Engalabernos: casas empotradas y casas a caballo
| Autor | Manuel Faus y Barbara Ariño |
| Cargo del Autor | Notario y Abogada |
Es una realidad, concretamente en los centros históricos de muchas poblaciones y en viviendas de gran antigüedad, que se produce un fenómeno constructivo que ha dado lugar a la superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo del otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio.
Estas situaciones reciben denominaciones diversas como “casas superpuestas”, “casas a caballo”, “casas empotradas”, o más técnicamente “engalabernos”.
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En concreto, se denomina “engalaberno” a la parte de una edificación que no se encuentra dentro de los límites de la finca que le corresponde, sino que se introduce materialmente en otro, tanto en su sentido vertical como horizontal, y se apoya o pisa sobre el inmueble de la parcela colindante, ocupando parte de su espacio.
Véase, en este sentido, la STS de 20 de mayo de 2008 [j 1] y la SAP Baleares de 31 de marzo de 2004. [j 2]
Ahora bien, como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 7 de febrero de 2005, [j 3] debe distinguirse entre:
- Casas empotradas: se refiere a aquellas edificaciones construidas cada una de ellas sobre su respectivo solar, pero con el vuelo interferido entre sí, invadiéndose recíprocamente o bien el uno en el otro.
- Casas a caballo: se caracteriza por estar construidas sobre un mismo solar, pero manteniendo ambas la independencia física y jurídica, de modo que una “cabalga” total o parcialmente sobre la otra.
El problema que aquí se plantea es determinar cuál es la vía adecuada para su configuración jurídica.
Medianería horizontalEn estos supuestos de superposición de edificaciones, el Tribunal Supremo, partiendo del carácter independiente de ambas fincas, ha negado la aplicación de la comunidad ordinaria (Sentencia de 24 de mayo de 1943) y de la comunidad en régimen de propiedad horizontal (Sentencia de 14 de abril de 2005), [j 4] proclamando e introduciendo el concepto de la medianería horizontal, sobre todo a partir de la Sentencia de 28 de abril de 1972.
Así, por ejemplo, la STS 386/2021, 7 de Junio de 2021 [j 5] afirma:
Este Tribunal ha admitido la llamada medianería horizontal, que se da en aquellas situaciones en que se produce el fenómeno constructivo de superposición de edificaciones, en el que una de ellas pisa sobre la otra con la que colinda. Este fenómeno se conoce igualmente con el nombre de "casas a caballo". Se utiliza también el término de engalaberno para hacer referencia a supuestos en los que una edificación construida en su propio solar invade o se apoya sobre otra construcción levantada en un terreno colindante, con ocupación de su vuelo o subsuelo. No es extraño observar en el clausulado de instrumentos públicos e inscripciones registrales expresiones tales como "en este edificio se introduce una habitación del colindante" o que "pisa" o "apoya" sobre edificación ajena, ocupando parte de su espacio aéreo.
Y añade:
La particularidad de estos supuestos radica en la horizontalidad del elemento medianero, paralelo respecto al suelo, que sirve de techo para una de las edificaciones y de suelo para la otra, y que se configura como el único elemento común de relación entre las fincas, sometido como tal a un particular, y no sencillo, régimen jurídico derivado de su propia naturaleza y esencia.
Como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de fecha 29 de abril de 2008, [j 6] esta figura presupone:
1.- La superposición o interferencia entre el vuelo de inmuebles colindantes, y por tanto asentados sobre solares distintos o la superposición directa de dos inmuebles en un único solar, cada una con su salida.
2.- La inexistencia de ningún otro elemento común diferente del muro divisorio entre ambas propiedades (pared-techo-suelo), en especial salida común a ambos edificios y como hemos dicho no concurre salida a elemento común.
En cuanto a su configuración jurídica, la jurisprudencia mayoritaria entiende:
- Que no le es de aplicación directa, dada la falta de dichos elementos comunes, la institución del condominio ordinario y, por tanto, no se reconocería la acción de división ni la de retracto a ninguno de los titulares superpuestos.
- Que tampoco es de aplicación directa el régimen de la propiedad horizontal, por la total...
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