Disposición transitoria quinta - Disposiciones adicionales - Comentarios a la nueva ley de arrendamientos urbanos - Libros y Revistas - VLEX 284350

Disposición transitoria quinta

ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

I

Arrendamientos de viviendas de protección oficial

  1. Texto legal

«Los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación.

B) Comentario

La nueva L.A.U. de 24-11-1994 dedica a las «Viviendas de protección oficial

la disposición transitoria que es objeto de nuestro estudio, 31 la disposición adicional 1.a, que dice textualmente:

  1. Disposición adicional 7.a L.A.U. 24-11-1994.

    «1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.

    2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.

    3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del índice Nacional General del sistema de índices de Precios de Consumo.

    4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

    5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

    6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978.

    7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

    8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.

    La excepción no alcanzará las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley

    .

    En la transitoria 3.a, sin embargo, no se hace referencia alguna a esta Disposición adicional 1.a, limitándose a afirmar, respecto a los arrendamientos que subsistan al 1-1-1995 que continuarán rigiéndose por la «normativa» que les viniera siendo de aplicación.

    Ello nos lleva a una primera conclusión: que ha de distinguirse entre los arrendamientos que hubieren recaído sobre dichas viviendas con anterioridad al 1-1-1995, y que subsistan en esta fecha, y aquellos que se puedan pactar a partir desde ese mismo día de 1-1-1995.

    En cuanto a los primeros, habrá de estarse, por imperativo de transitoria a la «normativa que les viniere siendo de aplicación» en ese 1.° de enero.

    En relación a los segundos habrá de partir de lo que dice la disposición adicional 1.a.

    - II -

    Arrendamientos de viviendas de protección oficial anteriores al 1 de enero de 1995

    La remisión que, sin excepción alguna, hace la transitoria 5.a a la normativa que les viniera siendo de aplicación, obliga a puntualizar cual sea esta «normativa, que será la que mencionaremos a continuación.

    Hemos de advertir, sin embargo, que el texto de la transitoria:

    - Habla tan sólo de los arrendamientos de viviendas de protección oficial, sin distinguir cual haya podido ser la legislación a cuyo amparo fueron construidas.

    - No habla de si dichas viviendas han de estar en régimen de protección, lo que de todas formas habrá que entender, ya que si hubiere transcurrido dicha protección habrá de entenderse que ya dejaron de tener la condición de tales, por haber pasado al régimen ordinario.

    - Tampoco distingue entre las viviendas de protección oficial de promoción privada y las de promoción pública. Por lo que a una y otras se le aplicará la transitoria 5.a.

    - III -

    Legislación vigente el 1-1-1995 sobre viviendas de protección oficial

    De esta legislación nos ocupamos con la debida extensión en nuestras Sumas (142).

    Hemos de recordar, de todas formas:

    Desde el comienzo de Siglo el Poder público ha venido promulgando una serie de leyes con el fin de proteger la construcción. Leyes en las que no sólo se contenían preceptos en relación al aspecto técnico, para regular los beneficios fiscales y de tipo administrativo sino también de derecho privado, referidas a su compra o transmisión, y al arrendamiento. Y, que fueron complementándose con una multitud de disposiciones, hasta terminar con el Real Decreto 727/1993, de 14-5.

    Pero, por si fuera poco, a partir de una determinada fecha, el legislador distinguió, en orden a su regulación, entre las viviendas de protección oficial de promoción privada y las de viviendas de protección oficial de promoción pública, atribuyendo, respecto a estas últimas, competencia exclusiva a las Comunidades Autónomas a las que se hubiere transferido tal competencia, con facultad para regular su régimen jurídico; pudiendo afirmarse que ya existe un bloque normativo en cada una de dichas Comunidades muy importante (143).

    Como consecuencia de toda esa legislación se construyeron una serie de viviendas, que fueron siendo conocidas a través de los tiempos, con distintos nombres, aunque se acostumbren a llamar como de «protección oficial» en general.

    A todas ellas se refiere en general el apartado 3 del artículo 1.° de la L.A.U. de 24-12-1964 al decir:

    «El arrendamiento de fincas urbanas construidas al amparo de Leyes especiales protectoras, se regirá por las normas particulares de éstas y en 10 no previsto en ellas por las de la presente Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. La excepción no alcanzará a cuestiones de competencia y procedimiento, en las que se estará por entero a lo dispuesto en esta Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la segunda de sus disposiciones finales

    .

    Hemos de advertir, sin embargo, que la mayor parte de dichas viviendas pasaron ya a regirse en cuanto al arrendamiento de las mismas por la L.A.U. de 24-12-1964, al dejar de estar sometidas, por el transcurso del plazo de protección, a la legislación específica que había servido para su construcción.

    A todas ellas haremos una referencia concreta, siquiera empecemos por las primeras.

  2. Casas baratas (144).

    Iniciase la política protectora del Estado en la construcción de viviendas con la creación de las Casas baratas, que aparecen reguladas, fundamentalmente, en la Ley de 12 de junio de 1911 y Reglamento de 11 de abril de 1912; en la de 10 de diciembre de 1921, con el Reglamento de 9 de julio de 1992; en el Decreto-ley de 10 de octubre de 1924: en el Real Decreto-ley de 29 de julio de 1925, y en el de 15 de agosto de 1927 con su Reglamento de 29 de diciembre del mismo año.

    Disposiciones las anteriores que fueron complementadas por otra serie de normas que resulta innecesarias citar.

    Cabe afirmar que el régimen arrendaticio es actualmente el de la L.A.U.

  3. Viviendas acogidas a la Ley del Paro de 25-6-1935 (145).

    Al arrendamiento de estas viviendas le resulta ya aplicable la L.A.U. Conviene recordar sin embargo, el Decreto 2.228 de 17-11-1960 (B.O. 1-12) que decía textualmente:

    «Art. 1. Las viviendas construidas al amparo de la Ley de 25 de junio de 1935 quedaron sometidas al régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos , una vez transcurridos veinte años a partir de la fecha de la terminación de la construcción.

    Art. 2. Las viviendas que en el momento de la terminación del régimen de bonificación estén ocupadas, podrán ser arrendadas de acuerdo con los preceptos establecidos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos .

    Art. 3. En las viviendas ocupadas en el momento de la terminación del régimen de bonificación, los propietarios de las mismas podrán repercutir íntegramente sobre el arrendatario el incremento de municipios o arbitrios del Estado, Provincia o Municipio que pudiera resultar como consecuencia de la extinción del régimen de bonificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 98 de la ley de Arrendamientos Urbanos y el 1.° del Decreto de 26 de julio de 1956.

    Art. 4. Al terminar el plazo a que se refiere del artículo 1 de este Decreto, los propietarios de las viviendas acogidas a los beneficios de la Ley de 25 de junio de 1935 tendrán derecho a exigir de los arrendamientos las elevaciones de las rentas autorizadas en los Decretos de 30 de noviembre de 1956 y 22 de julio de 1958, según la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

    El aumento de renta será el total autorizado si con anterioridad no se hubiere hecho efectivo. Si como consecuencia del límite de renta establecido en la Ley de 25 de junio de 1935 unicamente, se hubiere hecho efectivo el aumento en parte, el propietario tendrá derecho a exigir la diferencia hasta el...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA GRATIS