De nuevo sobre el silencio administrativo, las licencias urbanísticas y las escrituras de obra nueva, división horizontal y segregación. De nuevo contra la posibilidad de dividir un edificio sin licencia

Abogados Civil

Resumen

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I. Introducción. Evolución histórica de las normas que exigen licencia para construir, segregar y dividir horizontalmente, en la legislación estatal y en la valenciana. Examen de la legislación del suelo de 1956, 1976, 1990, 1992 y 1998; la sentencia del tribunal constitucional de 20/3/97, las normas complementarias al rgto. Hip. De 4/7/97, la ley valenciana del suelo no urbanizable de 5/6/1992 y la ley valenciana reguladora de la actividad urbanística de 15/11/94. - II. La obtención de licencias por silencio administrativo. - 1. Cómo se obtienen por silencio administrativo las licencias de obras, de segregación y de división horizontal en la legislación estatal y en la valenciana. - 2. Cómo se acredita el silencio administrativo para autorizar e inscribir escrituras de obra nueva, segregación y división horizontal en la legislación estatal y en la valenciana. - 3. Conclusiones. - III. La licencia en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal. - 1. Las normas que exigen licencia para autorizar escrituras de obra nueva y división horizontal en la legislación estatal y en la valenciana. - 2. Obras Nuevas y Divisiones Horizontales de Edificios antiguos. El problema de la prescripción de las infracciones. - 3. La división de Edificios cuya Obra Nueva se declaró con licencia. - 3.1. Examen de la Res. de la DGRN de 18/7/1996. - 3.2. Examen de la Res. de la DGRN de16/1/2002. - 3.3. Examen de las Res. de la DGRN de 15 y 16 de 10/2002. - 3.4. El Tribunal Supremo califica el número de viviendas como condición urbanística esencial. - 4. Conclusiones. - IV. La licencia en la escritura de división de terrenos. - 1. Las normas que exigen licencia para autorizar escrituras de división de terrenos en la legislación estatal y en la valenciana. - 2. El problema de la prescripción de las infracciones. - 3. Examen de las Res. de la DGRN de 26/6/99, 19/6/00 y 10/12/03. - 4. Conclusiones.

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Extracto

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De nuevo sobre el silencio administrativo, las licencias urbanísticas y las escrituras de obra nueva, división horizontal y segregación. De nuevo contra la posibilidad de dividir un edificio sin licencia

I. INTRODUCCIÓN

Las líneas que siguen provienen de una colaboración que se hizo para la Comisión de Cultura del Colegio Notarial de Valencia comentando algunos aspectos del Anteproyecto de Borrador de la Ley Urbanística Valenciana y que, con las lógicas actualizaciones (sobre todo en Resoluciones y Sentencias), están apoyadas en lo esencial en nuestros trabajos «¿A quién pertenecen las construcciones sin licencia?», publicado en el Boletín del Ilustre Colegio Notarial de Granada, junio 1993, «La obtención de licencia de obras, de segregación de terrenos y de división horizontal de edificios por silencio administrativo en la Comunidad Valenciana», publicado en la Revista de Derecho Urbanístico, nº 193, abril-mayo 2002, y «¿Pero de verdad se puede dividir horizontalmente un chalet unifamiliar en varios apartamentos conforme a las resoluciones de la DGRN de 18/7/96 y 16/1/02?», publicado en la Revista Lunes 4,30, nº 338, segunda quincena, de 2003.

Lógicamente se enfatiza la legislación valenciana, pero pensamos que las consideraciones que se hacen respecto a temas tan de cada día (licencias, silencio administrativo, preferente aplicación de la ley estatal, prescripción de infracciones, requisitos de escrituras, etc.) son perfectamente extrapolables a cualquier parte de la geografía hispana.

Por el carácter eminentemente práctico de este trabajo se acaba cada capítulo con un apartado de Conclusiones cuya finalidad es facilitar su lectura pero, claro es, el que lo hayamos conseguido o no es algo que juzgará cada lector.

Evolución histórica de las normas que exigen licencia para construir, segregar y dividir horizontalmente, en la legislación estatal y en la valenciana. Examen de la Legislación del Suelo de 1956, 1976, 1990, 1992 y 1998; la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20/3/97, las Normas Complementarias al Rgto. Hip. de 4/7/97, La ley Valenciana del Suelo no Urbanizable de 5/6/1992 y la ley Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística de 15/11/94.

LEGISLACIÓN ESTATAL

Decía la Ley del Suelo de 12/5/1956 en su Art. 165.1 «Estarán sujetas a previa licencia, a los efectos de esta Ley, las parcelaciones y reparcelaciones urbanas... las obras de nueva planta...».

El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 9/4/1976 decía en idéntico sentido que la anterior en su Art. 178.1 «Estarán sujetos a previa licencia, a los efectos de esta Ley, los actos de edificación y uso del suelo, tales como las parcelaciones urbanas...las obras de nueva planta...».

Pues bien, a pesar de la rotunda claridad con que se pronunciaban ambas normas, lo cierto es que se interpretaron como que «a los efectos de esta Ley» se refería sólo a los efectos urbanísticos y no civiles, y que por tanto para autorizar e inscribir escrituras de segregación y declaración de obra nueva no era necesario el aportar la correspondiente licencia (ya adelantamos que esa diferenciación entre requisitos «civiles» y «urbanísticos», hoy por hoy, es insostenible desde la óptica de la legislación estatal). Se pensaba que los Ayuntamientos ya irían corrigiendo las construcciones y parcelaciones ilegales y todo ello dio como resultado que los requisitos «civiles» y los requisitos «urbanísticos» iban en paralelo como las vías del tren pero que nunca coincidían en el momento de la escritura y la inscripción registral.

Consecuencia de esa interpretación era que, «de hecho», se introducían en el mercado terrenos e inmuebles constituidos mediante procesos que suponían infracción urbanística.

En ese aquelarre en el que se quemaba en alegre alborozo el requisito de exigir licencia en las escrituras que documentaban esos actos, participaban todos los operadores jurídicos (también los que redactaban minutas y contratos) y no jurídicos (promotores, constructores, etc.); incluso Ayuntamientos y Comunidades Autónomas que no ejercitaban a fondo su labor de inspección, control, sanción y restablecimiento de la legalidad urbanística. Y no es que se construyera alguna vivienda sin licencia, sino que ante la pasividad (por mejor decir: a la vista, ciencia y paciencia de la Administración) se construían pseudourbanizaciones enteras. Como revelador de hasta qué punto había llegado la situación, citaremos la Disposición Transitoria Segunda de la Ley Valenciana del Suelo no Urbanizable de 5/6/92 (LSNU) que tiene un título paradójico «Regularización excepcional de urbanizaciones», y que se refiere ?nada menos? a las «urbanizaciones que, de hecho, se hayan ejecutado en contradicción o al margen de la legalidad urbanística en vigor»¿?

Desde luego que no tratamos de buscar culpables, sino ?más bien? de poner de relieve que las culpas están muy repartidas. En cualquier caso, la situación había llegado a tal punto que hasta hubo denuncias en el Parlamento Europeo que supusieron en la práctica un gran consenso de que la situac...

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