Efectos Jurídicos y Acciones de Tutela del Derecho de Vuelo

Abogados Civil

Resumen

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8.1. Los efectos jurídicos del ejercicio del derecho de vuelo - 8.1.1. Efectos económicos: la indemnización en los casos de ejercicio del derecho de vuelo - 8.1.2. Efectos registrales: el otorgamiento de la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal - 8.1.3. Efectos jurídicos: el problema de la redistribución de las cuotas tras ejercitarse el derecho. De la RDGRN de 7-4-70 a la de 24-3-00 - 8.2. Las acciones para la tutela jurídica del derecho de vuelo - 8.2.1. La tutela del derecho de vuelo por parte de su titular - 8.2.1.1. Las acciones para la protección jurídico civil del derecho de vuelo - 8.2.1.2. Los procesos interdictales como mecanismos de tutela de la posesión - 8.2.1.3. La denominada acción real registral - 8.2.2. Las acciones de tutela por parte de la comunidad de propietarios

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Extracto

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Efectos Jurídicos y Acciones de Tutela del Derecho de Vuelo

8.1. Los efectos jurídicos del ejercicio del Derecho de vuelo

8.1.1. Efectos económicos: la indemnización en los casos de ejercicio del derecho de vuelo

En el derecho español, al contrario que en otros ordenamientos como en el caso del italiano y en menor medida, en el derecho francés, el titular de los derechos de vuelo y subsuelo, por el sólo hecho de ostentar tal ius in re aliena, no tiene obligación alguna de indemnizar al titular o titulares del edificio base donde ejercitará su derecho. Sin embargo, aún cuando en nuestro derecho existe tal vacío legal, entendemos que el tema merece cuando menos una breve refiexión acerca de su conveniencia o su exigibilidad en orden a no hacer que se produzca un enriquecimiento injusto o desmesurado del titular de aquellos derechos en detrimento de los propietarios de las unidades privativas del inmueble, que observan cómo su inicial derecho de propiedad ve, por así decirlo, disminuida su proporción de cotitularidad en las elementos comunes del inmueble. Quizás sea éste el razonamiento más adecuado que nos lleve a concluir si es o no procedente indemnizar a los comuneros del edificio en régimen de propiedad horizontal, por parte de aquel titular del derecho de vuelo y subsuelo.

El CC italiano establece en el último párrafo de su art. 1127 la obligación para el sobreelevante, que en tal ordenamiento sólo puede ser el titular del último piso, de pagar a los otros propietarios del edificio, una indemnización equivalente al valor actual del área a ocupar con la nueva construcción, importe que se dividirá entre el número de pisos, comprendiendo también al que se sobreeleva y detrayendo el importe de la cuota que al mismo corresponde.

En el Derecho italiano, Visco1152reconoce que el tratamiento que se hace del constructor de la sobreedificación es un tratamiento privilegiado toda vez que la compensación que recibe por el pago del valor del área es muy superior a la indemnización que tiene que abonar. En este caso, la indemnización es preceptiva a diferencia del derecho español donde no lo es y del caso del derecho galo en donde la misma se vincula a ocasionar perjuicios al resto de comuneros. Recordemos pues que el CC italiano concede el derecho de sobreelevación solamente al titular del último piso o ático, por lo que la indemnización se debe abonar a todos y cada uno de los propietarios de los pisos inferiores a aquel en que se sobreeleva. Sin embargo, si la sobreelevación se efectúa por un tercero al que se le haya cedido tal derecho de vuelo por aquel inicial propietario o se haya reservado éste el mismo, es curioso pero en este caso, no tendrá que indemnizar a los propietarios de las plantas inferiores, ya que la superficie al no ser común, por haberse atribuido ab initio en el caso de la reserva y desde que se produjo la enajenación del derecho en caso de venta o cesión de la misma, el ejercicio del derecho de sobreelevación no genera hacia los propietarios de las plantas inferiores ningún derecho a percibir indemnización al carecer de derecho alguno sobre la superficie situada sobre la cubierta del edificio, como dice Branca1153, para quien la indemnización responde a una compensación del diritto sacrificato a los condóminos del edificio. Postura contraria mantiene Salis1154para quien la indemnización procedería, siempre respecto a los propietarios de los pisos inferiores pues ellos sufren las limitaciones en las cosas comunes como consecuencia de la sobreedificación.

Por parte del derecho francés1155, el art. 36 de la Ley francesa nº 65-557, de 10 de julio de 1965 en su redacción dada por la Ley 85/1470, de 31 de diciembre de 1985, establece que los copropietarios o comuneros que soporten, como consecuencia de los trabajos de sobreelevación previstos en el art. 35 de la ley, un perjuicio que responda a las condiciones fijadas en el art. 9, tienen derecho a una indemnización, la cual estará a cargo del conjunto de los copropietarios y se repartirá según la proporción inicial de los derechos de cada uno sobre las partes comunes. Así pues, en el derecho francés se liga la indemnización a la

existencia de un perjuicio, cosa sobre la que guardaba silencio el derecho italiano donde no es necesario tal perjuicio para que sea preceptiva la indemnización del sobreelevante, y que no olvidemos, que en el derecho italiano corresponde al titular del último piso, circunstancia que en el derecho galo corre a cargo del conjunto de copropietarios que inicialmente autorizaron la sobreelevación. El perjuicio ocasionado puede tener que ver, o con la disminución definitiva del valor de sus lotes, como así se denomina en el derecho galo, y recordemos lo que en su momento hablábamos sobre los lotes transitorios de copropiedad, así como también el perjuicio se puede deber a una perturbación grave aunque sea temporal, en el disfrute de sus derechos dominicales sobre la estancia privativa o sobre los...

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