Disposición transitoria primera
| Autor | Juan V. Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo jubilado |
Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
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Texto legal
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Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.° del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición Transitoria segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código civil lo será por un plazo de 3 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda.
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Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.° del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley».
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Justificación de la transitoria en el preámbulo
Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar este del libre pacto entre las partes
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Como podrá apreciarse, ya se se distingue entre los contratos de fecha posterior al 9-5-1985, en los que se hubiere pactado un plazo determinado y aquellos que se celebraron con sujeción al régimen de prórroga forzosa, destacando respecto a estos últimos el nacimiento de los mismos por libre pacto entre las partes. Lo que se traducirá en las consecuencias de que hablaremos más adelante en orden a la normativa de aplicación a unos y otros.
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Proyectos y enmiendas
El proyecto aprobado por el Congreso de Ministros el Congreso de Ministros el 28-1-1994, declaraba aplicable esta transitoria a «los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, no sujetos al régimen de prórroga forzosa», llevando a las transitorias 2.a y 3.a aquellos que aun celebrados desde el 9-5-85 en ellos se hubiere pactado esta prórroga.
Pero este texto fue variado en el Congreso, redactándose al final el que aparece en la nueva L.A.U. y que hemos transcrito.
Entre las Enmiendas presentadas, hemos de destacar:
- La del Grupo socialista, ante el Congreso, que lleva el n.° 276, en la que propuso el texto actual, justificándola en que «los contratos celebrados a partir de la fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 3/1985 deben quedar regulados por el mismo régimen que les viniera siendo de aplicación puesto que las condiciones de duración y renta del contrato fueron libremente pactadas por las partes.
- La del Grupo mixto ante el mismo Congreso, en la que se propugnaba la supresión del párrafo del apartado 1, referido a la prórroga del contrato por 3 años más en caso de tácita reconducción, motivándola en que desnaturaliza la institución consolidada de la misma y suponía aplicar la Ley con efecto retroactivo, en claro perjuicio para el arrendador. Lo que nos parece correcto.
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Comentario a toda la transitoria
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Basta leer esta transitoria 1.a para advertir que la misma sólo se ocupa de los arrendamientos celebrados desde el mismo día 9 de mayo de 1985, que estuvieren subsistentes en 1-1-1995, pero siempre que les fuere aplicable lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, lo que quiere decir:
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) Que no lo será a los arrendamientos concertados desde ese día 9 de mayo de 1985 en los que se hubiere pactado la prórroga forzosa; 2.°) A aquellos arrendamientos pactados desde ese mismo día en los que quepa interpretar, por los antecedentes que le sirvieron de base o por la interpretación conjunta de sus cláusulas, que lo que, en realidad, quisieron las partes fue pactar la prórroga forzosa; y 3.°) A aquellos arrendamientos concertados también desde la citada fecha de 9-5-1985 que una sentencia firme hubiere declarado que estaban sometidos a dicha prórroga forzosa.
Arrendamientos estos tres últimos que habrán de regirse hasta su terminación por el Texto Refundido de la L.A.U. de 24-12-1964 con excepción de los preceptos de tipo procesal que esta L.A.U. contiene.
Distinción entre unos y otros arrendamientos que, a nuestro juicio, revela ya uno de los grandes fallos del Régimen transitorio de la nueva L.A.U.
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La transitoria dedica el apartado 1 a los contratos de arrendamiento de viviendas propiamente dichas, a las que se refiere el art. 1 de la L.A.U. 1964; el párrafo 1 del apartado 2 a los arrendamientos de locales de negocio de que se ocupan en dicha L.A.U. de 1964 el art. 1 (referido a los propiamente dichos), el art. 3.2 (es decir, a los locales con instalaciones) y el art. 3.3 (que regula lo arrendamientos de industria o negocio de espectáculos que en 1-1-1947 excedieren de 2 años de duración o que antes de la entrada en vigor de la L.A.U. 1964, se hubieren celebrado por plazo igual o superior).
Y el párrafo 2 del mismo apartado 2 a los contratos de arrendamiento asimilados a los de vivienda de que habla el art. 4.2; y a los asimilados a locales de negocio que se mencionan en el art. 5.2.
Todos ellos del Texto Refundido de la L.A.U. de 24 de diciembre de 1964.
Distinguiremos para una mejor sistemática, entre unos y otros.
I
Disposición transitoria 7.a, apartado 1
Contratos de arrendamiento de viviendas propiamente dichas celebrados desde el mismo día 9 de mayo 1985 que subsistan el 1 de enero de 1995.
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Texto legal
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Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.° del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición Transitoria segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código civil lo será por un plazo de 3 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda».
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Concordancias
En relación con la normativa de esta nueva L.A.U. sobre viviendas y en especial el art. 9; con la disposición transitoria 2.a apartados 2 y 3, también de esta nueva L.A.U.; con el art. 1.566 Código civil; y con el art. 9 del RD Ley 2/85, de 30 de abril.
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Proyectos y enmiendas
Nos remitimos a lo dicho al hablar de esta transitoria 1.a en general.
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Comentario
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Normativa aplicable a estos arrendamientos de viviendas.
La normativa aplicable será, por su orden, la siguiente: 1.°) Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, en cuanto a la supresión de la prórroga forzosa y no aplicación del art. 57 de la L.A.U. de 1964, y cuantos artículos de esta misma L.A.U. sean una consecuencia de este precepto.
Pero con aplicación también (en tanto estos arrendamientos se encuentren en período contractual) del apartado dos de la disposición transitoria 2.a de la nueva L.A.U., referido al artículo 12 (que se ocupa del «Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario»); el artículo 15 (que trata de la «separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario), y el art. 24 (que se refiere a «los arrendatarios con minusvalía»). Y asimismo de aplicación también del...
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