Extinción y liquidación de la posesión
| Autor | Dra. Antonia Paniza Fullana |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad de las Illes Balears |
| Páginas | 151-171 |
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(La guía para el comentario la encontrará en el Anexo I). Comentario del artículo 457 del Código civil.
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Supuesto
Resolución de contrato y posesión del inmueble
Una determinada empresa promotora demanda a Don Juan por incumplimiento del contrato de compraventa celebrado sobre un determinado inmueble por falta de pago. En el suplico de la demanda se solicita la resolución del contrato y la aplicación de la cláusula penal prevista en el mismo más la liquidación de la posesión que la empresa promotora considera de mala fe. Hay que tener en cuenta que Don Juan permanece en el inmueble a pesar de que había sido requerido notarialmente primero para que efectuara el pago y posteriormente a la resolución para que lo abandonara. Entre estos requerimientos y el desalojo del inmueble por parte de Don Juan transcurre un año.
Partiendo de la premisa de que queda resuelto el contrato celebrado entre la empresa promotora y Don Juan, ¿cree que puede prosperar la pretensión de la empresa promotora respecto a la liquidación de la posesión del mencionado inmueble ¿Cómo puede calificarse la actuación de Don Juan ¿Cuáles pueden ser sus consecuencias ¿Se podría calificar esta situación como un enriquecimiento injusto por parte de Don Juan que ha disfrutado del inmueble (indebidamente) durante un año
Cuestiones
Argumentación y solución
Planteamiento
Estamos ante un supuesto de resolución contractual, situación que ha conllevado la posesión del inmueble sobre el que recaía el contrato objeto de la resolución. Una vez resuelto el contrato hay que liquidar la posesión del inmueble por parte de Don Juan.
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La doctrina y la jurisprudencia se han planteado la cuestión de la aplicación del artículo 451 del Código civil y los referidos a la liquidación del estado posesorio cuando concurren con otras normas, como es el caso de la nulidad o la rescisión de los contratos y el artículo 1303 del Código civil. En este sentido, la STS de 10 de febrero de 1970 afirmaba que: "La condena al abono de frutos se deriva del incumplimiento del artículo 1303 del Código civil se ha de tener muy en cuenta que este artículo hace mención solamente a la restitución genérica de frutos y deja la especificación de su alcance a los textos que regulan, según los casos, dicha restitución en atención a la buena o mala fe que haya presidido la posesión del contratante"1. LACRUZ MANTECÓN matiza esta cuestión: "Parece por tanto que la regulación de la liquidación posesoria en el Código civil se desdobla en un campo propio de aplicación, marcado por la reivindicación, sobre todo, y un campo de aplicación complementaria, sobre todo en cuanto a las previsiones sobre mala fe del poseedor, en que se aplica para lograr una restitución más completa y evitar el enriquecimiento injustificado, esto en distintos supuestos"2.
Para seguir un orden en la resolución del caso práctico se abordarán las siguientes cuestiones:
- La responsabilidad que se deriva de la actuación de Don Juan: por una parte por incumplimiento contractual y, por otra parte, por negarse al desalojo del inmueble con los consiguientes daños y perjuicios que ello conlleva.
- El contenido de la cláusula penal y su finalidad.
- La calificación de la actuación de Don Juan a los efectos de calificar su posesión.
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- Las consecuencias de la calificación anterior.
- Análisis de la actuación de Don Juan: incumplimiento contractual y posesión del inmueble posterior al requerimiento de desalojo.
Por una parte, Don Juan incumple el contrato de compraventa celebrado con la empresa promotora, contrato que contenía una cláusula penal y, una vez declarado este incumplimiento, se niega a desalojar el inmueble, aún cuando ya había sido requerido para ello.
La STS de 7 de diciembre de 1990 (RJ 1990/9900) resuelve un caso similar en el que se plantea la cuestión de si la cláusula penal comprende también la liquidación de la posesión indebida durante el período comprendido entre el requerimiento y el efectivo desalojo. En este caso la Audiencia revocó la sentencia de primera instancia entendiendo que la mencionada cláusula comprendía "no sólo la indemnización de daños y abono de intereses por el incumplimiento contractual sino también los producidos durante la ocupación indebida por el tiempo en que los demandados tuvieron a bien demorar y prolongar el efectivo desalojo del chalet, sin derecho ni título alguno". Frente a esta resolución se inter-pone recurso de casación que se estima. Afirma que concurren dos responsabilidades distintas: la derivada de la compraventa incumplida y resuelta, por una parte y la de la demora en el desalojo del chalet. La pena convencional "aun cuando deba ser entendida como absorbente y anticipadora de la indemnización de daños y perjuicios, al actuar como previa liquidación de los mismos (y no cumulativa o adicional con carácter rigurosamente penal o punitivo), ello no significa que todos los perjuicios producidos a la otra parte puedan entenderse absorbidos indefinidamente y más allá de lo que resulte del incumplimiento contractual propiamente dicho, pues lo contrario supondría que el incumplidor contumaz y avispado tendría en sus manos la posibilidad de vaciar de contenido y efectos la previsión cautelar de la propia cláusula sancionadora, al poder aquél, a su arbitrio y de forma unilateral, retrasar el desalojo efectivo del inmueble continuando su ocupación de mala fe hasta considerarse compensado de las cantidades perdidas por aplicación de la cláusula contractual pactada". La situación derivada de la demora en el desalojo se traduce en una posesión de mala fe "que tiene en el Código civil (art. 455) la correspondiente sanción de abono de los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir y cuya
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ocupación indebida debe entenderse iniciada cuando el matrimonio demandado y hoy recurrido hizo caso omiso del requerimiento de pago y subsidiario de resolución".
- ¿Cómo puede calificarse la actuación de Don Juan
La actuación de Don Juan una vez ha sido requerido notarialmente para el desalojo de la vivienda, además de la resolución del contrato, tiene que calificarse como una posesión de mala fe. No hay ningún título que la sustente. Como ha afirmado la doctrina cesa la buena fe en el poseedor cuando éste conoce su falta de titularidad, lo que en este caso ha quedado patente con el requerimiento notarial de la promotora, y aún así ha permanecido en el inmueble durante un año.
- ¿Cuáles son las consecuencias de la actuación de Don Juan ¿A quién corresponden los frutos que ha generado la cosa mientras se encontraba en manos de un poseedor cuando se demuestra que el tiempo que duró era indebida
En este caso, corresponderá el abono de los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir. Así se desprende del artículo 455 del Código civil: "El poseedor de mala fe abonará los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir". ¿Desde cuándo En este caso parece que tiene que ser desde el requerimiento notarial de pago y posteriormente de resolución al que don Juan hizo caso omiso hasta el desalojo efectivo del inmueble.
En el supuesto resuelto por la STS de 7 de diciembre de 1990 (RJ 1990/9900), ya citada anteriormente, el cómputo de los frutos se realiza de la siguiente forma: desde la fecha de la resolución hasta el desalojo efectivo del chalet "procede el mantenimiento de la cantidad de doscientas mil pesetas mensuales establecidas por la Juez de Primera instancia (cifra ponderada y calculada de acuerdo con precios de alquiler de chalets similares en la misma zona), como indemnización de perjuicios por el tiempo transcurrido con aquella ocupación indebida, pudiendo configurarse la suma resultante, sea como cantidad debida por aplicación de los artículos citados por la parte recurrente en su segundo motivo (especialmente art. 1106 y concordantes, de aplicación extensiva a las obligaciones extracontractuales), sea con base en lo dispuesto en el antes citado art. 455 Cc. («iura novit curia»), tendentes tales preceptos de forma coincidente a evitar el enriquecimiento in-
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justo de la parte que obra con dolo o mala fe, pues la base y el designio de tales normas es precisamente la indemnidad de la otra parte".
Respecto a los gastos, según el artículo 455 del Código civil el poseedor de mala fe sólo tendrá derecho al reembolso de los gastos necesarios para la conservación de la cosa. No se abonarán al poseedor de mala fe los gastos realizados en mejoras de lujo o recreo. En este caso el poseedor podría llevarse los objetos en los que ha invertido esos gastos siempre y cuando la cosa no sufra deterioro o bien que el poseedor legítimo no prefiera quedárselo abonando el valor que tengan al entrar en la posesión.
La cuestión del enriquecimiento injusto.
Respecto a la cuestión del enriquecimiento injusto es muy ilustrativa la STS de 30 de abril de 2007 en la que los recurrentes alegan que ellos son deudores del importe de las obras y que al no pagarlas el propietario, éste se enriquece porque obtiene un chalet nuevo sin hacer efectivos los gastos útiles y necesarios realizados. Sin embargo, en este caso, la sentencia es muy clara a este respecto: no puede...
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