Edificación y uso del suelo

AutorJosé Luis Fernández Maestu
Páginas309-

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Capítulo I Licencias urbanísticas
Artículo 192 Actos sujetos

1. Todo acto de edificación requerirá la preceptiva licencia municipal.

2. Estarán sujetos igualmente a previa licencia los actos de uso del suelo y del subsuelo, tales como:

  1. Las parcelaciones urbanísticas.

  2. El cerramiento de fincas.

  3. Los movimientos de tierras.

  4. Las actividades extractivas de minerales.

  5. Las obras de nueva planta.

  6. La modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes.

  7. La primera utilización de los edificios y la modificación de uso de los mismos.

  8. La demolición de construcciones.

  9. La instalación o ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, excepto que se efectúe en campings o zonas de acampada legalmente autorizadas.

3. Cuando los actos de edificación y uso del suelo se realicen por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público.

Comentario

La licencia, es aquél acto administrativo por medio de los cuales se autoriza para el ejercicio de determinadas facultades que si bien forman parte del contenido ordinario y normal de la propiedad inmobiliaria urbana, han de adecuarse a las exigencias del planeamiento urbanístico; dice TOMÁSRAMÓN FERNÁNDEZ, es un acto de autorización administrativa; es, asimis- Page 310 mo, y entre otras cosas, un acto "reglado", pues la Administración ha de concederla siempre que se acomete un acto de carácter real, pues se centra exclusivamente en el objeto sobre el que recae (el suelo y el uso que respecto de él se solicita), con abstracción del sujeto que la pide, de ahí que un eventual cambio de las personas resulte irrelevante -por ello las licencias son transmisibles en los términos de la legislación de régimen local- y, en cambio, una modificación en las condiciones del objeto requiera ordinariamente la de la licencia.

Novedades:

1) se suprime la exigencia de licencia para la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los planes.

2) se introducen los siguientes supuestos: El cerramiento de fincas, las actividades extractivas de minerales y la instalación o ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, excepto que se efectúe en campings o zonas de acampada legalmente autorizadas.

Sobre nulidad de la licencia de obras por incumplimiento del planeamiento urbanístico puede verse la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de los de Logroño, de 1 de septiembre de 2006.

Parcelación

STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo) de 22 de diciembre de 1980 (RJ 1980\5088): la parcelación ilegal tiene carácter de infracción continuada, careciendo de valor los documentos privados de compraventa para considerar iniciado el plazo de prescripción.

STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª) de 31 enero de 1995 (RJ 1995\61): las parcelaciones urbanísticas se definen por su finalidad consistente en una actuación urbanística. Concepto jurídico de núcleo de población.

STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª) de 8 mayo de 1998 (RJ 1998\3836):

- definición de parcelaciones urbanísticas:: división de fincas para la constitución de un núcleo de población. Dos elementos: material o referente a la división de las superficies, que puede ser simultánea o sucesiva; específico: que la división pueda dar lugar a la constitución de núcleo de población

- constitución de núcleo de población: se produce aun cuando no se hubieren efectuado construcciones. Basta con que la división produzca por sí o pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población, de suerte quePage 311 no sólo sea susceptible de, sino con tendencia a constituir un núcleo de población por la facilidad de transformación de tales parcelas en solares

- un tamaño medio de las parcelas inferior a la unidad mínima de cultivo es un claro indicio de la vocación urbana de la parcela, al ser insuficiente para el aprovechamiento agrícola.

STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª) de 16 junio de 1998 (RJ 1998\4554):

- La existencia de parcelación urbanística se deduce «a posteriori», como consecuencia de los actos realizados por el dueño de la finca matriz relativos a la alineación de los terrenos, a su configuración, a las obras de infraestructura realizadas o de la no consideración del valor agrícola en las transmisiones efectuadas.

- La parcelación tendrá la consideración de ilegal con independencia de que en el momento de la segregación no estuviere aprobado el plan de urbanismo que definió el concepto de «núcleo de población» en relación con las parcelaciones urbanísticas.

- La ilegalidad de la parcelación debe considerarse con independencia de que la parcela resultante fuere superior a la mínima, puesto que el carácter urbanístico de la parcelación no debe confundirse con la dimensión mínima de la parcela edificable.

- En caso de parcelación ilegal, la infracción urbanística tiene el carácter de continuada, por lo que el cómputo de la prescripción no se inicia hasta que no se produce el último acto de parcelación.

STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª) de 13 mayo 2002 (RJ 2002\5540): prueba de la existencia de parcelación ilegal: red de energía eléctrica de baja tensión diseñada para el suministro de viviendas unifamiliares y bombas de agua. Existencia de peligro de formación de núcleo de población.

STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª) de 28 septiembre 2002 (RJ 2002\9248): alteración del carácter agrícola del terreno. Carácter de infracción continuada

STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª) de 25 noviembre 2002 (RJ 2002\10381): doble sanción, por la realización de una parcelación ilegal y por la realización de obras de urbanización ilegales. Utiliza como indicios la insuficiencia de los caudales de agua disponibles para usos agrícolas, las características técnicas de la red eléctrica de baja tensión o las obras aparentemente tendentes a la apertura y electrificación de calles de una futura urbanización.

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STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª) de 12 noviembre 2003 (RJ 2003\8065):

La existencia de una parcelación ilegal se deduce de la división de la finca, la construcción de vías de acceso, dotación de agua y energía eléctrica (con alojamiento de obra para contadores eléctricos) a las parcelas y realización de cerramientos de accesos y realización de vallados; resultando de todo ello la existencia de peligro de formación de núcleo de población. Concurre en la misma dirección la realización de de diversas construcciones por los parcelistas, lo que viene a confirmar la vocación urbanística de la parcelación.

El Tribunal Supremo rechaza la argumentación del Tribunal de instancia de que el demandante se limitó a vender parcelas rústicas de regadío de unidad mínima de cultivo definida por la legislación agraria, y la actuación ilegal de los adquirentes rompe el nexo causal entre la acción del recurrente y el resultado del surgimiento de un núcleo de población.

El riesgo de formación de núcleo habilita a la Administración para actuar: «No es lógico, en casos como éste, impedir a la Administración el uso de sus facultades en defensa del interés público urbanístico hasta que de verdad pueda decirse que ha surgido un núcleo de población. El ordenamiento jurídico no avala esa conclusión, porque define a las parcelaciones ilegales en términos de potencialidad, es decir, como aquella división que simplemente pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población.»

Obra nueva

  1. La declaración de obra nueva puede ser definida, con ARNÁIZ EGUREN, como aquel acto formal por cuya virtud el titular de una finca registral manifiesta estar construyendo o haber construido, por sí o a través de contrato de obra celebrado con tercero, un edificio concreto, con expresión de sus circunstancias descriptivas.

    No obstante, el concepto de obra nueva no se restringe a la edificación, ya que también comprende las circunstancias relativas a fincas rústicas: instalaciones de riego, desagüe, saneamiento, nuevas plantaciones o modificación de las existentes.

    1. Naturaleza. En cuanto a su naturaleza jurídica, la obra nueva puede contemplarse en dos perspectivas:

    - Desde el punto de vista civil, es un acto que constata la adquisición originaria que, por accesión, realiza el dueño del suelo de lo que haya sido edificado en este, de acuerdo con los arts. 353 y concordantes del C.c.

    - Desde el punto de vista registral, la obra nueva es un negocio jurídico unilateral en el que el titular o titulares registrales manifiestan su voluntadPage 313 de que el objeto del derecho adquirido conste en el registro. En la actualidad, es doctrina pacífica que:

    * Se trata de un acto de carácter dispositivo, aunque...

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