La enfiteusis: aspectos básicos de esta institución

AutorJosé Antonio González Martínez
CargoProfesor Asociado Universidad Miguel Hernández
Páginas251-267

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I Introducción

En el sentido jurídico, cosa es todo ente o porción limitada del mundo externo al sujeto, al que el pensamiento social, por sus condiciones de utilidad, accesibilidad, apropiabilidad y relativa escasez, ha reglado las condiciones de aprovechamiento o enseñoramiento para evitar o solucionar los eventuales conflictos de intereses entre los sujetos.

El vocablo latino res (cosa) aparece usado en Derecho Romano, fundamentalmente, en dos sentidos:

  1. restrictivo: coincide con la definición arriba dada de cosa en la materialidad o corporeidad.

  2. lato: comprende no sólo las cosas corporales sino también otras incorpóreas que aparecen reducidas a los iura, o derechos, tanto los reales (con excepción de la propiedad) como los personales.

Los derechos reales son los derechos sobre las cosas (res – rei), y llevan consigo una relación directa entre la persona y la cosa; el que tiene el derecho real tiene un derecho llamado por los romanos erga omnes (frente a todos). El conjunto de derechos reales y derechos personales u obligacionales conforman los llamados derechos patrimoniales con contenido económico, frente a una serie de derechos con contenido ético o social (derecho al honor, derecho de situación familiar, etc.).

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Suele caracterizarse al derecho real como un señorío inmediato (esto es, sin la intermediación de otra persona) sobre una cosa. Hemos hablado de una directa relación entre el sujeto y la cosa, en contraposición con el derecho personal, consistente en una relación entre dos personas determinadas, un sujeto activo (por que le compete una acción), y otro pasivo (porque le toca padecer el ser constreñido al cumplimiento de una prestación).

Dentro de los derechos reales cabe distinguir entre:

a) absolutos o iura in re: propiedad o dominio.

b) limitados o iura in re aliena: son derechos sobre cosa ajena, y son limitados porque abarcan sólo una parte específica del bloque de facultades constituido por el dominio. A su vez, dentro de estos, encontramos las servidumbres (prediales y personales) y los derechos reales pretorianos.

Históricamente la enfiteusis ha oscilado entre uno y otro, y aún se discute, si en la actualidad el código civil recoge uno u otro.

La enfiteusis se incluye entre los derechos reales pretorianos, así llamados porque tuvieron su origen en la protección dada por el pretor a determinadas relaciones y se dividen en dos grupos:

a) derechos reales de goce y disfrute: como la enfiteusis y las superficies, que constituyen una superación del rígido concepto de dominium, pues se estructuran, más que como derechos reales limitativos del señorío del propietario, como señorío prevalente sobre el de éste último.

b) derechos reales de garantía: con la fiducia, prenda e hipoteca.

II Concepto y clases

Es un derecho real ó contrato por virtud del cual el propietario de una cosa inmueble cede a otro, a perpetuidad o por un largo periodo de tiempo, el goce de la misma, con la obligación en el concesionario de cuidarla, mejorarla y pagar en reconocimiento del dominio una pensión o canon anual.

Su definición académica era la siguiente:

“Contractus solo consensu initus de fruitione rei in perpetuum vel ad tempus non modicum transferenda in alium pro certa pensione annuain agnitionem praestita dominii” (COVIÁN, VICTOR. Voz “Enfiteusis” Enciclopedia Jurídica Española. Barcelona F. Seix, 1910, pág. 532).

La nota esencial de este contrato consiste en trasladar al recipiente una especie de fracción de la propiedad, llamada, sobre todo desde el siglo XVI, dominio útil por oposición al directo que se reserva al cedente, siendo la renta anual el signo representativo de este verdaderoPage 254 y único dominio: de un arrendamiento en la integridad de la institución, de la que pudo afirmar Gayo: sed magis placuit locationemque conductionem esse (Párrafo 145, Lib. III de sus Instituciones), y con una mayor aproximación a la venta pasa a ser un contrato especial, con su peculiar naturaleza. A pesar de que algunos juristas opinaban que se trataba de un arrendamiento por la obligación de pagar esa renta o canon, y otros sostenían que era una venta por la larga duración del contrato, se configura como un contrato sui generis. No obstante, siempre conservó el carácter de una locación hereditaria, y así nuestros clásicos adicionaban a la definición expresada, la condición de no poder quitar la cosa al enfiteuta ni a sus herederos mientras pagaren la pensión.

Por tanto, deducimos que es un contrato consensual, bilateral, oneroso y conmutativo.

La extraordinaria importancia de esta institución requiere el conocimiento previo del significado que se da a ciertas palabras técnicas, que han de emplearse en el presente estudio:

.Canon, pecho, pensión o renta: es la cuota anual que en plazo distinto, fijado en el contrato, paga el enfiteuta al señor en concepto de renta y como reconocimiento del dominio.

.Comiso: consiste en la facultad concedida por la ley al señor directo de apoderarse de la cosa enfiteuticada, por dejación forzosa del enfiteuta, cuando éste falta a ciertas condiciones esenciales del contrato.

.Fádiga o fadiga: generalmente se emplea como idéntica al tanteo; pero en su origen era el derecho que se pagaba al señor por el permiso para enajenar la cosa dada en enfiteusis.

.Laudemio o Luismo: de laudare, alabar; es la facultad que tiene el señor de exigir a aquel a quien se vende la finca enfitéutica un tanto por ciento del precio; de ordinario, la quincuagésima de lo que se enajena.

.Prelación: el derecho del dominio directo o del útil para quedarse con la finca enfiteuticada en plena propiedad, por el tanto en que se pactara la venta de uno de los dos dominios: comprende el tanteo y el retracto.

.Retracto: consiste en el derecho que tiene uno de los dos condóminos, de poder reclamar para sí el fundo enfitéutico dentro de cierto término, después de verificada la venta por el otro, mediante el pago del precio al comprador.

.Tanteo: el mismo derecho de prelación, que ha de ejercitarse con anterioridad a la venta.

Desde la época clásica, la doctrina discutía sobre la naturaleza jurídica de esta institución, la cual parece provenir del Derecho helenístico, donde se utilizaba profusamente por las entidades públicas para fomentar el cultivo y roturación de terrenos yermos. Probablemente la enfiteusis era al principio un arrendamiento temporal a largo plazo, pero revocable.

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La situación del concesionario era así muy semejante a la del titular del ius in agro vertigali con la sola diferencia de que el vectigalista disfrutaba de un arriendo permanente. Pero paulatinamente la concesión temporal del enfiteuta adquiere carácter perpetuo e irrevocable y, de este modo, desde mediados del siglo IV se empiezan a fundir el ius in agro vectigali y la emphyteusis. La unificación definitiva se produce por una ley del año 480 del emperador bizantino Zenón que aúna ambos institutos bajo el nombre común de ius emphyteuticarium y dicta la normativa pertinente para su regulación jurídica.

La enfiteusis se concibe como un derecho real sobre cosa ajena con un contenido que la diferencia de otras instituciones jurídicas, de las cuales toma sus elementos, de ahí el peligro de confundirlas.

CARACTERES DE LA ENFITEUSIS: SUS EFECTOS.- Son los propios textos legales quienes los suministran de forma más o menos explícita:

  1. - el más esencial desde Zenón es la concesión al enfiteuta de un derecho real sobre la heredad: esto es, la adquisición del dominio útil.

  2. - el segundo carácter consiste en la necesidad de pactar una pensión, canon o renta, que se reserva el dueño, al extremo de que si no se cumple tal requisito, el contrato es nulo.

  3. - el tercer carácter es su “indivisibilidad”: ni la finca enfiteuticada, ni por tanto la pensión, pueden ser objeto de un funcionamiento incompatible con la naturaleza de la institución (al igual que en el arrendamiento).

  4. - otra nota característica de este contrato consiste en la necesidad de fijar el valor de la finca, también bajo pena de nulidad.

  5. - el carácter de “perpetuo o indefinido” atribuido a la enfiteusis nos aproxima a la escuela de Portugal, si bien no se exige entre nosotros como requisito sine qua non, sino que se declara condición natural del contrato.

    La polémica entre la temporalidad y la perpetuidad ha sido importante: varios escritores afirman que no excedía de noventa y nueve años, aun en la misma Roma, si bien luego adquirió la enfiteusis el carácter de perpetua, lo que explica ciertas antinomias aparentes que se encuentran en sus textos.

    A esto se opone que, lo propio en Grecia, Roma y en la Edad Media, la enfiteusis, en sus comienzos, debía ser tan perpetua como las Corporaciones que la otorgaban: en las obras de los jurisconsultos y en las literarias, en relación a Roma, se encuentra que al derecho enfiteuticario se le llama ius perpetuarium, y a los enfiteutas conductores perpetuarii o simplemente perpetuarii.

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    De lo expuesto se deduce que los efectos de este contrato son:

  6. ) el enfiteuta, sea temporal o perpetuo, puede ejercitar sobre la cosa todos los derechos inherentes a la condición de propietario: así dispone de ella por medio de venta, donación, permuta, etc.; forma parte de su haber para todos los efectos, incluso los sucesorios, y como cualquier otro bien, es susceptible de ser...

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