Exposición del tema

AutorJosé María Zafortesa Socías
Cargo del AutorAbogado

INTRODUCCIÓN

El presente manual trata de las cuestiones que afectan a las Comunidades de Propietarios y está basado en la ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada por las de 23 de febrero de 1988, 21 de junio de 1990 y 30 de abril de 1992.

Con frecuencia se utiliza un lenguaje llano, buscando la fácil comprensión del lector.

¿QUÉ ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL?(1)

1- La Propiedad Horizontal es la organización de un edificio de forma que cada vivienda y cada local independientes puedan ser objeto de propiedad separada, la cual llevará consigo un derecho de copropiedad sobre los elementos del edificio que son necesarios para su uso y disfrute como escaleras, azoteas, suelo, tejados, etcétera. La comunidad de titulares de estos pisos y locales se llama Comunidad de Propietarios.

2- En la Propiedad Horizontal hay una propiedad exclusiva, que es la del piso o local, y una propiedad compartida, que es la de los elementos comunes (escaleras, tejados, etcétera).

La Propiedad Horizontal presupone, siempre, un solo y único edificio. Dos edificios son dos propiedades horizontales, aunque tengan algo en común.

CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL(2)

3- La Propiedad Horizontal se constituye: por desición del propietario único de un edificio (constructor, propietario); por decisión de un grupo de personas que construyen con este fin; cuando un edificio poseído en común (comunidad de bienes) se transforma en Propiedad Horizontal; por decisión judicial; por la Ley en casos especiales.

La constitución debe hacerse en escritura pública, conocida como el Título constitutivo.

EL TITULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS(3)

4- El Título constitutivo es el documento notarial por el que se organiza la propiedad horizontal en un edificio concreto.

En él se describe la finca consus linderos, superficies, etc., y se señala cada piso y cada local con un número correlativo (1, 2, 3, etc.).

A cada piso y a cada local de la finca se le asigna una CUOTA DE PARTICIPACIÓN; esta cuota no es más que el tanto por ciento que cada piso y cada local tiene dentro del total de la finca (el 8,00 %, el 3,21 %, el 0,53 %, etc.). O sea, toda la finca representa 100,00 y cada piso y cada local tiene una parte sobre cien, de forma que la suma de todas estas partes tiene que dar 100,00.

Para fijar las cuotas de participación, antes citadas, se tiene en cuenta la superficie útil de cada piso y cada local en relación con la superficie total de la finca, el emplazamiento (del piso o local), su uso posible, etc. (Las cuotas de participación deben señalarse por un técnico en valoraciones urbanas.)

El Título constitutivo (la escritura), se elabora: por el propietario único de la finca, que constituye la propiedd horizontal (constructor, propietario), o por todos los propietarios de la finca en el momento de redactarlo, o por laudo (arbitros designados por las partes) o por resolución judicial. Para su modificación se necesita la unanimidad (acuerdo de todos los propietarios de la finca en el momento de modificarlo) o resolución judicial. (Ver número marginal 50.)

Así pues, tanto la elaboración como la modificación del Título requieren la unanimidad, o laudo o resolución judicial.

LOS ESTATUTOS. El Título constitutivo también puede contener normas, que no estén prohibidas por la ley, referentes al uso y destino del edificio en general, al uso y destino de los pisos, locales, instalaciones y servicios; a los gastos de administración de la finca, su forma de gobierno, los seguros, la conservación y las reparaciones, formando todo ello un estatuto privado conocido como los Estatutos. No obstante, los Estatutos pueden estar en otro documento que no sea el Título.

No es obligatorio que haya Estatutos y si los hay no puede contradecir las normas obligatorias de la ley de Propiedad Horizontal, o sea aquellas normas en las que esta leyobliga hacer algo o dejar de hacer algo. O sea, los Estatutos no pueden ir contra lo que manda o prohibe la ley de Propiedad Horizontal (u otra ley, naturalmente).

Los Estatutos no necesitan la intervención de Notario.

Los Estatutos deben aprobarse por todos los que sean propietarios de la finca en el momento de redactarlos, aunque lo sean por documento privado. Para modificarlos se necesita el consentimiento de todos los propietarios de la finca en el momento de modificarlos, aunque lo sean por documento privado.

Considerando lo anterior y dada la dificultad que supone obtener el consentimiento de todos los propietarios de la finca, necesario para aprobar o modificar los Estatutos, es aconsejable que éstos se redacten por un profesional del Derecho y, más todavía, en muchos casos la Comunidad de Propietarios funcionará perfectamente sin Estatutos.

Las cuestiones que no estén reguladas en el TÍTULO o en los ESTATUTOS (si los hay) se rigen por las normas de la ley de propiedad horizontal.

Ni el Título constitutivo ni los Estatutos podrán perjudicar a un tercero si no se han inscrito en el Registro de la Propiedad y para inscribirlos en este Registro tendrán que figurar en escritura notarial (lo cual y para los Estatutos no es necesario si no han de ir al Registro).

La adjudicación de pisos y locales de la finca puede hacerse en el mismo Título constitutivo o en escrituras separadas.

DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS(4)

5- Son los siguientes:

6- LA EXCLUSIVA PROPIEDAD sobre su piso o local, con todos los elementos que haya dentro de sus límites y sirvan, exclusivamente, a su propietario (u ocupante), así como la exclusiva propiedad de los anejos (trasteros, garages, etc.) que, expresamente, le hayan sido señalados en el Título constitutivo, aunque estén situados fuera del piso o local. En los anejos conviene distinguir: si tienen señalado coeficiente de participación son independientes (como el piso o el local); si no tienen señalado coeficiente de participación van con el piso o local del que son anejos y entonces se llaman propiamente anejos.

Los límites de un piso o local están en las paredes que lo circundan, paredes que son propiedad, encuanto a muro en sí, de la Comunidad de Propietarios.

La «exclusiva propiedad» incluye, entre otros, los derechos de uso, disfrute y disposición, dentro de los límites de la Ley y de los Estatutos, si los hay.

En las fincas de Propiedad Horizontal sólo hay propiedad exclusiva (el piso, el local, el anejo) y popiedad compartida o común (escaleras, cimientos, tuberías comunes, tejado, paredes medianeras, suelo-techo medianeros, etc.). Todo lo que no sea propiedad exclusiva, según se ha indicado anteriormente, es propiedad común. (Ver a continuación.) En cuanto a los balcones, terracitas, terrazas de bajos, primeros, segundos, etc., áticos, sobreaticos y jardines, si para acceder a ellos se tiene que pasar, NECESARIAMENTE, a través de un piso o local, forman parte de este piso o local y son exclusiva, aunque sujetos a la servidumbre que representa formar parte de las fachadas de la finca, del solar o de la cubierta. Su dueño puede usarlas y disfrutarlas en exclusiva, pero no puede construir sobre ellas, ni cerrarlas, ni cambiar el color y similares.

7- La COPROPIEDAD, o sea la propiedad común con los otros propietarios de la finca, sobre los elementos de la misma que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del propio piso, local o anejo, tales como escaleras, ascensores, tejados, fachadas, tuberías comunes, bajantes comunes, instalación general de agua, electricidad, calefacción, piscina, portería, paredes medianeras, suelo-techo, etc., que luego detallamos más ampliamente. El derecho de copropiedad (propiedad común) sobre los elementos comunes va unido al derecho de propiedad sobre el piso o local y no puede comprarse o venderse separadamente de él. La propiedad de un piso o local lleva consigo su parte de propiedad común.

La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 dice, en su artículo 3 letra a, que cada dueño es propietario de su piso o local con todo lo que haya dentro de sus límites y sirva exclusivamente a este piso o local. El mismo artículo en su letra b dice que todo lo demás es propiedad común, elemento común.

Así pues, todo lo que no sea propiedad exclusiva, según la anterior definición, es propiedd común, elemento común.

Los elementos comunes más corrientes son:

El solar donde se asienta el edificio, incluyendo en este concepto los jardines y terrazas de los bajos, cuyo uso se haya atribuido a un piso concreto o a un local. En estos casos el pavimento será del piso o local pero no el solar, que es elemento común.

La cimentación de la finca.

El vuelo sobre el edificio, o sea el espacio que hay encima de él.

La cubierta de la casa, tanto si es de teja, como terraza o de lo que sea. En el caso de los áticos (o sobreáticos) el tejado de la vivienda es elemento común y la terraza de uso privativo del ático (o sobreático) también es elemento común en cuanto que es tejado de parte del edificio, aunque su uso sea privativo. En este caso el elemento común es la estructura, pero la cobertura (baldosas y similares) es privativa.

La estructura de la casa, en los edificios construidos con estructura de hormigón, hierro, etc., o las paredes maestras, de carga, en los otros, incluyendo en éstos las bigas (de hierro, madera, hormigón, etc.) con sus bovedillas o losetas que se colocan entre ellas, pero no las baldosas y los cielo rasos, que son privativos.

Las fachadas de la casa, tanto si se dan a calle, como a patio, como a la casa vecina, como a jardín, etc.

Las paredes divisorias de pisos o locales, o sea las paredes que separan pisos o locales diferentes. También, las paredes de carga que haya dentro de un piso o local. No las otras paredes dentro de pisos o locales.

Las escaleras, incluso las segundas escaleras que conduzcan a un solo piso local. No son elementos comunes las escaleras interiores de los pisos o locales (dúplex, etc.).

Los ascensores.

La portería, tanto la vivienda del portero, si la hay, como el lugar de estar del portero y el lugar donde se...

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