La eficacia de las cargas en las operaciones de liquidación
| Autor | Josep Maria Sabater Sabaté |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Secretario judicial |
| Páginas | 41-140 |
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En este capítulo estudiaremos todas aquellas actividades necesarias para la cuantificación o determinación del valor de las cargas que convergen sobre el bien: en primer lugar, conocer cuáles son las cargas que realmente subsisten y su actual valor; en segundo lugar, determinar cuáles son las cargas que debemos deducir del valor de tasación del bien para obtener su valor en subasta; y en tercer lugar, un análisis diferenciado del embargo y de su medida asegurativa que nos servirá para conocer el importe o valor que asegura y en qué medida afecta a los titulares de otros derechos sobre el bien que es objeto de apremio.
El originario art. 657 LEC constituyó una especial novedad del legislador en cuanto a la posibilidad de conocer con determinada exactitud el importe actualizado de las cargas anteriores, como manifestación y consecuencia lógica del principio de subsistencia de cargas preferentes, de manera que para los interesados o posibles rematantes del bien, el precio final a pagar en caso de obtener el remate del mismo, se compondrá de la suma que ofrezcan en la subasta, más la cantidad que deban satisfacer por la cancelación de las cargas anteriores en las cuales deberán subrogarse.
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Ello les permitirá conocer con cierta exactitud que el precio del remate no será más que una parte del precio final de adquisición del bien. Con este sistema, el interesado o posible comprador que participa en la subasta debe saber hasta qué cantidad pueden llegar sus pujas si no desea pagar por el bien un precio final muy superior al que tenía previsto pagar. En consecuencia, su finalidad pues, no es otra que llevar a cabo la valoración de la finca de la manera más ajustada posible a la realidad.
En su redacción originaria esta norma disponía:
1. A petición del ejecutante, el tribunal se dirigirá a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución para que informen de la subsistencia actual del crédito garantizado y su cuantía. Los acreedores a quienes se reclame esta información deberán indicar con la mayor precisión si el crédito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa y, en caso de subsistir, qué cantidad resta pendiente de pago, la fecha de vencimiento y, en su caso, los plazos y condiciones en que el pago deba efectuarse. Si el crédito estuviera vencido y no pagado, se informará también de los intereses moratorios vencidos y de la cantidad a la que ascienden los intereses que se devenguen por cada día de retraso. Cuando la preferencia resulte de una anotación de embargo anterior, se expresarán la cantidad pendiente de pago por principal e intereses vencidos a la fecha en que se produzca la información, así como la cantidad a que asciendan los intereses moratorios que se devenguen por cada día que transcurra sin que se efectúe el pago al acreedor y la previsión para costas.
Los oficios que se expidan en virtud de lo dispuesto en el párrafo anterior se entregarán al procurador del ejecutante para que se encargue de su cumplimento.
2. A la vista de lo que los acreedores a que se refiere el apartado anterior declaren sobre la subsistencia y cuantía actual de sus créditos, el tribunal, a instancia del ejecutante, expedirá los mandamientos que procedan a los efectos previstos en el artículo 144 de la Ley Hipotecaria
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El precepto guarda íntima relación con el sistema de valoración de inmuebles para subasta contemplado en el art. 666 LEC, en atención al cual el Secretario Judicial descontará del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del art. 657 LEC. Podemos observar, que la redacción originaria del precepto condicionaba su aplicación a que existiera petición de la parte ejecutante para que el tribunal se dirigiera a los titulares de créditos anteriores a los fines de averiguar el importe realmente adeudado, con lo cual comenzaron a detectarse los primeros problemas, pues la pasividad del acreedor podía llegar a alterar el sistema establecido por el legislador como veremos a continuación con el siguiente ejemplo.
El hecho de que la obtención de información sobre el estado de las cargas anteriores dependiera de la sola voluntad del ejecutante porque así lo disponía la redacción originaria del precepto, llevaba a obtener resultados contradictorios en la valoración del bien para subasta.
Supuesto práctico núm. 2:
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El Banco X otorga a Alberto un préstamo hipotecario por importe de 354.597€ para adquirir la que será su vivienda habitual, constituyendo garantía real sobre el inmueble.
Cinco años más tarde, el Banco Y concede crédito a Alberto, y ante su impago, traba anotación preventiva de embargo letra A sobre el citado inmueble por importe de los 60.000€ de descubierto pendientes de pago, más 20.000€ calculados provisionalmente para los intereses y las costas de la ejecución.
El acreedor, Banco Y, inicia el procedimiento de apremio y se tasa pericialmente el bien en la suma de 294.495€, señalándose día para la subasta. Del requerimiento al acreedor hipotecario anterior, resulta que adeuda 240.404€, según la certificación incorporada a las actuaciones.
A tenor de lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 666.1 LEC, la valoración del inmueble para subasta será de 54.091€ (294.495 – 240.404).
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Pero pensemos en el supuesto en que el acreedor ejecutante no hubiere solicitado la información sobre la subsistencia del crédito anterior garantizado y su actual cuantía. Debería descontarse en este caso el importe total garantizado por la certificación registral, con lo cual, siendo superior al valor de tasación del inmueble, correspondería alzar el embargo por exigirlo así el art. 666.2 LEC, y no es aconsejable levantar el embargo si no existe la absoluta seguridad de que el importe real de las cargas supera el valor del bien.
Veamos cuáles son las consecuencias y el resultado que se produce en la valoración del bien para subasta cuando el acreedor ejecutante no solicita la información de la carga anterior.
Supuesto práctico núm. 3:
Variando pues el supuesto de hecho anterior, si el acreedor ejecutante Banco Y no solicita que se requiera al titular de crédito preferente al que se ejecuta, acreedor hipotecario Banco X, para que informe sobre la subsistencia del crédito garantizado y de su actual cuantía, tendremos que descontar al valor de tasación del bien, 294.495€, el importe total que consta de la certificación registral, es decir, los 354.597€ que garantiza la hipoteca, obteniéndose un valor del bien para subasta negativo.
Podemos ver que en este supuesto, debemos levantar el embargo ante la falta de certeza del importe real de la carga anterior, motivado por el hecho de que el acreedor ejecutante, sean cuales fueren sus razones, no lo solicitó, lo cual conduce a la absoluta inseguridad jurídica y a resultados contrarios a los pretendidos por el sistema de liquidación de cargas, de modo que no puede sostenerse la idea de que el propio sistema autorizado por el legislador dependa de la exclusiva voluntad del acreedor ejecutante.
Observamos que las diferencias son notables de existir o no petición del ejecutante para requerir al titular del crédito anterior a los fines de que certifique la subsistencia y cuantía de su crédito.
La doctrina científica mayoritaria entendió en estos supuestos que debería suspenderse la subasta con mantenimiento del embargo y requerir al acreedor ejecutante para que solicitara lo que a su derecho interesare, incluidas las vías alternativas de enajenación del bien de los art. 640, 641
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y 676 LEC (incluida la administración judicial); postura esta última, la de suspensión de los trámites de la subasta, que toma apoyo en el art. 643.2 LEC en que no se prevé el alzamiento del embargo, sino sólo que no se convocará la subasta cuando se prevea que se obtendrá una cantidad que no superará los gastos de la misma11.
Sin embargo, la jurisprudencia se atenía mayoritariamente a la aplicación estricta de la regla aritmética que conducía a levantar el embargo cuando las cargas anteriores superaban el importe de la tasación del bien12.
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Haciendo una interpretación menos restrictiva de la norma, cierta doctrina13entendió que, en la medida que la regulación de la subasta se hacía de manera que resultara lo más indicativa posible del valor del bien, no debía dejarse a la voluntad de la parte ejecutante la solicitud de información de la subsistencia y cuantía de las cargas preferentes del art. 657.1 LEC, debiendo practicarse de oficio por el tribunal para conocimiento del importe real de...
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