La duración de los arrendamientos plazos y prórrogas

AutorJosé María Zaforteza Socías
Cargo del AutorAbogado
Páginas67-80

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13. 1 - Introducción

Pienso que la "duración de los arrendamientos" es un tema algo difícil por su complejidad ya que hay normas diferentes según fechas de los contratos, si es vivienda o local de negocio, si está en prórroga o en plazo, etc. Mi consejo es que sitúe su consulta, su problema, primero en los grandes apartados de la fecha de los arrendamientos, de la fecha de sus contratos, y ya en él seleccionar si se trata de vivienda o local, si el contrato está en prórroga o en plazo, etc., etc., así espero que será más fácil. He incluido el caso de los arrendamientos por tiempo indefinido o sin fijar plazo y, al final, el caso de cambio en la persona del arrendador (el dueño), y si el derecho del dueño sobre la vivienda se pierde, en determinados casos.

13. 2 - Arrendamientos anteriores a 9 de mayo de 1985

(Legislación aplicable: Ley de Arrendamientos Urbanos de 24-11-94, BOE del 25, disposiciones transitorias 2.a y 3.a). (Los arts. que se citan son de la Ley de Arrendamientos de 1964, salvo indicación especial).

Viviendas con prórroga forzosa

Son casi todos los de estas fechas, celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos de 1964, de 24 - 12, BOE del 29, salvo los de temporada, y de casas en fincas rústicas si lo más importante es el aprovechamiento del predio. En fin, son casi todos los de viviendas de estas fechas. Page 68

Los arrendamientos de viviendas con prórroga forzosa vencido el plazo pactado en el contrato se prorroga y se prorroga obligatoriamente para el dueño y potestativamente para el inquilino, hasta que se produzca un desahucio con base legal o el inquilino abandone o se acaben las subrogaciones que haya podido haber, o si el inquilino no aceptó el aumento de renta de la Ley de Arrendamientos de 1994, notificado por el dueño, siendo procedente, en cuyo caso el contrato termina a los 8 años de la fecha del requerimiento. (Ley de 1964, art. 57 y Ley de 1994, disposición transitoria 2.a - D), 11 - 6.a).

A las viviendas alquiladas con muebles se les aplica lo mismo. (art. 57).

Viviendas sin prórroga forzosa

Son los de temporada, y de casas en fincas rústicas si lo más importante es el aprovechamiento del predio (art. 2). Estos arrendamientos se rigen por lo pactado entre las partes y por lo establecido con carácter necesario por el Código Civil o legislación foral, en su caso, en la sección de arrendamientos. (Art. 2). Así, en principio, la duración del arrendamiento será la que las partes hayan pactado.

Locales de negocio: supresión de la prórroga forzosa indefinida

En los arrendamientos de locales de negocio de estas fechas (anteriores al 9-5-85) la prórroga forzosa tendrá unos plazos de duración con un final:

Veamos: La continuidad de los contratos de estos locales se realiza mediante plazos de duración, según el inquilino sea persona física o persona jurídica; además de lo anterior a estos contratos se le concede una compensación, por la pérdida de la prórroga forzosa, que consiste en una indemnización a la salida y un derecho preferente para continuar en el local alquilado; derechos ambos que exponemos en el tema siguiente, titulado "Locales de negocio alquilados: derechos especiales a favor del inquilino saliente de un local de negocio". Recuerden que estamos en arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985. (Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, disposición transitoria tercera). Page 69

Exposición de la normativa de los locales de negocio de estas fechas

Se distingue según que el inquilino sea persona física o persona jurídica y en ambos casos según que el contrato se encuentre en el plazo pactado o ya en la prórroga forzosa.

Inquilino persona física: el contrato está ya en la prórroga forzosa (Lo normal)

En las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estos arrendamientos terminan por jubilación o fallecimiento del inquilino, a no ser que su cónyuge se subrogue en su lugar y siga en el local ejerciendo la misma actividad, (ya no hay prórroga forzosa indefinida). Al no decirlo la Ley expresamente, como lo hace en la subrogación de viviendas, los derechos reconocidos al cónyuge no se extienden a la persona conviviente. Si no hay cónyuge viudo, o no quiere subrogarse y ejercer en el local la misma actividad, (o en el caso de subrogarse el cónyuge, a su jubilación o fallecimiento, si ocurre antes) podrá subrogarse un descendiente del inquilino, descendiente pero del inquilino, para continuar en el local ejerciendo la misma actividad de antes, siempre que ello ocurra antes del 1° de enero de 2015, o sea para este último caso, el del descendiente, se establece un tope de duración del contrato de 20 años desde la entrada en vigor de la Ley que fue el 1° de enero de 1995. Este tope no rige para el caso del inquilino en 1995 y su cónyuge pero sí para el descendiente que se subrogue. (Ley de Arrendamientos de 1994, preámbulo 6, párrafo 11 y disposición transitoria 3.a, b) 2 y 3). La jubilación es, hoy, a los 65 años.

Sin embargo, si antes de la entrada en vigor de la Ley de arrendamientos Urbanos (el 1 - 1 - 95) ya que se hubieran producido las dos subrogaciones que disponía la Ley anterior, la de 1964, no cabrá la subrogación; si para entonces solamente se hubiera producido una subrogación ahora sólo podrá producirse otra, la primera de las antes citadas, la segunda no.

Hay que añadir que estos arrendamientos incluso podrán durar un poco más: 5 años más, si entre el 1° de enero de 1985 y el 1° de enero Page 70 de 1995 se hubiera producido un traspaso, con el fin de que el inquilino pueda resarcirse de los gastos realizados, e incluso todavía 5 años más si el inquilino aceptó y pagó de una vez los aumentos de renta de la Ley de arrendamientos de 1994. Pero si el...

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