Especial consideración

AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

EN GENERAL. La función de la anotación preventiva de demanda es asegurar las resultas del proceso, es decir, la resolución judicial que pueda dictarse y que no debe burlarse por el juego de la fe pública registral si se transmite el derecho inscrito a un tercero hipotecario. Tiene un carácter de medida cautelar (1).

Recae sobre todos o algunos de los bienes que están inscritos en el Registro de la Propiedad a favor del demandado y puedan ser afectados por la resolución que recaiga en el proceso.

Se ordena por providencia judicial que se insertará literalmente, haciendo constar que es firme en el mandamiento que expide el juez al Registrador de la Propiedad (art. 43, 1.er y 3.er párrafos, de la Ley Hipotecaria y arts. 139 y 165 del Reglamento hipotecario).

El artículo 42 contempla dos clases de anotaciones preventivas de demanda: la que se puede dar cuando se ejercitan acciones reales, que contempla el número 1.º, y la que se produce cuando se formula demanda para incapacitar o, en general, modificar el estado civil de un titular registral, que contempla el número 5.º.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA EN QUE SE EJERCITA UNA ACCIÓN REAL.

Si se ejercita una acción en la que se reclama la propiedad u otro derecho real sobre un bien inmueble, el demandante puede asegurar las resultas del proceso y la efectividad de la sentencia, por medio de la anotación preventiva que contempla el artículo 42, núm. 1, de la Ley Hipotecaria: el que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

La anotación preventiva de demanda es definida por RAMOS MÉN-DEZ (2) como el asiento registral de vigencia limitada temporalmente que publica la pendencia de un proceso sobre una situación jurídica registrada o registrable.

El fundamento de esta anotación radica en la necesidad de garantizar el cumplimiento de resoluciones judiciales, evitando que puedan ser eludidas por actos propios del demandado. La anotación advierte de la posibilidad de que la inscripción que declara el derecho real a favor del demandado sea inexacta, o esté en camino de serlo (3); con la anotación cualquier interesado queda enterado de que hay un proceso pendiente, y sometido a las resultas del mismo, sin poder alegar, una vez presentado el título anotable, su buena fe (4).

La naturaleza jurídica de la misma se contempla desde el aspecto procesal, hipotecario y civil (5). En el aspecto procesal, su naturaleza es de medida cautelar, medida que permite esperar las resultas del proceso —la sentencia— en las mismas condiciones que si se hubiera dictado el mismo día en que la anotación se practica: asegura la efectividad de la sentencia, sin el peligro de la mora. En el aspecto hipotecario, es un instrumento de publicidad registral de la existencia de una causa de posible nulidad, anulación, resolución, rescisión o de otra clase, que implique la

inoperancia de lo que figure inscrito (6). En el aspecto civil, no altera la virtualidad y categoría de los derechos, aunque puede producir alguna preferencia en aplicación de los artículos 1923 y 1927 del Código civil.

Cabe esta anotación siempre que se ejercite una acción real sobre un bien inmueble inscrito a nombre del demandado, según prevé el mencionado núm. 1.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria y completa el artículo 139 del Reglamento Hipotecario. Se incluye en el anterior, el caso de que se ejercite una acción contradictoria (que es una acción real) del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a favor del demandado, que contempla el artículo 38, segundo párrafo de la Ley Hipotecaria y a la que también se refiere el artículo 139 del Reglamento Hipotecario. También, cuando se insta...

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