Obras efectuadas por el arrendatario al amparo del art. 23 LAU

Abogados Civil

Resumen

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1. Consideraciones preliminares. - 1.1. Antecedentes y concordancias -1.2. Carácter y aplicabilidad del precepto - 2. Realización de obras por el arrendatario - 2.1. Las obras permitidas -2.1.1. Obras que no necesitan el consentimiento del arrendador - 2.1.2. Obras consentidas - 2.1.3. Régimen jurídico de las obras permitidas - 2.2. Las obras prohibidas - 2.2.1. Las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo 2 - 2.2.2. Las obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma - 2.3. Requisitos: el consentimiento del arrendador por escrito - 2.3.1. Constancia y naturaleza jurídica de la autorización - 2.3.2. Objeto y alcance de la autorización - 2.3.3. El elemento temporal en las autorizaciones - a) momento de otorgamiento del consentimiento - b) vigencia de la autorización -2.3.4. Personas legitimadas para emitir el consentimiento - a) la representación del arrendador - b) comunidad de arrendadores - c) constitución del arrendamiento por quien no es propietario - d) enajenación de la finca arrendada - e) autorización judicial - 3. Consecuencias generales de la realización de obras inconsentidas -3.1. La facultad de resolver el contrato: art. 27.2,D lau - 3.2. El derecho de opción del arrendador, al concluir el contrato - 3.2.1. La reposición de las cosas al estado anterior - 3.2.2. La conservación de la modificación efectuada - 4. Consecuencias de la realización de obras en el supuesto especial de que las obras inconsentidas provoquen una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios.

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Extracto

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Obras efectuadas por el arrendatario al amparo del art. 23 LAU

ARTÍCULO 23 LAU: Obras del arrendatario

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2 y o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 aborda en su artículo 23, de manera expresa y directa, la regulación de las consecuencias jurídicas correspondientes a la realización de obras, por parte del arrendatario, en el inmueble arrendado. De hecho, éste es el aspecto que, de entrada, suscita mayor interés, pues la regulación autónoma de esta materia ha constituido una de las novedades legislativas de la actual normativa.

Si bien es cierto que las disposiciones del Código civil relativas al uso y utilización de la cosa arrendada podrían servir prima facie para resolver las controversias que pudiera suscitar la acción del arrendatario sobre el bien objeto de arriendo, hay que poner de relieve que dichas normas parten de la consideración del arrendamiento como un contrato de cesión del goce o uso de la cosa en sentido estricto (art. 1543 Cc) y, por lo tanto, se encuentran informadas por la obligación de conservación a cargo del arrendatario. Así, «Si al dar comienzo el arriendo el arrendador debe entregar la cosa al arrendatario (art. 1554.1.° Cc) en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, según la interpretación más correcta, llegado el momento de la extinción del contrato el arrendatario debe devolverla tal como la recibió salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, es decir sin culpa del arrendatario»[1].

A ello se debe que una legislación de marcado carácter social, como es la de arrendamientos urbanos, preocupada por garantizar los intereses del arrendatario, haya venido dedicando desde sus orígenes atención particular al margen de manio-brabilidad que, en relación al inmueble arrendado, sea posible reconocer al arrendatario sin menoscabo del derecho de propiedad y, concretamente, a la cuestión de las obras.

Esta preocupación cobra todavía mayor relevancia a la luz de los preceptos constitucionales que contemplan el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE) y que, como establece el art. 10 CE, deberán informar la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. De aquí que algunos autores, como Rodríguez Morata, aprecien la existencia de un nuevo principio, el de favor reparationis, que orienta en la actualidad la legislación arrendaticia urbana[2].

En este marco, la reglamentación contenida en el actual art. 23 LAU y demás preceptos afines es reflejo de la tensión existente entre la obligación del arrendatario de no modificar el objeto arrendado (art. 1561 Ce) y su derecho a que el mismo sea mantenido en las condiciones que exige el uso al que se destina, durante todo el tiempo que dure el arriendo (art. 1554.2 Cc)[3]. Punto de equilibrio, difícil de concretar, que culmina con la inevitable distinción entre actuaciones permitidas y actuaciones prohibidas. Delimitación ésta de carácter sutil pero enormemente trascendente, en tanto que la conducta del arrendatario transgrediendo los márgenes establecidos encontrará la correspondiente sanción, en ocasiones coincidente con la concesión al arrendador de la facultad de resolver unilateralmente el contrato (arts. 1124,1569.3.° Cc y 27.2,d LAU).

1.1. Antecedentes y concordancias

El régimen jurídico de las obras, como ya he apuntado, constituye una materia clásica en cuestión arrendaticia, habiendo sido objeto de diverso tratamiento en las sucesivas leyes de Arrendamientos Urbanos[4]. Junto con estas normas especiales, el actual artículo 23 encuentra su antecedente remoto en el Decreto de 29 diciembre de 1931 (BOE de 30 de diciembre de 1931, p. 1938), que permitía la denegación de la prórroga por el arrendador en el caso de que el arrendatario hubiera realizado obras que pudieran haber modificado o alterado las condiciones del edificio, sin su consentimiento. Bajo cualquiera de sus manifestaciones normativas, es de destacar la importante labor interpretativa y clarificadora que ha venido llevando cabo de forma permanente la abundante Jurisprud...

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