Disposición adicional de la ley 8/1999 de 6 de Abril. El artículo 396 del código civil de los elementos comunes en general

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado
I TEXTO LEGAL

Artículo 396 Código civil . 1. El artículo 396 del Código civil quedará redactado en los siguientes términos:

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.>>

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones intro ducidas en el Código civil y en la Ley hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual.

II DIFERENCIAS ENTRE EL NUEVO TEXTO LEGAL Y EL DE LA LEY 49/60 ANTES DE LA REFORMA

La comparación entre los dos textos revela las siguientes diferencias:

  1. El artículo 396 del Cc que es objeto del apartado 1 de la disposición adicional de la Ley de la Reforma, mantiene el contenido y la redacción anterior en cuanto al párra fo que estatuye que >.

    Y, asimismo, el párrafo 2.º, sobre que >; el párrafo 3, que añade que >, y el párrafo 4, que puntualiza que >.

  2. La modificación se produce al mencionar los elementos comunes, ya que se añaden a los que cita la Ley 49/1960, otros muchos, como los >, los >, los >, las >, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los >; el >, los >, >, >, > o a >, los >, los de >, y >, y >.

    De todos ellos hablaremos en particular, así como de los demás que se citaban tam bién en el propio artículo.

  3. La modificación se produce también al eliminar el párrafo último de la Ley 49/1960 antes de la Reforma, referido a la adición al artículo 401 del Código civil de un nuevo párrafo, siquiera siga subsistiendo su contenido, con la adición de un apartado 2 del artículo, que decía que >. Lo que quiere decir que sigue subsistiendo el contenido de lo que era el párrafo último del artículo 396 antes de la Reforma sobre la adición al artículo 401 de un nuevo párrafo; y el artículo 2 de dicha Ley anterior sobre la adición de dos números más, el 4.º y el 5.º y el número undécimo del artículo 107 de la Ley hipotecaria.

III COMENTARIO Y PROBLEMÁTICA
A) ÁMBITO DEL CONCEPTO

Para nosotros, siguiendo al fin y al cabo la terminología empleada por el artículo 396 del Código civil, tal y como quedó redactado por el artículo 1 de la Ley de 21 de julio de 1960 antes de la Reforma, las partes y elementos comunes pueden definirse como >.

Exclúyense de este concepto los locales susceptibles de aprovechamiento indepen-diente, y englóbanse, en cambio, todas aquellas partes que, de un lado, constituyen el esqueleto del edificio, al servirles de sustentación, y de otro, aquellos que, ora por destino natural, otra por voluntad de los propietarios, sean destinados a cumplir ese fin común. En el mismo sentido puede entenderse a BATLLE,[2] cuando dice >.

Es interesante, de todas formas, a efectos de determinación de las cosas comunes, la distinción que hace A EBY entre aquellos elementos de naturaleza inmobiliaria, como son las partes inherentes al inmueble (suelo, paredes, techo, escaleras, puertas, etc.), y los locales de uso común (corredores, garajes, portería, etc.); y los de tipo mobiliario, como equipos del edificio (ascensor, contadores, etc.) y al mobiliario (muebles para la portería y demás locales comunes).

Todo ello indica que puede haber elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino.

Del concepto antes expuesto deducimos las verdaderas características de estos ele mentos:

  1. Que sirvan al uso y disfrute de los propietarios en conjunto. No será preciso que sean todos los propietarios los que tengan esa propiedad ni, por tanto, que disfruten de ellos, puesto que puede estar limitado a un grupo determinado como vino a declarar la Sentencia de la Audiencia de La Coruña de 27 de junio de 1957; pero nunca a una sola en particular. Ni tampoco que sea la configuración natural la que los caracterice, ya que también la voluntad puede transformar lo que es común en pri vativo (por ejemplo, el suelo), y lo que podía ser privativo en común, v. gr.: una planta baja que se destine, por acuerdo unánime, a garaje.

  2. Que sean accesorios de la parte privativa, de la que son anejo inseparable, como indica el párrafo 2.º del artículo 396 del Código civil.

Lo que, por otra parte, resulta lógico, si se tiene en cuenta que los apartamentos son la > (Sentencia de 7 de junio de 1955).

Este carácter accesorio se resalta en la jurisprudencia (Sentencias de 9 de julio de 1951 y 10 de mayo de 1960).

Y, además, trae como consecuencia la necesidad de su desafectación previa si se quiere transmitir separadamente como elemento privativo, como tuvo ocasión de declarar la Resolución de la Dirección general de los registros de 5 de mayo de 1970.

B) ENUMERACIÓN LEGAL Y PRESUNCIÓN LEGAL

Cita el artículo 396 del Código civil como elementos comunes entre otros, el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascenso res, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

La cita, como podrá observarse, es meramente enunciativa no taxativa, como ha tenido ocasión de afirmar la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1956, por lo que cabe concebir otros muchos, además de los mencionados, y también que algunos de los citados no sean en todo caso comunes, como hemos visto.

La enumeración que el legislador hace de las cosas comunes, sirve para establecer una presunción legal en favor de este carácter, de forma que en tanto en cuanto no se demuestre lo contrario por el que se oponga a ello, ha de admitirse tal conclusión por los juzgados y tribunales.

La Sentencia de 19 de junio de 1998 de la Sección 2.ª AP Santander ( RGD, p. 15658) declara también que todos aquellos elementos que no aparezcan claramente como pri vativos han de presumirse comunes.

Ocupándose del tema, M ARTÍN P ÉREZ (>, (en Carta civil n.º 9) dice que no resulta fácil crear una fórmula general que, de forma automática, deje resuelta la cuestión de que elementos son comunes y cuales son pri vativos, ya que la naturaleza peculiar de la institución de la propiedad horizontal y su contenido variable en cada caso, unido al inevistable amplio margen concedido a los propietarios al configurar el edificio tanto en el aspecto físico como en el jurídico, no permiten establecer una tipificación de elementos única y aplicable en todo caso. De ahí que la consideración de un elemento como común puede provenir por razones de > respecto al disfrute de los privativos como dice el artículo 396, pero tam bién por razones de >. La Ley 8/1999 ha introducido una fórmula como final del primer apartado del artículo 396 del CC, de la que se puede deducir otro criterio general definidos de los elementos comunes, al señalar que participarán de tal carácter >. Añade también dicho autor que la doctrina acepta la distinción entre los elementos que son comunes por naturaleza y los que lo son por destino, aun que podría precisarse mas, distinguiendo entre tres tipos de elementos comunes: los > (aquellos que lo son siempre sin que puedan perder tal condición por ningún concepto), los naturales (que son comunes salvo que en el título constitutivo o por voluntad unánime de los propietarios se haya excluido tal condición (es el caso del sótano o del patio interior de luces), y accidentales (que son elementos comunes si de manera expresa se les ha atribuido ese carácter. Y añade, finalmente, que en orden a la presunción de que el elemento es común, es preciso proceder a la interpretación del título porque la presunción sólo actúa en caso de insuficiencia del mismo, es decir, a falta de prueba, que no...

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