en Registro de muebles y Registro de inmuebles, y este último comprendía tres especialidades: 1.° El Catastro o Registro, en el que se hace constar la existencia física de la finca, su naturaleza, situación, linderos, etc.; 2.° El Registro de la Propiedad, en el que se hace constar el estado jurídico de los bienes inmuebles, o sea los derechos sobre los mismos, con todos sus elementos, extensión y condiciones; y 3.° El Amillaramiento o Registro fiscal para hacer constar la riqueza inmueble de un país, su utilidad y renta liquida al efecto de gravar y repartir equitativamente las contribuciones que pesan sobre aquélla. Una clasificación más técnica de los Registros ha de hacerse con base en la eficacia de su publicidad, pero ello no obsta para reconocer cierta utilidad a la clasificación sugerida por el hipotecarista citado, al menos en cuanto destaca la importancia del objeto en la relación registral.

Son muy convincentes las razones aducidas para que el Regis-tro de la Propiedad se lleve por fincas, por ser éstas el elemento duradero, naturalmente visible y tangible de la relación jurídico-real, mientras que el elemento subjetivo el propietario está sujeto a variación. Se ha dicho por Sanz Fernández 4 que en el estado actual de los estudios hipotecarios no se concibe otro medio técnico de organización del Registro que el que toma por base la finca; y ello es una consecuencia del principio de especialidad que exige, entre otras cosas, la determinación exacta de la finca sobre la que recae el derecho real en términos tales que permitan identificarla con precisión, asegurando el paralelismo entre el Registro y la realidad física; finalmente, ello es también una necesidad del principio de publicidad, que según la Resolución de 11 de abril de 1928 requiere «que cada finca o entidad hipotecaria aparezca inscrita bajo folio y número especial, con objeto de que las terceras personas a quienes la inscripción interesa sepan dónde han de encontrar cuanto al inmueble haga relación y cuanto defina su situación jurídica, sin temor a las limitaciones consignadas en otros asientos independientes», y «esta exigencia, puesta de relieve en la afirmación de que el Registro para un tercero es el folio abierto a la finca, lleva como lógica deducción a la necesidad de que cada parcela ...

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