El fin de los contratos de arrendamiento y subarriendo. Viviendas y locales de negocio
| Autor | José María Zaforteza Socías |
| Cargo del Autor | Abogado |
| Páginas | 205-229 |
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El presente capítulo se refiere al fin de los arrendamientos y subarriendos de viviendas y locales de negocio ocurrido como consecuencia de actos y omisiones que la Ley de Arrendamientos sanciona de esta forma, por ejemplo la falta de pago de la renta, realizar obras prohibidas, causar perjuicios a la finca, etc., etc.; aparte de lo anterior, ya sabemos que los arrendamientos también terminan por finalizar el plazo pactado o las posibles prórrogas o las subrogaciones, etc., pero esto es diferente y se estudia más ampliamente en el tema "La duración de los arrendamientos", aunque también se cita aquí.
Las normas que se estudian se citan en el texto o al final. Precisa distinguir entre:
Arrendamientos celebrados antes del 1° de enero de 1995, y Arrendamientos celebrados a partir del 1° de enero de 1995, inclusive. Page 206
Primero expondremos el final de los arrendamientos de viviendas y locales de negocio normales, corrientes, que no sean de temporada, de industria con local incluido, de casinos o de solar, y luego veremos el final de éstos y el de los subarriendos.
Los arrendamientos de viviendas y locales de negocio corrientes
TERMINAN:
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- Por mutuo acuerdo de las partes.
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- Por falta de pago de la renta o de sus cantidades asimiladas (gastos de comunidad, servicios de la finca, ascensor, portería y similares). 1.
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- Por finalizar el plazo pactado por las partes, sin haberse pactado prórrogas, (sólo para arrendamientos celebrados desde el 9 de mayo de 1985 al 31 de diciembre de 1994, ambos inclusive). 2.
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- Si el inquilino subarrienda o tiene huéspedes de forma distinta a la establecida en la Ley de Arrendamientos de 1964. 3.
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- En los casos de subarriendo parcial o tenencia de huéspedes cobrando cantidades superiores a las autorizadas por la Ley de 1964. 4.
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- Si se cede la vivienda o se traspasa el local de forma distinta a la autorizada en la Ley de Arrendamientos citada. 5.
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- Si el inquilino transforma la vivienda en local de negocio o éste en vivienda sin autorización del arrendador (el dueño). 6. Page 207
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- Cuando el adquiriente de un local por traspaso no cumple con la obligación de permanecer en él sin traspasarlo durante un año y destinarlo este tiempo a negocio de la misma clase que el que se venía ejerciendo antes. 7.
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- Cuando el inquilino o quienes con él convivan causen intencionadamente daños en la finca alquilada o, sin el consentimiento del dueño, hagan en ella obras que modifiquen la configuración (la forma) de la vivienda o el local, o debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales utilizados en la construcción. (sigue) Cuando antes de empezar las obras el inquilino de vivienda entregare o pusiere a disposición del dueño la cantidad necesaria para volver la vivienda a su primitivo estado no se dará este motivo de desahucio, si las obras no debilitan la construcción y su coste no excede de tres meses de alquiler. (sigue) Si el inquilino de vivienda o local de negocio quiere realizar obras para mejorar instalaciones o servicios y necesitando el permiso del dueño no lo consigue puede ser autorizado por el Juez siempre que demuestre que las obras no perjudican la construcción, que no afectarán al uso de la finca por los demás ocupantes y que pague el aumento de renta que señale el Juez, si así lo pide el dueño. (sigue) Las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca y respecto de aquellas que no supongan mejora para la misma el inquilino deberá deshacerlas y poner las cosas como antes al final del contrato, si así lo exige el dueño. (sigue) Para estas obras y si así lo pide el dueño, el inquilino deberá prestar fianza como garantía de que al final del contrato repondrá las cosas como estaban y cuyo importe, en último término, señalará el Juez. (sigue) Se supone que es necesario realizar aquellas obras impuestas por la Autoridad Administrativa. 8
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- Cuando dentro de la vivienda o local alquilado tengan lugar actividades que, de forma notoria, sean inmorales, incómodas, peligrosas o insalubres. (sigue) Page 208
La resolución del contrato por notoria incomodidad no procederá cuando los locales estuviesen alquilados a servicios del Estado, Provincia, Comunidad Autónoma, Ayuntamientos, Iglesias inscritas en el Ministerio de Justicia o Corporaciones Públicas.
Tampoco procederá el final de los contratos por esta causa cuando los locales destinen a colegios o escuelas públicas o particulares, siempre que estás últimas se hallen constituidas y desenvuelvan su labor ajustándose a las disposiciones vigentes. (sigue)
Tampoco procederá el final por notoria incomodidad cuando los locales se destinen a consultorios públicos, casas de socorro e instituciones piadosas o benéficas de cualquier clase. (sigue) En los casos de actividades que, de forma notoria, fuesen inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres si la mayoría de ocupantes de viviendas y locales que vivan en la finca lo solicita el dueño obligatoriamente tendrá que demandar al culpable y si luego se pierde el juicio y se le condena en costas podrá cobrar su importe de los inquilinos que le pidieron que demandara. 9
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- Cuando la Autoridad competente expropie la finca, según un acuerdo que no admita recurso. 10
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- Cuando se declare la ruina de la finca, en un expediente tramitado ante la Autoridad Municipal y según un acuerdo de la misma Autoridad que no admita recurso. 11
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- Si fallece el inquilino de vivienda o local sin causar derecho de subrogación o si ya se agotaron las que concede la Ley de Arrendamientos o los plazos de extinción que establece la Ley de Arrendamientos de 1994 (en su disposición transitoria 3.a) para locales de negocio, sea el inquilino persona física o jurídica. 12 Page 209
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- Cuando el dueño pueda interrumpir la prórroga forzosa del contrato, si el arrendamiento está sujeto a dicha prórroga y ya ha entrado aquella, en estos casos: 1°,porque necesita la vivienda o local para sí o para que lo ocupen sus ascendientes o descendientes, legítimos o naturales; 2°, porque proyecta derribar la finca para edificar otra que cuente con mayor número de viviendas y un local como mínimo; 3°, porque la vivienda no está ocupada durante más de seis meses al año o el local permanece cerrado por plazo igual, a no ser que el inquilino tenga un motivo justo para ello; 4°, porque el inquilino ocupa dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no es indispensable a sus necesidades; 5°, porque el inquilino, dentro de los seis meses anteriores a la presentación de la demanda por el dueño para desahuciarle, tuvo a su disposición, como propietario o usufructuario, una vivienda desocupada, apta para sus necesidades y similar a la que tiene alquilada. 13
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- Si termina el usufructo que sobre la vivienda o el local tenía el que dio en alquiler, y el dueño ahora de la finca consigue demostrar que el contrato que hizo el usufructuario fue muy perjudicial para la propiedad. 14
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- Si el dueño causa perturbaciones en la vivienda o local de negocio alquilado o en las cosas de uso necesario y común. En este caso el inquilino puede elegir entre dar por terminado el contrato o exigir que terminen las perturbaciones y, además, en los dos casos, el inquilino tienen derecho a una indemnización no inferior a un mes de alquiler, salvo si la perturbación se causa por obras que se hacen para aumentar el número de viviendas de la finca, en cuyo caso no hay derecho a la indemnización. 15 Page 210
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- Si el dueño no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o el local y sus instalaciones y servicios o las cosas de uso necesario y común en estado de servir para el uso pactado. En estos casos, el inquilino puede elegir entre dar por terminado el contrato o exigir que se presten los servicios o suministros y se hagan las reparaciones y, además, tienen derecho a una indemnización que será la cantidad que proceda según la importancia del daño que la reparación cause en la cosa alquilada. 16. (Más información en el número 18°).
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- Si el dueño no presta los servicios propios de la vivienda o el local alquilado, especificados en el contrato o que resulten de las instalaciones de la finca. Entonces, el inquilino podrá elegir entre dar por terminado el contrato o exigir que se presten los servicios y, además, en ambos casos tienen derecho a una indemnización (aunque la no prestación sea debida a fuerza mayor) en esta forma: si el incumplimiento afecta a la calefacción, a cargo del dueño, y este servicio se da de forma irregular o no se da, la indemnización será del 20 por ciento del importe anual de la renta, salvo si la calefacción apareciere especificada separadamente en el contrato en cuyo caso si se ha pagado su coste...
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