Eficacia de la posesión: las presunciones

AutorDra. Esperanza Alcaín Martínez
Cargo del AutorProfesora titular de Derecho civil. Universidad de Granada
Páginas95-114

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Actividad práctica 1ª

Los efectos que se derivan a favor del poseedor durante el ejercicio de la posesión se pueden centrar en dos aspectos fundamental-mente: La posibilidad de adquirir el dominio por usucapión y la tutela o protección legal que se confiere al poseedor. En el Código Civil se contemplan unas presunciones posesorias que respaldan "a priori" la posición del poseedor facilitándole la prueba.

Esta primera actividad tiene por finalidad que el alumno conozca cuáles son las presunciones posesorias, así como las acciones protectoras de la posesión previstas en nuestro Ordenamiento Jurídico contestando a los siguientes enunciados:

  1. Enumerar y definir las presunciones posesorias, y señalar el precepto de la norma que las contempla.

  2. Poner en conexión las presunciones con materias concretas en las que su aplicación será de gran relevancia para facilitarle al poseedor la prueba. Buscar dos sentencias en las que se apliquen justificando la elección.

  3. Enumerar, definir y señalar la norma y precepto que regulan las acciones dirigidas a proteger la posesión, incidiendo en las particularidades procesales que presentan frente a las acciones protectoras del derecho de propiedad y otros derechos reales, así como en las ventajas que les ofrecen a los poseedores.

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    ACTIVIDAD PRÁCTICA 2ª MODELO DE CASO PRÁCTICO

    Supuesto

    Dª Elisa es propietaria de la Finca "La Alameda" destinada a la plantación de olivos y D. Ángel es propietario de la Finca "El Torcal" que se la tiene arrendada a su primo D. Álvaro para uso ganadero. Desde hace 20 años, Dª Elisa le tiene permitido a D. Álvaro, gran amigo de la familia, que pase a su Finca y que utilice una pequeña parte de su finca ("La Alamedilla") dejándole incluso que construyera una casita de tres habitaciones y tuviese un pequeño huerto, pero al fallecer Dª Elisa, su heredera, Dª María, le prohíbe tal uso porque no consta ni en el Registro de la Propiedad ni en ningún documento, público o privado. Por ese motivo, Dª María coloca vallas, está construyendo un muro, tiene contratada la demolición de la casita y el proyecto de una construcción más moderna. Además consta que está realizando vertidos de basuras y sustancias tóxicas en la huerta.

    Cuestiones

  4. - Planteamiento del problema y de las cuestiones jurídicas a analizar.

    Nos encontramos con una pequeña finca, "La Alamedilla" sobre la que se plantean los problemas jurídicos a analizar en este caso. En primer lugar, es necesario determinar los sujetos que tienen relación jurídica-posesoria con ella. Estos son:

    D. Álvaro: arrendatario, poseedor inmediato de la Finca "El Torcal". Y poseedor también de la Finca en cuestión "La Alamedilla" que está sufriendo los actos de perturbación de la posesión de su propietaria.

    Dª María: heredera, propietaria y poseedora de la Finca "La Alameda" y, poseedora mediata de la Finca "La Alamedilla". Agente de los actos pertubadores de la posesión que ostenta D. Alvaro sobre dicha Finca.

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    Por lo tanto, la posesión de la Finca, objeto del litigio, la ostentan, Dª María, de forma mediata y D. Alvaro, de forma inmediata. Así, pues será necesario determinar los mecanismos de defensa que ostentan cada uno de ellos ya que según el art. 446 Cc: "Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y si fuese inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen".

  5. - ¿Qué acciones puede ejercitar cada uno de ellos para defender la posesión

    1. ) D. Álvaro: arrendatario, poseedor inmediato de la Finca "El Torcal", y poseedor también de la Finca en cuestión "La Alamedilla" que está sufriendo los actos de perturbación de la posesión de su propietaria.

    Está legitimado para el ejercicio de un interdicto de obra nueva. De acuerdo con el art. 250 LEC, el objeto del mismo es la suspensión (no la demolición) de una obra en construcción (no terminada), por un interesado, quien se crea perjudicado. Se podría interponer, por tanto, frente a la construcción del muro (siempre que no esté terminado) y frente a la demolición de la casita (incluso aunque no haya comenzado, siempre que haya indicios razonables que indiquen que así va a hacerse)

    Frente a la demolición cabría también el interdicto de retener, hoy regulado, como pretensión sumaria en la tramitación del juicio verbal, en el art. 250. 4º LEC. Este interdicto ha de interponerse en el plazo de un año (art. 439 LEC y 1968 C.c.) desde que se produjo la perturbación del disfrute.

    Además podría interponer también un interdicto de retener la posesión frente a las perturbaciones de la posesión como son el vertido de basuras y sustancias tóxicas, con base en el art. 250.4º LEC, al objeto de lograr que el juez obligue a Dª María Pablo a que se abstenga de tales conductas perturbadoras. Pero nunca se discutirá sobre el título para poseer.

    Por todo lo anterior, las sentencias que resuelvan los interdictos de recobrar y retener la posesión, así como de los de obra nueva y

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    obra ruinosa, no producen plenos efectos de cosa juzgada material, dejando a salvo el juicio declarativo plenario que corresponda a la materia o cuantía (art. 447.2 LEC).

    1. Por su parte, Dª María, propietaria y poseedora por lo tanto de la Finca "La Alamedilla" puede interponer el interdicto de recobrar la posesión frente a D. Alvaro, que está utilizando y usando su Finca.

    Además, como propietaria no poseedora podrá ejercitar la acción reivindicatoria frente a D. Álvaro, poseedor no propietario con la que conseguirá una sentencia en la que éste tendrá que restituir la Finca a su propietaria, junto con la aplicación de las normas de la liquidación del estado posesorio.

  6. - ¿Puede D. Ángel, como arrendador, interponer la acción pre-vista en el art. 250.1.4º LEC

    El arrendador como poseedor mediato que es sí estaría legitimado para el ejercicio de cualquier acción posesoria a tenor del art. 446 CC, pero según el art. 1560.1 Cc: "El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador".

    Este precepto, que hace referencia a la legitimación del arrendador en los procesos posesorios, debe interpretarse en el sentido de que no está obligado frente al arrendatario a defenderle, pero tampoco se lo prohíbe, por lo que dependerá de su voluntad para inter-poner o no la correspondiente acción.

    Sin embargo, no prosperaría en este caso puesto que D. Ángel no ostenta ninguna posesión sobre la Finca "La Alamedilla", sólo sobre la Finca "El Torcal que es de su propiedad y es la que tiene arren-dada. El hecho de que su arrendatario esté poseyendo otra, median-do título o no, no le legitima para actuar en su defensa.

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Actividad Práctica 2 1 a realizar por el alumno

Supuesto

El 1 de noviembre de 2000 se suscribió un contrato de arrendamiento entre Doña Carmen M.P. y la Empresa LH S.A., de la Planta Tercera de un edificio incorporando en la Cláusula Séptima que: "si LH S.A. deseara hacer obras de adaptación o modificación de las instalaciones existentes, deberá solicitar la autorización expresa de la propiedad. Cuando la arrendataria realice obras con el consentimiento de la propietaria, ésta tendrá opción a la terminación del contrato a recobrar la Planta en la forma en que se encuentre o a exigir que la arrendataria la deje en las mismas condiciones en que recibió". Con fecha 4 de marzo de 2007, la arrendataria LH, S.A. le solicita autorización a la arrendadora para realizar varias obras en el local (hacer diáfana la planta, poner falso suelo para conducciones de teléfonos, eléctricas, etc..., poner falsos techos...). La respuesta fue que no autorizaba las obras si previamente no se suscribía acuerdo estableciendo incremento de la renta, duración máxima del contrato y plazo máximo de duración de las obras. Al considerarlo como una novación de hecho, la Empresa LH, S. A. comenzó las obras pese a la negativa de Doña Carmen M.P.

Cuestiones

  1. Argumentos jurídicos a favor de la paralización de las obras a instancia de Dª Carmen M.P.

  2. Argumentos jurídicos a favor de la realización de la obras por la Empresa LH, S. A.

  3. ¿Es posible la indemnización a la empresa arrendataria por la suspensión de las obras realizadas ¿Es posible acudir a la Teoría del Abuso de Derecho

  4. Confrontar las respuestas con los Fundamentos de Derecho de la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2001 (RJ\2001\6628)

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Actividad Práctica 2 2 a realizar por el alumno

Supuesto

La empresa "Autos Grandes" poseía una nave inscrita en el Regis-tro de la Propiedad en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra que celebró el 20 de marzo de 1983 con la empresa "Construcciones Bonitas, S.A.". Finalizado el contrato continuaron usando la nave ya que quieren ejercitar la opción de compra adquiriendo la nave en propiedad. "Construcciones Bonitas, S.A." se opuso pretendiendo judicialmente la restitución en la posesión.

Cuestiones

  1. ¿Pueden ser considerados como precaristas los arrendatarios una vez finalizado el contrato de arrendamiento ¿Se puede basar el argumento en el art. 436 Cc

  2. ¿Procedería el desahucio por precario contra la empresa "Autos Grandes"

  3. ¿Es posible que los arrendatarios protejan su derecho con el ejercicio de la acción del artículo 41 de la Ley...

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