Algunas cuestiones sobre la facultad de desistimiento del arrendatario
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario › Núm. 719, Junio 2010
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Resumen
Diversos preceptos del Código Civil se encargan de recordar la vinculación de las partes al contrato y la imposibilidad de cualquiera de ellas de dar por extinguido unilateralmente este vínculo (arts. 1.091, 1.254, 1.258 y 1.256 del CC, etc.). No obstante esta regla básica de vinculación entre las partes, el legislador reconoce la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato en determinados supuestos (arts. 1.594, 1700.4 y 1.732 del CC; art. 68 y sigs. del RDL 1/2007). Uno de estos casos es el establecido en el artículo 11 LAU. Se permite al arrendatario de vivienda (no al arrendador) desistir del contrato, con un plazo de preaviso de dos meses, siempre que originariamente el contrato se hubiera pactado por un plazo superior a cinco años y que la duración efectiva del mismo hubiera alcanzado, al menos, dicho periodo. No establece la LAU esta facultad de desistimiento en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ni en los arrendamientos de vivienda concertados por tiempo inferior a cinco años. Por lo tanto, en estos casos, si el arrendatario desistiera unilateralmente del contrato renunciando a la posesión del inmueble y dejando de pagar las rentas, incurriría en un incumplimiento contractual que facultaría al arrendador para exigir el cumplimiento forzoso (el pago de las rentas conforme se vayan generando) o la resolución del contrato (el desahucio), con la indemnización de daños y perjuicios que corresponda. Sin embargo, la jurisprudencia sobre el particular no es clara ni uniforme. Several articles of the Civil Code are there to remind us that the parties to a lease are bound by that lease and that neither of them can unilaterally sever the bond (Civil Code, articles 1.091, 1.254, 1.258, 1.256, etc.). Notwithstanding this basic rule on the bond between tenant and landlord, legislation recognises the possibility of unilateral abandonment of a lease in certain events (Civil Code, articles 1.594, 1700.4, 1.732; Royal Decree-Law 1/2007, sections 68 et seqq.). One of these cases is established in section 11 of the Urban Lease Act. The tenant (not the landlord) is allowed to abandon a residential lease on two months’ notice provided that the lease was originally arranged for a term of more than five years and has in fact lasted for at least that long. The Urban Lease Act does not establish this power of lease abandonment for any use other than residential or for residential leases arranged for a term of less than five years. Therefore, in these latter cases, if the tenant unilaterally abandons the lease, waiving possession of the property and ceasing to pay rent, the tenant will incur in breach of lease, empowering the landlord to demand either enforcement (payment of rent as it becomes due) or cancellation of the lease (eviction), with payment for damages. However, jurisprudence on this particular point is neither clear nor uniform.
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Extracto
Algunas cuestiones sobre la facultad de desistimiento del arrendatario
I. Preliminar Una de las principales preocupaciones del Código Civil en el diseño legal del contrato estriba en la identificación del vínculo que deriva del mismo para las partes contratantes. En efecto, si se observa con detenimiento, comprobaremos que, en sede de teoría general del contrato y de la obligación, son recurrentes las referencias a la situación que se genera tras el contrato. Por un lado, ya el artículo 1.091 del Código Civil establece que: «[l]as obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos». Y, por otro, los artículos 1.254 («[e]l contrato existe desde que una o varias personas consienten enobligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio»), y 1.258 («[l]os contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley») del Código Civil subrayan esa misma idea. A la vista de esos elementos fundamentales en la delimitación de los rasgos legales del contrato, nada tiene de extraño que el artículo 1.256 del Código Civil establezca que: «[l]a validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes» (vid. también art. 1.115 del Código Civil). Lo extraño sería que, después de haber formulado los artículos 1.091, 1.254 y 1.258 del Código Civil, se autorizara sin más a cualquier contratante a desvincularse del contrato. Es evidente, sin embargo, que existen situaciones en las que se debe permitir dar por extinguido el contrato. La extinción del contrato por decisión de una de las partes requiere, cuando de resolución se trata, la concurrencia de una situación que pueda calificarse de incumplimiento (art. 1.124 del Código Civil) y sólo cuando se verifique esa situación con los perfiles establecidos por la jurisprudencia, cabrá la resolución del contrato. Por lo expuesto, puede comprenderse sin dificultad que en nuestro Código Civil se contemple tan restrictivamente la posibilidad de que una de las partes dé por extinguido el contrato sin necesidad de que concurra un incumplimiento y sin que se den los presupuestos para alguna otra de las formas de ineficacia previstas en nuestro ordenamiento. Sin embargo, a lo largo del Código Civil pueden constatarse ciertos casos en los que se atribuye a una o a ambas partes del contrato la facultad legal de dar por extinguida la relación contractual, sin necesidad de que exista incumplimiento alguno. Es también evidente que una generalización indiscriminada de esa facultad podría venir a incidir de manera directa en la función institucionalmente asignada al contrato, en la medida que pondría en peligro su carácter vinculante. Algunos de los casos que podemos detectar en el ámbi...
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